* 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 임차인 보증금이 반영되지 않았습니다. 대항력 가능 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 실질취득액은 해당 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

의정부지방법원 2023타경86924. 경기도 양주시 남면 구암리 137-1에 소재한 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 건물은 경기도 양주시 남면 구암리 137-7 주1동, 도로명주소는 경기도 양주시 남면 감악산로215번길 211-83입니다. 현재 소유자는 주식회사선광씨앤지이고, 2023.02.17 설정된 수원새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 압류·가압류·근저당권·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 기재되어 있습니다. 다만 대항력 가능 임차인 2명과 유치권 신고 때문에 권리관계가 단순한 유형으로 보기는 어렵습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 16.81%까지 떨어졌고 이미 7회 유찰되었습니다. 그러나 시세 비교자료가 확인되지 않는 상태에서 이 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 오히려 7회 유찰이라는 결과와 임차인·유치권 변수를 함께 보고, 실제 취득원가를 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸, 그러나 임차인·유치권 확인이 핵심

2023.02.17의 을구 7번 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2023.10.27 한국자산관리공사로 권리이전되었고, 매각으로 소멸하도록 기재되어 있습니다. 이후의 박경숙 근저당권, 국 및 양주시 압류, 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매수인이 그대로 떠안는 구조가 아닙니다. 다만 임차인 권리는 별도로 확인해야 하며, 특히 조재규와 주식회사 윈윈마스크는 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력 가능·미상 2명

현황조사·매각물건명세서 기준 실제 임차인은 5명입니다. 보증금 대위·승계 중복신고에 해당하는 임차인은 확인되지 않습니다. 조재규와 주식회사 윈윈마스크는 말소기준권리 이전 전 전입으로 대항력 가능성이 있으나, 보증금과 확정일자가 미상이므로 인수액을 확정할 수 없습니다.

③ 가격·환금성 — 7회 유찰은 가격만으로 해석하면 안 된다

현재 최저매각가는 357,838,000원으로 감정가 2,129,098,750원의 16.81%입니다. 이미 7회 유찰되었고, 시나리오상 8회 유찰 시 286,270,400원(감정가 13.45%), 9회 유찰 시 229,016,320원(감정가 10.76%)까지 내려갑니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 이 물건은 가격 할인폭보다 유찰 누적과 권리 변수의 원인을 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 357,838,000원 가정)

배당 계산상 채권총액은 1,916,000,000원, 총 배당액은 352,028,268원, 미배당액은 1,563,971,732원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 및 잔여액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액도 계산상 0원이지만 임차인 보증금 확인 전에는 확정할 수 없습니다.

⑤ 유치권·매각범위 체크 — 별도 확인이 필요한 부분

• 유치권 신고. 주식회사 더영테크가 2024.01.25자로 공사대금 380,000,000원의 유치권을 신고했으며, 그 성립 여부는 불분명합니다.
• 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
• 지분매각. 목록1~3은 지분매각으로 기재되어 있으므로 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
• 제외 대상. 목록4 지상에 소재하는 컨테이너 4개동은 매각에서 제외됩니다.
• 임차인 확인. 조재규·주식회사 윈윈마스크는 대항력 가능·미상이고 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서 보완 필요 사항으로 기재된 부분을 확인해야 합니다.

⑥ 입지·토지 이용 및 환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경기도 양주시 남면 구암리 소재 남면일반산업단지 서측 근거리에 위치하며, 주변은 공장·창고·농가주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량진출입은 가능하고 인근 버스정류장이 소재하나, 운행빈도 등으로 대중교통상황은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 기호(5)는 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중이며, 일반철골구조 판넬경사지붕 1층 건물로 기재되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 458.0㎡, 지목은 도로, 토지이용상황은 도로등, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 80,200원/㎡입니다.
• 규제. 자연녹지지역·성장관리권역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역 등이 포함되고, 공익용산지 및 소로1류(폭 10m~12m)는 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 기본적인 전기설비 및 위생급배수설비를 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 않기. 357,838,000원은 감정가 2,129,098,750원의 16.81%이지만 7회 유찰된 물건입니다. 실거래 자료가 없는 상태에서는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
• 대항력 가능 임차인 2명. 조재규와 주식회사 윈윈마스크의 전입일은 각각 2020.05.04와 2020.08.25로 말소기준권리 2023.02.17보다 빠릅니다. 두 임차인의 보증금이 미상이므로 실질취득액 확인이 선행되어야 합니다.
• 유치권. 주식회사 더영테크의 공사대금 380,000,000원 유치권 신고가 있고 성립 여부가 불분명합니다. 신고 자체와 실제 성립 여부를 구분해 확인해야 합니다.
• 매각범위. 일괄매각·제시외 건물 포함, 목록1~3 지분매각, 목록4 지상 컨테이너 4개동 매각 제외라는 조건을 함께 확인해야 합니다.
• 회차 전략. 8회 유찰 시 286,270,400원, 9회 유찰 시 229,016,320원으로 예정되어 있으나, 낮아진 가격이 실제 취득원가를 낮춘다고 단정하려면 임차인 보증금과 유치권 변수를 먼저 해소해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득가가 낮다”

이 사건의 가장 큰 특징은 감정가 2,129,098,750원에서 현재 최저가가 357,838,000원까지 내려온 7회 유찰 물건이라는 점입니다. 등기상 말소기준권리 이후의 압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이것만으로 안전하다고 결론내릴 수는 없습니다. 조재규와 주식회사 윈윈마스크는 대항력 가능·미상 상태이고 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표상의 매수인 인수 0원과 실제 실질취득액을 동일시해서는 안 됩니다.

여기에 주식회사 더영테크의 380,000,000원 유치권 신고, 목록1~3의 지분매각, 목록4의 컨테이너 4개동 매각 제외, 자연녹지지역·제한보호구역·배출시설설치제한지역 등의 토지 조건, 그리고 7회 유찰이라는 환금성 신호가 겹칩니다. 가격은 낮아졌지만, 권리와 실제 취득범위를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 현재 판단의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 대항력 가능 임차인의 보증금과 유치권의 성립 여부를 확인한 뒤 실제 취득원가를 얼마로 확정할 수 있느냐입니다.