수원지방법원 2025타경53270. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리에 자리한 석정힐에이 2층 202호입니다. 전유면적 76.11㎡의 다세대주택으로, 방 3개·거실·주방 및 식당·욕실 2개·발코니 등을 갖춘 구조입니다. 2014년 준공된 4층 건물이며, 석정힐(A동)은 8세대 규모입니다.

현재 소유자는 조길영입니다. 2022.01.28 소유권이전등기가 이뤄졌고 등기상 거래가액은 157,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단의 압류가 설정됐으며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

등기만 단순하게 읽으면 압류와 임차권등기가 눈에 들어오지만, 이 물건의 가장 중요한 권리관계는 압류보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인과 그 보증금에 대한 주택도시보증공사의 확약입니다. 이 확약을 이해하지 못하면 인수 위험을 과대평가하거나, 반대로 단순히 낮아진 매각가만 보고 수익성을 잘못 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준권리는 2022.08.12 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이후 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그러나 임차인 김재순은 2022.01.13 전입 및 점유를 시작했고, 2021.12.07 확정일자를 받았습니다. 따라서 말소기준 압류보다 먼저 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로 판단됩니다. 주택임차권등기는 2024.03.05에 이뤄졌지만, 임차권등기일이 압류일보다 늦다는 이유만으로 기존 대항력이 없어지는 것은 아닙니다.

등기부에는 과거 정현미의 전세권 100,000,000원과 박형석의 임차권 보증금 90,000,000원도 확인됩니다. 다만 정현미 전세권은 2015.09.22, 박형석 임차권등기는 2019.02.26 각각 말소됐습니다. 현재 김재순 보증금과 이 과거 보증금들을 합산해 인수액을 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약이 있다

권리관계에서 확인되는 실제 임차인은 김재순 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 김재순 보증금과 관련된 권리를 주장하는 신청채권자입니다. 따라서 보증금 157,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

여기서 구분할 것은 대항력의 존재와 매수인이 최종적으로 부담할 금액입니다. 김재순의 선순위 대항력은 인정되지만, 보증기관이 해당 권리에 관한 포기 및 임차권등기 말소 동의를 확약했다는 점 때문에 실질 인수액을 0원으로 판단하는 것입니다. 김재순 본인이 직접 확약서를 제출한 것으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 회차별 인수 시나리오 — 확약 전후의 차이

선순위 임차인의 보증금이 매각대금보다 큰 경우, 확약이 없다면 매각가격이 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 이때 매수인의 실질취득 부담은 단순 매각가가 아니라 매각가 + 미배당 보증금으로 판단해야 합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 확약이 있으므로, 아래의 원칙상 인수 추정액과 실질 인수액을 분리해서 보아야 합니다.

확약 미적용 인수 추정액은 제시된 회차별 배당 시나리오 기준입니다. 확약 적용 실질 인수액 0원은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용되는 경우에 한합니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

따라서 현재 회차에서 확약을 적용한 실질취득액은 167,000,000원입니다. 이 금액을 기준으로 시세와 비교해야 하며, 확약이 적용되지 않는 상황에서는 매각가에 인수액을 더해 비교해야 합니다.

④ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 최저가

비교 대상은 같은 석정힐(A동)의 전용 76.11㎡ 거래입니다. 확인된 거래 중 최신은 2022.10의 120,000,000원이며, 시세 집계상 최근 12개월 평균은 138,500,000원(2건)입니다. 전체 평균은 144,666,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 평균과 최신 거래, 그리고 -11.8%의 하락 추세를 우선합니다.

현재 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균 집계액 138,500,000원의 120.6%입니다. 최신 확인 거래인 120,000,000원보다도 높습니다. 전체 평균 144,666,666원을 기준으로 보더라도 현재 가격은 그 평균의 115.4% 수준입니다.

특히 가격 추세가 -11.8%로 표시됩니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균에만 의존해 가격을 평가하면 하락세의 영향을 과소평가할 수 있습니다. 현재 최저가는 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돌기 때문에, 가격이 저렴하거나 시세 대비 할인된 상태라고 볼 근거가 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당 순서·배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 채권과 김재순 임차보증금은 동일 보증금에 관한 권리관계 및 대위·승계 범위를 확인해야 하며, 별개의 임차보증금으로 중복 계산하는 것이 아닙니다.

현재 가정에서는 집행비용 3,138,000원을 공제한 후 김재순 보증금 157,000,000원이 전액 배당되고, 잔여 6,862,000원이 주택도시보증공사 신청채권에 배당됩니다. 신청채권자 청구액 157,000,000원 대비 미배당액은 150,138,000원으로 계산됩니다.

이 미배당액은 신청채권자의 배당 부족액이지 매수인이 그대로 인수해야 하는 임차보증금이 아닙니다. 현재 매각가 가정에서는 임차보증금 자체가 전액 배당되며, 향후 유찰 시에는 확약 적용 여부가 인수액 판단을 결정합니다. 주택도시보증공사의 실제 대위·승계 범위에 따라 배당 구조가 달라질 수 있으므로 배당표를 확정 배당액으로 받아들여서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 관음2리마을회관 남동측 인근입니다. 단독주택, 저층 공동주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재한 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 다만 버스 배차간격과 운행빈도를 감안한 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 치장벽돌 및 외장석 타일, 창호는 플라스틱샷시 이중창으로 기재됐습니다. 도시가스 보일러 개별난방과 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문·부재로 실내 확인이 이뤄지지 않았습니다. 내부구조와 이용상태는 건축물대장 현황도면, 외부 관찰 및 유사 부동산을 기준으로 판단됐으므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 도로. 단지 서측은 약 6미터 공도로 연결되는 사유지 도로 (관음리 246-6번지)에 접합니다. 차량 통행 상태와 별도로 사유지 도로의 사용권원, 통행 및 관리 부담을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역, 특별대책지역, 역사문화환경보존지역 등이 기재돼 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있어 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모로 대단지에 비해 거래 표본이 제한적입니다. 단지 관련 경매 통계상 평균 유찰 6.5회, 매각률 0.0%로 나타나지만 표본 범위가 확인되지 않아 이를 미래 매각 결과로 단정해서는 안 됩니다. 다만 환금성에는 보수적인 평가가 필요합니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 토지 공시지가는 329,800원/㎡로 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수조건확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대항력 포기, 우선변제권 주장, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 확인하세요. 해당 확약이 김재순 보증금의 잔액 인수 문제를 실제로 해소하는 범위인지가 중요합니다.
• 보증기관 권리관계. 주택도시보증공사의 청구액 157,000,000원과 김재순 보증금 157,000,000원의 관계를 확인하세요. 보증기관의 대위·승계 범위 및 배당청구 권리를 확인하되, 동일 보증금을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 추가 점유자 확인. 확인된 실제 임차인은 김재순 1명입니다. 다만 현장 내부조사가 이뤄지지 않은 만큼 실제 점유 상태와 확약 밖의 별도 임차인 유무를 확인해야 합니다. 다른 임차인이 확인된다면 주택도시보증공사의 확약이 그 사람의 권리까지 포기시킨다고 가정해서는 안 됩니다.
• 말소기준과 임차인 선순위. 김재순의 전입·점유 2022.01.13은 압류 2022.08.12보다 앞섭니다. 임차권등기일만 보고 후순위 무인수 물건으로 판단하지 마세요.
• 매각가격 재확인. 3회 유찰 표기에도 현재 최저가가 167,000,000원(100%)으로 나타납니다. 2026.11.02 매각기일의 법원 공고와 최저매각가격을 반드시 대조하세요.
• 최근 시세 재확인. 현재 실질취득액 167,000,000원은 최근 평균 집계 138,500,000원과 최신 확인 거래 120,000,000원보다 높습니다. 거래 시점이 오래됐으므로 실제 매도 호가와 현장 중개거래 수준을 함께 확인해야 합니다.
• 사유지 도로. 관음리 246-6번지 도로를 통한 진출입 관계, 도로 사용권원과 관리 부담을 확인하세요.
• 건물 상태와 명도. 폐문·부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 점유관계, 누수·결로·설비 하자, 인도 및 명도 소요비용을 검토하세요. 보증금 인수 0원과 명도 부담 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 관리비·조세. 관리비 체납, 공용부분 부담, 당해세 및 실제 배당에서 우선하는 비용을 확인하세요. 제시된 배당표는 추정액이므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 대조하고 매각조건의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 비싸다”

이 사건을 단순히 선순위 임차보증금 157,000,000원이 있는 위험 물건으로만 분류하면 핵심을 놓치게 됩니다. 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했기 때문입니다. 그 확약이 유효하게 적용되는 범위에서 매수인의 실질 보증금 인수는 0원입니다.

그러나 그 사실이 곧 투자 가치가 높다는 뜻은 아닙니다. 현재 매각가 167,000,000원은 최근 평균 138,500,000원의 120.6%로, 최신 확인 거래 120,000,000원보다도 높습니다. 가격 추세는 -11.8%이며, 3회 유찰과 8세대 규모의 제한적인 환금성도 무시하기 어렵습니다.

추가로 3회 유찰이 표시된 상태에서 감정가 100%가 최저가로 유지되는 점도 법원 공고를 통해 확인해야 할 부분입니다. 확약의 유효성, 실제 점유관계, 현재 매각조건을 확인하지 않고 보증금 인수가 없다는 이유만으로 응찰할 물건은 아닙니다.

결론은 권리상 주된 인수 부담 해소, 현재 가격 경쟁력 부족입니다. 확약을 통해 선순위 보증금 위험이 해소된다는 점은 긍정적이지만, 최근 시세보다 높은 실질취득액과 하락 추세, 소규모 다세대의 환금성 부담이 겹칩니다. 현재 회차에서는 보수적인 가격 평가와 입찰 유보 검토가 합리적입니다.