수원지방법원 2025타경53270. 광주시 퇴촌면 관음리 ‘석정힐에이’ 2층 202호, 전용 76.11㎡ 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가 대비 49%까지 떨어진 최저가가 아니라 2022.01.13 전입·점유를 갖춘 김재순 임차인입니다. 말소기준은 2022.08.12 국민건강보험공단 압류인데, 김재순의 전입·점유가 그보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.12.07이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금 전액이 충당되지 않으면 남은 보증금을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 81,830,000원에서 집행비용 1,872,940원을 먼저 제외하면 임차인에게 79,957,060원이 배당되고, 보증금 157,000,000원 중 77,042,940원이 미배당으로 남습니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 총 취득대가는 최저가만의 문제가 아닙니다. 현재 회차 기준 81,830,000원 + 77,042,940원 = 158,872,940원이고, 유찰로 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인 미배당액이 커지는 구조라 실질취득액은 보증금 수준에 가깝게 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53270 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 246-4 석정힐에이 2층202호 · 도로명 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로694번길 17-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 76.11㎡ · 방3개·거실·주방/식당·욕실2개·발코니 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 조길영 · 2022.01.28 소유권이전 · 거래가액 157,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 81,830,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 잔액은 인수
말소기준은 2022.08.12 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 광주시 압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 그러나 김재순은 말소기준보다 앞선 2022.01.13 전입·점유를 갖추고 있어 대항력이 있는 실제 임차인 1명입니다. 주택임차권등기 자체가 말소되더라도 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 별도로 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김재순 전유부분 전부 · 주거 | 2022.01.13 | 2021.12.07 | 157,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
석정힐(A동)은 8세대 규모이고 전용 76.11㎡ 거래 표본은 3건입니다. 거래는 2021.07, 2022.01, 2022.10로 많지 않아 현재 시세를 촘촘히 보여주는 표본은 아닙니다. 그럼에도 가격 방향은 불리합니다. 최근 12개월 평균은 138,500,000원, 최신 거래는 120,000,000원, 최근 가격 추세는 -11.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 76.11㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.01 | 76.11㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 2021.07 | 76.11㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 144,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 138,500,000원 |
최저가 81,830,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 59.1%, 전체 평균의 56.6%로 보입니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금 77,042,940원을 더한 현재 회차 실질취득은 158,872,940원으로, 최근 12개월 평균 138,500,000원과 최신 거래 120,000,000원을 모두 웃돕니다. 전체 평균 144,666,666원보다도 높습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 81,830,000원 | 77,042,940원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,281,000원 | 101,150,058원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 40,096,700원 | 118,025,041원 |
③ 예상배당표 (매각가 81,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,872,940원 |
| 1. 임차인 김재순 보증금 | 157,000,000원 | 79,957,060원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 김재순 임차인의 보증금 미배당액은 77,042,940원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 157,000,000원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방3개, 거실, 주방/식당, 욕실2개 및 발코니 구조입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층입니다.
- 입지. 관음2리마을회관 남동측 인근으로 단독주택, 저층 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 공동주택지대이며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나 배차간격과 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
- 도로. 단지 서측으로 노폭 약 6미터 공도와 연결된 사유지 관음리 246-6번지 도로에 접하고 있으며 도로 상태는 대체로 보통입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이며, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약에관한허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 토지면적 720.0㎡, 공시지가 329,800원/㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 석정힐(A동)은 8세대이고 확인되는 전용 76.11㎡ 거래는 3건입니다. 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수도 4.8회로, 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부조사가 불가능해 내부구조와 이용상황은 현황도면·외부관찰·유사 부동산의 표준적 이용상황을 바탕으로 판단됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 81,830,000원에 미배당 보증금 77,042,940원을 더한 158,872,940원을 가격 판단의 출발점으로 보세요.
- 임차보증금 배당 확인. 김재순 보증금 157,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 실제 배당표와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 경계. 3회 유찰 시 최저가는 57,281,000원으로 낮아지지만 인수액은 101,150,058원으로 커지고, 4회 유찰 시 최저가 40,096,700원에 인수액 118,025,041원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -11.8%이고 최신 거래는 120,000,000원입니다. 전체 평균 144,666,666원만 기준으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 거래 표본이 3건뿐이며 단지 경매 평균 유찰도 4.8회입니다. 재매각 시 매수층과 거래기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 사유지 도로·현장 상태 확인. 공도와 연결되는 사유지 도로 접면과 폐문·부재로 확인하지 못한 내부 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 중요한 157,000,000원 보증금
표면만 보면 감정가 167,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰돼 81,830,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석을 거치면 그림이 완전히 달라집니다. 김재순 임차인은 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 보증금은 157,000,000원입니다. 현재 회차에서 79,957,060원만 배당되므로 77,042,940원을 매수인이 인수하고, 실질취득은 158,872,940원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 138,500,000원과 최신 거래 120,000,000원을 모두 웃돕니다. 더욱이 가격 추세는 -11.8%, 단지는 8세대, 경매 평균 유찰은 4.8회입니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 바뀌므로 “더 유찰되면 무조건 싸진다”는 접근도 맞지 않습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 총 취득부담으로 판단해야 하는 전형적인 인수형 물건입니다.
