춘천지방법원 2025타경1685. 홍천군 화촌면 군업리 소재 물건으로, 공부상 건물 이용상태는 근린생활시설입니다. 기호(1),(2)는 경량철골구조 칼라강판지붕 단층이고 사용승인일은 2020.04.17입니다. 소유자는 정향인이며, 2020.07.10 화촌농업협동조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 강원신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 현재 최저매각가는 64,866,000원까지 내려와 감정가의 24.01% 수준이고 이미 4회 유찰되었습니다. 실거래 시세 비교 자료가 없어 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 농취증 제출 의무와 특별매각조건, 일괄매각 범위, 제외 시설물과 토지 현황 차이가 실제 입찰 난도를 높입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1685 |
|---|---|
| 소재지 | 강원도 홍천군 화촌면 군업리 282-1 주1동 · 강원특별자치도 홍천군 화촌면 구룡령로 935 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 공부상 근린생활시설 |
| 건물 | 기호(1),(2) 경량철골구조 칼라강판지붕 단층 · 사용승인 2020.04.17 |
| 소유자 | 정향인 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 270,164,000원 / 64,866,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 182,583,611원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리된다
말소기준은 2020.07.10 화촌농업협동조합 근저당권입니다. 2020.09.10 이명환 가압류는 2022.05.16 해제로 이미 말소되었고, 2024.10.11 강원신용보증재단의 6,430,000원 가압류와 2025.07.17 임의경매개시결정은 말소기준 뒤 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 사용관계 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다희 | 상가건물임대차 | 2023.03.24 | 5,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김다희의 전입일은 2023.03.24로 말소기준일 2020.07.10보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 270,164,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 64,866,000원, 감정가 대비 24.01%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 5회 유찰 45,406,200원, 6회 유찰 31,784,339원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 64,866,000원 | 63,298,412원 | 39,131,588원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 45,406,200원 | 44,188,888원 | 58,241,112원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 31,784,339원 | 30,812,221원 | 71,617,779원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 64,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,567,588원 |
| 1. 근저당 · 화촌농업협동조합 | 96,000,000원 | 63,298,412원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 6,430,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,567,588원을 제외한 63,298,412원이 화촌농업협동조합에 배당되는 시나리오입니다. 채권자 총 채권액 102,430,000원 중 39,131,588원이 미배당으로 남지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 군업1리 마을회관 북서측 인근이며 단독주택, 농경지, 자연림 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 공부상 근린생활시설입니다. 기호(1),(2)는 경량철골구조 칼라강판지붕 단층입니다.
- 용도지역. 기호(3),(4)는 계획관리지역·성장관리계획구역(화촌049)이며 가축사육제한구역입니다.
- 현황 차이. 목록4는 공부상 지목이 전이나 현황 일부가 구거 등으로 이용되고 있습니다.
- 접근성. 목록4는 지적도상 맹지이나 목록3을 통해 진출입이 가능합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 통상적인 수준이 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 농지취득자격증명. 목록4는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 관정이 포함됩니다. 실제 포함·제외 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 제외 시설물. 목록3에는 파이프구조물, 묘사, 계사, 견사, 목조벤치, 비닐하우스 등이 매각에서 제외되어 있고 목록4에는 제외 농막이 있습니다.
- 토지 현황. 목록4는 공부상 전이지만 일부 구거로 이용되고 있어 경계·사용상태를 확인해야 합니다.
- 임차인. 김다희는 말소기준 뒤 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유관계와 인도 협의 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 현장 거래사례와 이용가치를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 입찰조건은 단순하지 않다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 임차인 김다희도 대항력이 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 이미 4회 유찰되어 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실만 보고 가격 메리트가 있다고 결론내리기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 매수신청보증금 20%, 일괄매각·제시외 건물, 제외 시설물, 일부 구거 이용, 지적도상 맹지라는 조건이 겹칩니다. 권리 인수는 0원이지만, 승부처는 매각범위·농취증·현황과 실제 이용가치 확인입니다.
