수원지방법원 2025타경53483. 하남시 망월동 우성르보아리버 12층 1211호 오피스텔입니다. 감정가 117,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가는 28,092,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리관계는 전혀 다릅니다. 임차인 박도윤은 말소기준권리인 2023년 김진수 근저당권보다 앞선 2022.05.25. 전입신고 및 점유개시 사실을 갖고 있고, 임차보증금은 145,000,000원입니다.

매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 감정가보다 낮은 낙찰금액만 준비하면 되는 경매가 아니라, 낙찰금액과 보증금 인수액을 합쳐 판단해야 하는 경매입니다. 더욱이 전세사기피해자특별법상 우선매수권 행사 가능성까지 있어 일반적인 공개경쟁 경매와 같은 방식으로 접근하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 성립한 임차인의 대항력

말소기준권리는 2023.01.26. 설정된 김진수 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원으로, 이 근저당과 이후의 하남시·구미시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 임차인의 전입 및 점유개시는 그보다 앞선 2022.05.25.입니다. 따라서 뒤에 등기된 주택임차권이 매각으로 말소되더라도 선순위 대항력에 따른 보증금 반환 부담은 별도로 남습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 4,500만원의 실제 부담

실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 다만 박도윤은 임차권자이면서 이 사건의 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 신청채권의 청구금액과 임차보증금이 모두 145,000,000원으로 나타나므로 이를 서로 독립된 보증금 또는 채권이라고 단정해 이중 합산하면 안 됩니다. 실제 청구채권의 동일성 및 권리관계는 사건 기록으로 확인해야 합니다.

③ 가격의 착시 — 2,809만원이 실제 취득가격이 아니다

현재 최저매각가 28,092,000원은 감정가 117,000,000원의 약 24%입니다. 그러나 예상배당에서 임차인이 받는 금액은 27,186,344원이고, 나머지 117,813,656원이 매수인에게 인수될 것으로 추정됩니다. 현재 최저가에 낙찰될 경우 실질취득 부담은 다음과 같습니다.

실질취득 = 낙찰대금 + 인수 보증금. 현재 추정치 145,905,656원은 보증금 145,000,000원과 추정 집행비용 905,656원의 합계에 해당합니다. 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수금

시나리오를 비교하면 최저매각가는 28,092,000원에서 13,765,080원까지 내려가지만 실질취득 부담은 여전히 약 145,000,000원대입니다. 집행비용 추정액 등의 차이만 있을 뿐, 보증금 인수 구조가 유지되는 한 유찰 자체가 실질적인 가격 할인으로 연결되지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 28,092,000원 가정)

예상배당액 합계 28,092,000원. 집행비용은 매각가의 약 3.2%를 기준으로 한 추정액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 임차인과 경매신청채권자가 동일한 박도윤이므로 청구금액을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다. 후순위 채권 관련 미배당액은 별도의 매수인 인수채무로 계산하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 망월동 지하철 5호선 미사역 북서측 인근입니다. 주변에 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 5호선 미사역이 소재합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.
• 건물 및 설비. 2018.01.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 없습니다.
• 토지 및 규제. 중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 속합니다. 토지거래허가구역 관련 조건에는 아파트 용도 한정과 외국인 등 주택 매수인에 관한 별도 조건이 있으므로, 오피스텔에 대한 실제 적용 여부는 확인해야 합니다.
• 환금성. 미사역 인근이라는 접근성은 있으나, 오피스텔의 매도·임대 수요와 실거래 수준을 별도로 검증해야 합니다. 특히 실질취득 부담이 약 145,000,000원대라는 점을 반영하지 않고 낮은 경매 최저가만으로 투자성을 평가해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 확인. 박도윤의 전입 2022.05.25., 확정일자 2022.05.11., 임차권등기 2024.07.01. 및 보증금 145,000,000원의 권리관계를 원본으로 재확인해야 합니다.
• 인수액 중심의 자금계획. 최저매각가 28,092,000원만 준비하는 방식은 부적절합니다. 예상 보증금 인수 117,813,656원을 포함한 실질취득 부담과 부대비용을 계산해야 합니다.
• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성, 행사 절차 및 외부 낙찰 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 신청채권자·임차인 동일인 문제. 박도윤의 경매신청 채권과 임대차보증금 반환채권이 동일한 채권인지, 배당요구와 임차권등기 관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 시세 조사. 감정가나 최저매각가 대신 실질취득 약 145,000,000원 수준을 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최신 실거래와 비교해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 현재 실제 점유관계, 임차권등기와 인도 관계, 공용부분 체납관리비 및 인도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 배당과 입찰조건 재확인. 당해세·집행비용·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 요소, 입찰보증금과 매각조건을 법원 공고 및 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 싸다고 취득도 싼 것은 아니다”

이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 대비 약 24%에 진입할 수 있는 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 145,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 존재하고, 현재 최저매각가 기준 예상 인수액은 117,813,656원입니다. 낙찰가와 합산한 실질취득 부담은 145,905,656원으로, 추가 유찰이 발생하더라도 보증금 인수 구조 때문에 총 취득 부담은 약 145,000,000원 수준에 머뭅니다.

더욱이 전세사기피해자 우선매수권이 명시되어 있어 외부 입찰자가 정상적으로 낙찰받을 수 있는지부터 검토해야 합니다. 네 차례 유찰된 사실과 낮은 최저가만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 최근 실거래와의 비교가 확인되지 않아 시세상 이점도 입증되지 않았습니다. 인수 부담이 크고 외부 낙찰 제한 가능성까지 있는 고위험 경매입니다.

결론은 권리 위험 높음 · 가격 메리트 미확인 · 일반 외부 입찰 신중입니다. 특히 우선매수권 행사 여부와 실제 보증금 인수 범위가 확인되지 않는다면 최저매각가가 더 내려가더라도 이를 매력적인 저가 경매로 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 2,809만원이 아니라 약 1억 4,500만원의 실질취득 부담입니다.