춘천지방법원 2025타경2121. 양구군 동면 덕곡리 일대의 토지와 동·식물관련시설을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정요항표상 일련번호 3·4·5는 동·식물관련시설, 3-1은 부속창고로 이용 중이고, 3·4에는 저온설비가 갖춰져 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 및 관정 포함이라고 기재되어 있습니다.
등기상 말소기준은 2021.03.12 철원군산림조합 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤의 이운장 근저당권, 주식회사동양레미콘산업 근저당권, 국 압류, 철원군산림조합 및 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동조합중앙회 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 등재일은 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2121 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양구군 동면 덕곡리 469 |
| 등기부상 건물 | 강원특별자치도 양구군 동면 덕곡리 470 주건축물제1동 · 금강산로1505번길 41-37 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 일련번호 3·4·5 동·식물관련시설 · 3-1 부속창고 |
| 소유자 | 유영찬 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,214,807,750원 / 595,256,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 철원군산림조합 / 515,778,389원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 관정 포함 · 목록1·2·6·7 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 임차인이 핵심
말소기준인 철원군산림조합 근저당권보다 뒤에 설정된 담보권·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 2022년 삼성카드 가압류 31,928,516원은 2022.09.13 이미 말소되었습니다. 등기 권리만 보면 후순위 권리의 매수인 승계 문제는 크지 않습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 등재일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인글로벌대왕버섯양구주식회사유영중 | 2021.02.08 | 5,000,000원 | 서류상 有* | 無 | 5,000,000원 |
| 유영중 | 2021.02.01 | 5,000,000원 | 서류상 有* | 無 | 5,000,000원 |
* 현황조사 및 매각물건명세서상 선행 등재를 기준으로 한 표시입니다. 매각물건명세서 비고에는 목록3·4·5의 실제 점유 여부, 점유건물 특정 및 정확한 대항력 유무를 별도로 확인하도록 기재되어 있습니다. 등재 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 49%만 보고 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 595,256,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 낼 수 없습니다. 특히 현재 계산상 임차보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하므로 가격 판단의 출발점은 최저가가 아니라 실질취득 605,256,000원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 595,256,000원 | 10,000,000원 | 605,256,000원 | 383,378,789원 |
| 3회 유찰 시 | 416,679,200원 | 10,000,000원 | 426,679,200원 | 560,169,821원 |
| 4회 유찰 시 | 291,675,440원 | 10,000,000원 | 301,675,440원 | 683,490,245원 |
유찰이 진행되면 매각가 자체는 내려가지만, 제시된 세 시나리오에서는 매수인 인수액 10,000,000원이 동일하게 유지됩니다. 따라서 각 회차에서 실제 자금부담을 볼 때는 매각가와 인수액을 함께 봐야 합니다. 현재 감정가 대비 49%라는 할인폭은 크지만, 시세 비교 없이 가격 가점을 줄 근거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 595,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,352,560원 |
| 인수 · 농업회사법인글로벌대왕버섯양구주식회사유영중 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유영중 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 철원군산림조합 | 600,000,000원 | 586,903,440원 |
| 3. 근저당 · 이운장 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사동양레미콘산업 | 33,400,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 철원군산림조합 | 40,032,334원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동조합중앙회 | 226,849,895원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 청구액 970,282,229원 중 586,903,440원이 배당되고, 미배당은 383,378,789원입니다. 임차인 보증금 합계 10,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양구군 동면 덕곡리 ‘덕곡리마을회관’ 북서측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택과 전·답 등 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 일련번호 3·4·5는 동·식물관련시설, 3-1은 부속창고이며, 3·4에는 저온설비가 구비되어 있습니다. 일반철골구조 기타지붕 단층 및 경량철골구조 기타지붕 단층 건물입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역을 중심으로 가축사육제한구역·공장설립승인지역이 포함되고, 일부는 소하천구역에 해당합니다. 토지 자료에는 보전산지·임업용산지·농림지역 접함도 표시되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록1은 공부상 ‘답’이나 현황 ‘전’, 목록2는 공부상 ‘전’이나 현황 ‘전기타(동식물관련시설)’ 등, 목록7은 공부상 ‘전’이나 현황 ‘전 및 현황도로 등’으로 이용 중입니다.
- 도로·경계. 토지 자료상 도로접면은 ‘맹지’로 표시되는 한편 감정요항표는 본건까지 차량 접근이 가능하다고 평가하고 있습니다. 또한 지적경계가 다소 불분명하여 정확한 경계는 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 명시되어 있습니다.
- 환금성. 농지와 동·식물관련시설이 결합된 비주거형 일괄매각이고 이미 2회 유찰된 상태이므로, 주거용 부동산과 달리 실제 이용 가능성·농지취득 요건·시설 상태를 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1·2·6·7은 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수라고 명시되어 있습니다. 입찰 전 발급 가능 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 특정. 목록3·4·5의 상가건물임대차현황서상 임차인에 대해 실제 점유 여부와 어느 건물을 점유하는지 특정이 불가능하다고 기재되어 있습니다. 현장조사와 관련 원서류 대조가 핵심입니다.
- 인수액 반영. 현재 계산상 보증금 5,000,000원씩 2건, 합계 10,000,000원을 매수인이 인수합니다. 입찰가 판단은 595,256,000원이 아니라 실질취득 605,256,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 제외 물건 확인. 목록2·6에는 매각에서 제외된 파이프조구조물, 건조기 및 컨테이너, 화장실, 비닐하우스 등이 소재합니다. 토지·시설 이용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 포함 물건 확인. 일괄매각이며 제시외 건물과 관정은 포함됩니다. 목록3·4의 저온설비 등 부대설비도 건물에 포함되어 평가됐습니다.
- 경계·도로 확인. 지적경계가 불명확하고 공부상 지목과 현황이 다른 필지가 있으므로 측량 필요성과 실제 진입로·현황도로 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실제 이용가치와 시설 상태, 임차인 인수 및 농지취득 조건을 모두 포함해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리 밖 조건이 더 중요하다
이 사건의 후순위 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2021.03.12 철원군산림조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 임차인 등재와 10,000,000원 인수 계산, 그리고 농지취득자격증명·점유건물 특정·제외 구조물· 불명확한 지적경계입니다.
현재 최저가는 595,256,000원, 임차보증금 인수를 더한 실질취득은 605,256,000원입니다. 이미 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래를 기준으로 한 가격 비교 없이 “싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 이 물건은 최저가 숫자보다 임차인의 실제 대항력과 점유 범위, 농취증 발급 가능성, 경계와 제외 시설을 입찰 전에 얼마나 확실히 정리하느냐가 승부처입니다.
