의정부지방법원 2023타경86924. 양주시 남면 구암리의 토지와 일반철골구조 판넬경사지붕 1층 제조업소를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중이고, 주위는 공장·창고·농가주택·농경지·임야가 혼재합니다. 현재 최저매각가는 1,043,258,000원으로 감정가의 49%이지만, 네 차례 유찰됐다는 사실 자체가 권리관계와 점유, 특수 매각조건을 시장이 부담스럽게 보고 있다는 신호입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.02.17. 설정된 수원새마을금고의 채권최고액 1,716,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2023.10.27. 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2023.12.28. 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 뒤의 박경숙 근저당권, 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 점유관계입니다. 조재규와 주식회사 윈윈마스크의 전입·사업자등록일이 말소기준보다 이릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 낙찰가만으로 수익성을 계산해서는 안 되며, 실질취득가는 1,043,258,000원보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경86924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 남면 구암리 137-1 / 주1동 경기도 양주시 남면 구암리 137-7, 경기도 양주시 남면 감악산로215번길 211-83 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 건물구조 | 일반철골구조 판넬경사지붕 1층 · 철골조 및 판넬마감 · 콘크리트 바닥 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 주식회사선광씨앤지 (2023.02.17. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,129,098,750원 / 1,043,258,000원 (4회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 1,483,678,298원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 1~3 지분매각 · 목록 4 지상 컨테이너 4개동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 선순위 등기는 말소됐지만 점유가 남았다
② 점유·임차인 분석 — 실제 신고 주체 5개, 중복 승계 없음
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조재규 | 미상 | 2020.05.04 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 윈윈마스크 | 490.50㎡ | 2020.08.25 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선호 | 미상 | 2023.03.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 더영테크 | 450.00㎡ | 2023.09.25 | 50,000,000원 / 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주) 케이앤앤씨 | 450.00㎡ | 2024.01.11 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 주체는 없습니다. 다만 신고 주체가 5개이고, 서로 동일하거나 겹치는 면적 450.00㎡가 기재돼 있어 실제 점유구획과 사용관계를 현장에서 다시 특정해야 합니다. 특히 선순위 가능성이 있는 조재규와 주식회사 윈윈마스크의 계약서, 사업자등록·전입 유지 여부, 보증금 지급자료가 실질취득가를 결정합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 1,043,258,000원으로 감정가 2,129,098,750원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 제조업소와 토지는 주거용 부동산보다 건물 상태, 전력·설비, 진입도로, 토지 지분, 임차·점유관계와 용도규제에 따라 가격 차이가 크게 발생합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,043,258,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,832,580원 | 매각가의 약 1.2% 추정 |
| 1. 파주연천축산업협동조합 근저당 | 559,000,000원 | 559,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 서울축산업협동조합 근저당 | 1,140,000,000원 | 471,425,420원 | 일부 배당 · 미배당 발생 |
| 3. 포천농업협동조합 근저당 | 1,508,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 수원새마을금고 근저당 | 1,716,000,000원 | 0원 | 한국자산관리공사 이전 · 미배당 |
| 5. 박경숙 근저당 | 200,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 6. 서울보증보험주식회사 가압류 | 82,037,342원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 5,205,037,342원, 채권자 배당액은 1,030,425,420원, 미배당액은 4,174,611,922원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남면일반산업단지 서측 근거리에 위치하며 공장, 창고, 농가주택, 농경지와 임야가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 운행빈도 등을 고려한 대중교통 상황은 다소 불편합니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 도로, 면적 458.0㎡, 공시지가 80,200원/㎡이며 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 용도규제. 자연녹지지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 건물상태. 일반철골구조 판넬경사지붕 1층으로 기본적인 전기설비와 위생급배수설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 제조업소와 토지의 복합 물건이고 대중교통이 다소 불편하며, 일부 토지는 지분매각입니다. 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어려워 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 계약 확인. 조재규와 주식회사 윈윈마스크의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입·사업자등록 유지 여부와 실제 점유구획을 확인해야 합니다.
- 유치권 성립요건 확인. 주식회사 더영테크의 공사계약서, 세금계산서, 공사완료일, 채권 변제기와 2023.12.28. 이전부터 점유했는지를 확인해야 합니다.
- 매각범위 특정. 목록 1~3은 지분매각이고 목록 4 지상 컨테이너 4개동은 매각에서 제외됩니다. 현황도·지적도·건축물대장과 현장 구조물을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 컨테이너를 구분하고, 철거·사용·토지인도 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세와 지방세 압류가 당해세인지 확인해야 실제 배당과 말소범위를 판단할 수 있습니다.
- 배당표 재산정. 등기상 말소된 근저당권이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 공동담보목록과 최신 등기부, 채권계산서를 기준으로 배당을 다시 계산해야 합니다.
- 가격검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 인근 제조업소·공장·창고의 실제 매매사례와 토지 지분가치, 건물 잔존가치를 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 네 가지
이 사건은 감정가 대비 할인율만 보면 강하게 눈에 띕니다. 그러나 선순위 점유 2건의 보증금 미상, 380,000,000원 유치권 신고, 목록 1~3 지분매각, 컨테이너 4개동 매각 제외가 동시에 존재합니다. 네 차례 유찰은 단순한 가격 조정이라기보다 이 불확실성을 반영한 결과로 보는 편이 안전합니다.
특히 현재 배당 시뮬레이션은 등기상 이미 말소된 근저당권을 배당대상으로 포함하고 있어, 신청채권자인 한국자산관리공사의 예상배당이 0원으로 계산됩니다. 원본 대조 전에는 배당구조조차 확정할 수 없습니다. 최근 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다는 판단 근거가 없습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 크게 낮아졌지만 권리·점유·매각범위가 확정되지 않아 실질취득가를 산정할 수 없는 D등급 물건입니다. 선순위 점유와 유치권을 서류와 현장에서 해소하지 못한다면 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다.
