수원지방법원 2025타경53575. 광주시 신현동 79-1, 도로명 문형산길 212의 3층 302호로 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현 소유자는 권영만으로 2021.05.28. 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 가장 먼저 경매 말소기준으로 잡힌 권리는 2022.09.20. 동안산세무서장의 국세 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 김원섭의 주택임차권등기, 남동세무서장 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 끝나지 않습니다. 김원섭은 2021.05.28. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.04.로, 말소기준인 2022.09.20.보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다. 보증금 120,000,000원은 현재 최저가 85,400,000원보다 크므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소

2012~2015년의 가처분·가압류·근저당·전세권·과거 경매 관련 권리는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 출발점은 권영만의 2021.05.28. 소유권 취득 이후입니다. 말소기준은 2022.09.20. 국세 압류이고, 그 뒤의 서울특별시 압류·남동세무서장 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김원섭 임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하나, 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력 문제가 남는 구조였습니다. 이 부분을 주택도시보증공사의 확약이 실질적으로 해소합니다.

② 임차인 — 원칙상 인수형, 확약 적용 후 실질 0원

실제 임차인은 김원섭 1명입니다. 전입일 2021.05.28.은 말소기준 2022.09.20.보다 빠르고, 확정일자도 2021.05.04.이므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가에서 집행비용 1,937,200원을 차감하면 임차인에게 83,462,800원이 배당되고, 보증금 대비 36,537,200원이 부족합니다. 그러나 확약에 따라 그 부족분을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는다는 것이 이 사건의 가장 중요한 예외입니다.

③ 시세 비교 — 69.4%지만 표본의 시간차를 봐야 한다

무지개주택은 총 11세대, 사용승인일은 2013.04.12이고 대상 면적은 42.88㎡입니다. 제공된 면적 일치 실거래는 2건으로, 2021.06의 122,000,000원과 2021.07의 124,000,000원입니다. 평균은 123,000,000원, 최신 거래는 124,000,000원입니다.

현재 최저가 85,400,000원은 제공 시세지표 평균 123,000,000원의 69.4%입니다. 확약이 없었다면 낙찰가에 36,537,200원의 인수가 붙어 실질취득이 약 121,937,200원 수준이 되고, “최저가 69.4%”라는 할인율은 사실상 의미가 없어집니다. 하지만 이 사건은 확약으로 인수가 실질 0원이므로 실질취득 기준도 85,400,000원입니다.

다만 시세 표본은 2021.06~2021.07의 2건뿐입니다. 따라서 69.4%라는 숫자를 그대로 현재 시장가 대비 확정 할인율로 받아들이기보다는, 오래된 소수 거래에 대한 참고지표로 보는 것이 안전합니다. 소규모 다세대는 개별 호수 상태와 매수층에 따라 가격 차이가 크게 날 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)

단순 배당 계산상 김원섭 보증금의 미배당액은 36,537,200원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당될 경우 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 여부가 핵심

확약이 없다면 유찰될수록 보증금 미배당 인수가 커져 낙찰가 하락 효과가 상쇄됩니다. 현재 회차는 85,400,000원 + 36,537,200원, 2회 유찰 시에는 59,779,999원 + 61,696,041원, 3회 유찰 시에는 41,845,999원 + 79,307,229원의 구조입니다. 하지만 이 사건은 확약이 적용되므로 김원섭 임차권에 대한 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. e편한세상테라스오포3단지아파트 북동측 인근으로, 소규모 공장·단독주택·원룸·빌라·창고 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입은 가능하나 인근 버스정류장까지의 거리와 운행횟수를 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상4층 건물 내 3층 302호이며 승강기·난방·급배수설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없습니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 832,700원/㎡입니다.
• 환금성. 무지개주택은 총 11세대의 소규모 다세대로, 거래 표본이 2건에 불과해 대단지 공동주택보다 가격 확인과 재매각성 검토를 보수적으로 해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 물건의 권리안전성은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 조건 확인. 김원섭 보증금은 120,000,000원이고 현재 회차 단순 미배당액은 36,537,200원입니다. 이 부족분이 확약 범위 안에 정확히 포함되는지 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 동안산세무서·서울특별시·남동세무서 관련 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 제공 실거래가 2021.06~2021.07의 2건이므로 감정가 122,000,000원이나 평균 123,000,000원만으로 현재 가격을 확정하지 말고 인근 다세대 실거래를 추가 확인해야 합니다.
• 환금성 확인. 총 11세대 소규모 다세대이고 대중교통 사정도 다소 불편하므로 실거주·임대·재매각 수요를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
• 토지이용 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시된 규제를 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 물건은 아니다

이 사건은 첫인상과 실제 결론이 크게 다른 유형입니다. 김원섭의 전입·점유는 2021.05.28., 말소기준 국세 압류는 2022.09.20.이므로 원칙만 보면 보증금 120,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재합니다. 현재 최저가 85,400,000원에서는 36,537,200원이 미배당되어 매수인이 인수하는 구조가 원칙입니다.

그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 그래서 이 물건의 실질취득은 보증금 120,000,000원이 아니라 현재 최저가 85,400,000원으로 판단합니다.

가격 숫자만 보면 제공 시세지표 평균 123,000,000원의 69.4%로 매력적입니다. 다만 시세를 구성하는 거래가 2021년 2건뿐이고, 총 11세대 다세대에 대중교통도 다소 불편한 편입니다. 따라서 결론은 “권리조건은 확약 덕분에 크게 개선됐고 가격도 수치상 낮지만, 확약서 원문과 현재 시세·환금성을 확인한 뒤 접근할 물건”입니다.