수원지방법원 2025타경53221. 경기도 광주시 매산동 엠제이하우스 104동 2층 202호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권 자체가 아니라 그 임차권의 인수조건을 뒤집는 확약서입니다. 황현중의 임대차계약일은 2021.03.23, 주민등록일과 점유개시일은 2021.04.30이고, 확정일자도 2021.03.23입니다. 반면 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정은 2025.10.21이므로 임차인의 대항력은 기준권리보다 앞섭니다.
임차보증금은 220,000,000원이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 현재 최저매각가 142,800,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 2,799,200원을 뺀 140,000,800원이 임차보증금에 배당되고, 79,999,200원이 남습니다. 통상적인 대항력 임차권이라면 이 잔액을 매수인이 떠안게 됩니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 황현중 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53221 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 652-20 엠제이하우스 104동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 4층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 박민혁 (2021.05.14 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
2018.04.20 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 184,800,000원이었지만 2021.04.30 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 황현중은 2021.04.30 주민등록 및 점유를 시작했고, 2023.05.16 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 등기상 기준권리는 2025.10.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황현중 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2021.04.30 | 2021.03.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
황현중은 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 배당요구일은 2023.05.16이며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 대항력 자체도 인정되지만, 매각물건명세서의 확약에 따라 이 사건에서는 대항력을 포기한 상태로 매각조건을 해석해야 합니다.
③ 가격 구조 — 70% 유찰가를 곧바로 ‘시세’로 보지 않는다
현재 최저매각가는 142,800,000원으로 감정가 204,000,000원의 70%입니다. 다만 MJ하우스(104동)는 총 8세대이고, 제공된 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 가격 비교에 사용할 최근 동일 조건의 실거래가가 확인되지 않는 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론내릴 수 없습니다.
특히 대항력 임차권 사건은 일반적으로 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어 총부담이 크게 줄지 않는 구조가 될 수 있습니다. 실제 시나리오 계산에서도 확약을 배제한 룰상 인수액은 현재 회차 79,999,200원, 2회 유찰 시 122,239,280원, 3회 유찰 시 151,687,496원으로 증가합니다. 다만 이 사건은 황현중 임차권에 대한 확약 때문에 해당 금액을 실질 인수액으로 보지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 임차인 황현중 보증금 | 220,000,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 황현중 보증금의 미배당 잔액은 79,999,200원입니다. 일반 규칙대로라면 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기말소 동의 확약으로 황현중 임차권에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 202호입니다.
- 주위환경. 매산3리마을회관 남서측 인근으로 다세대 등 주택, 근린생활시설, 제조장, 농지 및 임야가 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 노선버스정류장의 위치와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 사다리형 토지의 다세대주택 부지이며 북서측으로 포장 세로와 접합니다. 토지면적은 504.0㎡, 공시지가는 622,800원/㎡입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 특별대책지역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 25.8.26.~26.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. MJ하우스(104동)는 총 8세대로, 대단지 공동주택보다 매수층과 비교거래 표본이 제한될 수 있어 출구가격을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론은 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 인수조건확약서의 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 확약 적용대상 구분. 확약은 황현중 임차권에만 적용됩니다. 현장에 별도 점유자나 임차관계가 존재하는지 확인하고, 있다면 그 사람의 전입·점유·확정일자·배당요구를 별도로 분석해야 합니다.
- 표면 인수액에 놀라지 말 것. 현재 배당표상 미배당 79,999,200원은 확약 전의 룰상 금액입니다. 확약이 그대로 적용되면 황현중 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 142,800,000원은 감정가의 70%지만 최근 실거래와 직접 비교된 수치가 아닙니다. 감정가 할인율을 시세 할인율로 착각하지 않아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유상태를 단정하지 말고 현황을 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역과 토지거래계약 허가구역 등의 적용 범위를 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 더 중요하다”
이 물건은 등기만 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 전형적인 인수형 사건입니다. 현 회차 배당계산만 적용하면 79,999,200원이 남아 매수인 인수로 연결되는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 확약이 결론을 바꿉니다. 대항력은 포기하고, 전액 변제되지 않더라도 임차권등기말소에 동의하기 때문에 황현중 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득은 142,800,000원으로 봅니다.
남는 문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 204,000,000원에서 1회 유찰돼 142,800,000원이 됐지만, 이를 곧바로 시세 할인으로 해석할 근거는 충분하지 않습니다. 총 8세대 다세대이고 감정평가상 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로, 주된 권리위험은 확약으로 해소됐지만 가격 판단과 현장 점유 확인은 아직 보수적으로 접근할 사건입니다.
