수원지방법원 2025타경53620. 광주시 신현동 롯데빌리지 702동 2층 202호, 전용 73.82㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 293,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 205,100,000원입니다. 소유자는 양승현이며 2022.03.14 매매를 원인으로 2022.03.17 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 292,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 신현욱의 292,000,000원 주택임차권을 어떻게 볼 것인가입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시했습니다. 그러나 동시에 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 신현욱 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 832-1 롯데빌리지 702동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 73.82㎡ · 방3·서재·욕실2·거실·발코니 등 · 4층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2017.07.21 |
| 소유자 | 양승현 · 2022.03.14 매매 · 거래가액 292,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 205,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권은 크지만 확약이 결론을 바꾼다
권리 흐름에는 한 가지 주의할 부분이 있습니다. 2021.03.30 광주시 압류가 말소기준으로 잡혀 있으나, 해당 압류는 2021.04.14 해제로 말소된 이력이 함께 확인됩니다. 이후 2022.07.06 진성페이퍼주식회사 근저당권 180,000,000원이 설정됐고, 2024.03.26 신현욱의 주택임차권 292,000,000원이 등기됐습니다. 현재 강제경매개시결정은 2025.12.10 주택도시보증공사 명의로 등기돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신현욱 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 292,000,000원 | 명세서상 대항 가능 HUG가 대항력 포기 | 우선변제권 주장 확정일자 2022.02.07 | 실질 0원* 전액 미변제에도 임차권 말소 동의 |
* 확약은 신현욱 임차권에 적용한 실질 판단입니다. 명세서상 원래 조건은 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 70.2%지만 거래 시점은 반드시 감안
롯데빌리지 702동 전용 73.82㎡와 면적이 일치하는 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 두 거래 모두 292,000,000원으로 동일합니다. 현재 최저가 205,100,000원은 이 비교값의 70.2%입니다. 다만 실제 거래월은 2021.07과 2022.03이므로, 2026.08.24 입찰 가격을 판단할 때 거래가격 자체뿐 아니라 가격 정보의 시차도 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 73.82㎡ | 2 | 292,000,000원 |
| 2021.07 | 73.82㎡ | 4 | 292,000,000원 |
| 평균 | 73.82㎡ | 2건 | 292,000,000원 |
감정가 293,000,000원은 확인된 실거래 292,000,000원과 거의 같은 수준이고, 실질취득 기준인 현재 최저가 205,100,000원은 292,000,000원보다 86,900,000원 낮습니다. 확약으로 인수액을 0원으로 보는 만큼, 이 사건에서는 최저가와 실질취득액이 동일합니다. 다만 8세대 규모의 롯데빌리지 702동에서 확인된 거래가 2건에 불과하므로, 70.2%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,671,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 진성페이퍼주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 292,000,000원 | 21,428,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 472,000,000원 중 예상 배당은 201,428,600원, 미배당은 270,571,400원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 292,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 21,428,600원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 확약 적용 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 205,100,000원 | 201,428,600원 | 270,571,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 143,570,000원 | 140,760,020원 | 331,239,980원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 100,499,000원 | 98,292,014원 | 373,707,986원 | 0원* |
신현욱의 보증금 292,000,000원은 각 회차의 매각가격보다 크지만, 이 사건에서는 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권 말소에 동의했기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금을 매수인이 떠안아 총취득액이 292,000,000원으로 고정되는 일반적인 대항력 인수형으로 보지 않습니다. 확약 적용 시 각 회차의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택인 다세대주택으로 방3·서재·욕실2·거실·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 신현초등학교 남측 인근이며 주변은 단독·다세대주택, 임야, 요양원 등이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으나 거리와 운행빈도 등을 고려하면 대중교통 이용편의도는 다소 불편합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층이며 사용승인일은 2017.07.21입니다. 기본위생·급배수·승강기·LPG 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 700.0㎡, 지목 대, 공시지가 770,900원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 롯데빌리지 702동은 8세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 가격 검증 폭이 좁습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 신현욱의 보증금은 292,000,000원입니다. 확약이 이 임차권에 적용되지 않는 상황이 생기면 권리결론이 크게 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 이력 대조. 2021.03.30 광주시 압류와 2021.04.14 해제 이력을 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 가격 신선도. 확인된 동일 면적 거래는 2021.07·2022.03 두 건입니다. 2026.08.24 입찰 전 현재 호가·실거래 상황을 별도로 검증할 필요가 있습니다.
- 교통·현장성. 대중교통 이용편의가 다소 불편하다는 감정평가 의견을 현장에서 직접 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역과 자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지 관련 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 할인폭보다 ‘확약의 유효성’이 먼저다
현재 최저가는 205,100,000원으로 감정가 293,000,000원의 70%이고, 확인된 동일 면적 실거래 292,000,000원 대비 70.2%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 이 물건을 단순히 “2.05억짜리 다세대”로 보면 안 됩니다. 보증금 292,000,000원의 신현욱 임차권이 존재하고, 매각물건명세서 자체가 원칙적으로 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하기 때문입니다.
결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 확약입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 조건이 그대로 유효하다면 매수인 인수는 실질 0원*이고 현재 실질취득은 205,100,000원입니다. 다만 시세 자료는 2021.07·2022.03의 두 거래에 집중돼 있어 현재 가치 검증력은 제한적입니다. 따라서 이 사건은 권리는 확약 확인 후 양호, 가격은 현시세 재검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
