57,330,000원
수원지방법원 2025타경53483. 하남시 망월동 우성르보아리버 제12층 제1211호로, 공부상 업무용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 도영우이며 2022.04.02 매매를 원인으로 거래가액 135,000,000원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2023.01.26 접수됐습니다. 같은 날 김진수의 채권최고액 65,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 등기상 말소기준권리입니다.
하지만 권리분석의 출발점은 근저당보다 앞선 임차관계입니다. 박도윤은 2022.05.25 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.11입니다. 즉 2023.01.26 말소기준 근저당보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인으로, 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53483 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1096-2 우성르보아리버 12층 1211호 경기도 하남시 미사강변중앙로198번길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무-오피스텔로 이용중 · 지하6층 지상17층 건물 내 12층 |
| 사용승인 | 2018.01.19 |
| 소유자 | 도영우 · 2022.04.02 매매 · 거래가액 135,000,000원 · 2023.01.26 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 57,330,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박도윤 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
등기상 말소기준은 2023.01.26 김진수 근저당권입니다. 이후 하남시·구미시 압류와 강제경매개시결정, 을구 2번 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기가 지워지는 것과 임차보증금 인수 문제가 없어지는 것은 별개입니다. 박도윤의 주민등록·점유가 말소기준보다 앞서므로, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 145,000,000원
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계신고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박도윤 주거(임차권등기) | 전유부분 전부 | 145,000,000원 | 2022.05.25 | 2022.05.11 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.07.01 | 없음 |
3회 유찰 시 최저가는 40,131,000원으로 내려가지만 인수액은 105,991,358원으로 늘고, 4회 유찰 시에는 최저가 28,091,700원에 인수액 117,813,951원이 남습니다. 즉 낙찰가만 내려갈 뿐, 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질부담은 약 145,000,000원 규모에 묶이는 구조입니다. 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,940원 |
| 1. 임차인 박도윤 보증금 | 145,000,000원 | 55,898,060원 |
| 2. 근저당권 · 김진수 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박도윤 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 부족분 89,101,940원이 매수인에게 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ ‘49% 할인’이 가격 메리트가 아닌 이유
표면상 최저가는 감정가 117,000,000원의 49%인 57,330,000원입니다. 그러나 대항력 임차보증금의 미배당 잔액을 합치면 현재 실질취득은 146,431,940원으로 감정가의 125.2% 수준입니다.
비교 가능한 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득 146,431,940원이 시장 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 다만 감정가보다 실질부담이 높은 상태이므로 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰 제한이 있는 ‘닫힌 경매’
즉 이 물건은 단순히 “2회 유찰된 오피스텔”이 아닙니다. 가격 측면에서는 대항력 보증금 인수로 저가 효과가 대부분 상쇄되고, 절차 측면에서는 우선매수권이 존재합니다. 이 두 조건을 함께 봐야 실제 입찰 난도를 이해할 수 있습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무-오피스텔로 이용중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하6층·지상17층 건물의 12층 1211호입니다. 사용승인일은 2018.01.19입니다.
- 입지. 하남시 망월동 지하철 5호선 미사역 북서측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 미사역이 소재합니다.
- 도로. 북서측 소로2류, 북동측 대로2류, 남동측 중로1류의 포장도로와 접합니다.
- 지역·지구. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가구역. 하남시 전역 아파트 용도 한정 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31. 및 외국인 등의 주택 매수 관련 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 내용이 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 57,330,000원이 아니라 인수액을 더한 146,431,940원을 자금계획의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 3회 유찰 시 인수 105,991,358원, 4회 유찰 시 인수 117,813,951원으로 증가합니다. 낙찰가 하락을 곧바로 총취득비용 하락으로 보면 안 됩니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자이자 신청채권자인 박도윤의 임대차계약·보증금 지급관계와 강제경매 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성이 있어 일반 입찰자의 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 확인해 최종 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 배당 관련 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “57,330,000원짜리 물건”이 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 57,330,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 박도윤의 보증금은 145,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 89,101,940원이 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 실제 부담은 146,431,940원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총액은 보증금 규모에 가깝게 고정됩니다. 실거래 비교자료도 없어 가격이 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없고, 전세사기피해자의 우선매수권 1회까지 존재합니다. 표면 최저가는 매력적이지만, 실질취득과 낙찰 가능성을 함께 보면 고위험·고난도 구조입니다.
