수원지방법원 2025타경53343. 경기도 광주시 신현동 소재 다세대주택 1층 102호입니다. 감정가는 172,000,000원, 현재 최저매각가는 84,280,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 현재 소유관계는 조남선 지분 2분의 1과 주식회사실버백 지분 2분의 1이고, 주식회사실버백이 2025.11.05 강제경매를 신청했습니다.
등기부만 놓고 보면 현재 살아 있는 근저당권은 확인되지 않습니다. 과거 하나은행·국민은행·우리은행 근저당은 모두 이미 말소됐고, 2023.10.13 주식회사실버백의 10,560,000원 가압류 역시 2025.12.09 해제로 말소됐습니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 조희주와 김혜숙이 모두 2018.10.18 전입한 것으로 조사됐고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 금액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 392-8 1층102호 · 도로명 경기도 광주시 새말길 98 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 중 1층 102호 |
| 소유자 | 조남선 2분의 1 · 주식회사실버백 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 말소기준 | 2025.11.05 갑구 13번 강제경매개시결정 · 주식회사실버백 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 중요하다
현재 등기상 근저당권은 남아 있지 않습니다. 2004년 하나은행 근저당, 2007년 국민은행 근저당, 2015년 우리은행 근저당은 각각 말소됐습니다. 2023.10.13 조남선 지분에 설정된 주식회사실버백의 10,560,000원 가압류도 2025.12.09 해제로 말소됐습니다. 2025.11.05 갑구 13번 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산돼 있고, 2025.12.19 조남선 지분에 다시 들어온 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조희주 | 2018.10.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김혜숙 | 2018.10.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 봐야 합니다. 배당요구 여부와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위도 계산할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
③ 가격 — 2회 유찰이 곧 가격 메리트를 뜻하지 않는다
감정가 172,000,000원에서 현재 최저가는 84,280,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 49%이고, 다음 시나리오는 58,995,999원, 그 다음은 41,297,199원입니다. 그러나 동일 면적 실거래 비교자료가 확인되지 않아 84,280,000원이 실제 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
단지 정보는 용마신현타운(105동), 8세대, 1996.07.30 사용승인으로 잡혀 있습니다. 대상 면적 77.31㎡와 비교 면적도 일치하지 않아 시세 비교에 사용할 실거래 표본이 없습니다. 따라서 이 사건은 감정가 할인율보다 임차인 보증금 확인과 현장 시세 확인을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 주식회사실버백 | 미상 | 0원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사실버백 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 82,362,960원 |
채권액 미상인 경매개시결정은 배당 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 임차보증금이 미상이므로 위 잔여액과 계산표상 인수 0원은 실제 배당·인수 결과와 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 중 1층 102호입니다.
- 주위환경. 신현현대 모닝사이드 아파트 남동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장 및 창고·농경지·임야 등이 혼재하며 주거환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 3-4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가 1,005,000원/㎡, 토지면적 317.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 용마신현타운(105동)은 총 8세대이며 1996.07.30 사용승인입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 조희주·김혜숙의 보증금 액수와 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인돼야 우선변제 및 잔존 보증금 계산이 가능합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되는 임차보증금이 배당으로 모두 소멸하지 않으면 미배당액이 낙찰가에 추가될 수 있습니다.
- 시세 현장확인. 실거래 비교자료가 없고 대상 면적도 비교군과 일치하지 않으므로 주변 다세대의 실제 매매·전세 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 규모이고 1996.07.30 사용승인된 다세대인 만큼 향후 매도 난이도도 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 임차인과 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
현재 최저가 84,280,000원은 감정가 172,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건은 그 할인율만으로 접근하면 위험합니다. 조희주와 김혜숙이 모두 2018.10.18 전입해 2025.11.05 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았기 때문입니다.
등기상 과거 근저당과 가압류가 정리된 점은 긍정적이지만, 임차보증금 미상이라는 핵심 변수가 해소되지 않은 상태입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 낮아졌지만 권리비용은 아직 계산되지 않았다. 입찰 여부는 두 임차인의 보증금과 대항력·배당관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
