/ 119,576,000원
수원지방법원 2025타경53222. 경기도 광주시 도척면 상림리 213-8에 소재한 단독주택과 토지입니다. 토지는 419.0㎡, 지목은 대, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 건물은 연와조 스라브지붕 1층, 사용승인일 1994.7.14이고 현재 방3·주방·거실·욕실·현관을 갖춘 단독주택으로 이용 중입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰돼 감정가 244,033,000원에서 최저매각가 119,576,000원, 즉 제공된 회차 기준 감정가 49%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교 없이 감정가와 최저가만 놓고 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이번 사건에서 더 큰 변수는 가격이 아니라 감정평가서와 매각물건명세서가 함께 경고한 건물 소재 현황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53222 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 도척면 상림리 213-8 · 경기도 광주시 도척면 시어골길 214 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 평가 |
| 토지 | 419.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 단독주택(방3·주방·거실·욕실·현관) · 연와조 스라브지붕 1층 · 사용승인일 1994.7.14 |
| 소유자 | 양철진 |
| 감정가 / 최저가 | 244,033,000원 / 119,576,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 삼종대부 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 후순위는 매각으로 소멸
현재 말소기준권리는 2016.08.24 광주성남하남산림조합 근저당권으로, 채권최고액은 65,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026.04.15 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 주식회사삼종대부 근저당, 한국투자저축은행·국민행복기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
말소기준보다 앞서 설정됐던 최만식·박기원·백춘호 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 임차인도 없어 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등기상 후순위 채무를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 49%
현재 최저매각가는 119,576,000원으로 감정가 244,033,000원의 49%입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 3회 유찰 83,703,200원, 4회 유찰 58,592,240원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 지급 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 119,576,000원 | 117,101,936원 | 24,430,243원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 83,703,200원 | 81,796,542원 | 59,735,637원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 58,592,240원 | 57,137,580원 | 84,394,599원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 119,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,474,064원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 광주성남하남산림조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사삼종대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 21,793,619원 | 7,101,936원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 9,738,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 141,532,179원, 예상 지급액은 117,101,936원, 미배당은 24,430,243원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 핵심 현황 위험 — 건물이 213-8 한 필지에만 있지 않을 수 있다
감정요항표의 공부와의 차이에도 같은 취지로, 위성사진상 지상건물이 213-8·210-7·314에 걸쳐 소재하는 것으로 추정되므로 유의하라고 적혀 있습니다. 따라서 입찰 전에는 건물의 실제 경계와 210-7·314번지의 관계, 해당 부분이 매각대상에 어떻게 연결되는지를 원본 서류와 현황에서 확인해야 합니다.
또한 이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함해 평가했습니다. 제시외 건물의 위치와 범위 역시 건물 소재 문제와 함께 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 광주시 도척면 상림리 ‘시어골마을’ 내에 위치하며 주변은 전·단독주택·전원주택·임야 등이 혼재하는 산간지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입은 가능하지만 감정평가상 대중교통 사정은 불편합니다.
- 건물. 연와조 스라브지붕 1층, 외벽 적별돌 쌓기, 내벽 벽지·타일 등 마감, 하이사쉬 창호이며 보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 419.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가), 공시지가 266,300원/㎡입니다.
- 지역·지구. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되며 소하천구역에 접합니다.
- 토지거래 관련. 감정요항표에는 토지거래계약에관한허가구역이 25.8.26.~26.8.25.로 표시돼 있으며 외국인 등과 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도가 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물 위치 대조. 등기부·건축물대장은 213-8이지만 현황은 213-8·210-7·314번지상에 걸친 것으로 보인다는 문구를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 210-7·314번지 확인. 각 토지의 등기·지적도·경계 및 매각대상과의 관계를 원본 기준으로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이고 제시외 건물을 매각에 포함해 평가했으므로 제시외 부분의 위치·형태·범위를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인과 시세를 구분. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 이것만으로 시장가격 대비 저평가라고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 권리 원본 대조. 2016.08.24 말소기준 근저당과 2026.04.15 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 내용을 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 현황 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장과 집행기록에서 재확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·소하천구역 접함 등 토지 관련 제한을 목적에 맞게 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 경계 확인이 먼저다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 가격도 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%인 119,576,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건을 단순히 “두 번 유찰된 단독주택”으로 보면 핵심을 놓칩니다. 등기부와 건축물대장은 상림리 213-8을 가리키지만, 현황상 건물이 213-8·210-7·314번지에 걸쳐 있는 것으로 보인다는 경고가 반복됩니다. 실거래 비교도 없는 만큼 감정가 대비 할인율 자체에 가격 가점을 주기보다, 건물의 실제 위치·경계·인접 필지와의 관계를 확인한 뒤 가격을 판단하는 사건입니다. 권리는 비교적 단순하지만 현황은 단순하지 않습니다.
