수원지방법원 2025타경53624. 경기도 광주시 매산동 702-4, 102동 3층 301호의 다세대주택입니다. 감정가와 소유자 신송춘의 2024.10.31 거래가액이 모두 280,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 137,200,000원까지 내려왔습니다. 등기부에는 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 234,000,000원 근저당과 이후 다수의 가압류·압류·경매개시결정이 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
가격만 보면 할인폭은 분명합니다. 최근 12개월 같은 면적대 실거래 평균이 284,166,666원, 최신 거래가 280,000,000원인데 현재 최저가는 그 절반 수준입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -2.6%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 286,666,666원보다 싸다는 사실만으로 판단하지 말고, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53624 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 702-4 102동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 57.68㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 · 4층 건 중 3층 |
| 소유자 | 신송춘 (2024.10.31. 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 137,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 195,443,935원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준 원본 확인 필요
데이터상 말소기준은 2022.05.06 광주시 압류로 산정돼 있습니다. 그런데 동일 압류는 2023.05.17 해제를 원인으로 말소된 이력이 함께 확인됩니다. 이후 2024.10.31 한국양계축산업협동조합 근저당권이 설정됐고, 2025년 가압류 4건과 경매개시결정·광주시 압류가 뒤따릅니다. 배당표에서는 한국양계축산업협동조합 근저당이 집행비용 다음 순위로 배당되는 구조입니다. 따라서 입찰 전 등기부 원본과 매각물건명세서에서 실제 말소기준 및 소멸 범위를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 근저당 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남윤정 | 2024.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 남윤정 1명입니다. 전입일은 2024.12.09로 2024.10.31 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당요구·우선변제 여부와 보증금 규모는 매각물건명세서 원본에서 보완 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 절반 수준이지만 최근 거래는 하락 추세
전용 57.68㎡ 및 59.28㎡ 면적대의 실거래 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 286,666,666원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 284,166,666원, 최신 2024.10 거래는 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 57.68㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.10 | 59.28㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2024.06 | 57.68㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.04 | 57.68㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2024.01 | 59.28㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2024.01 | 57.68㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2023.08 | 59.28㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2023.06 | 59.28㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2023.04 | 59.28㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 284,166,666원 |
현재 최저매각가 137,200,000원은 최근 12개월 평균의 48.3%이고, 최신 거래 280,000,000원과 비교해도 큰 차이가 납니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.6% 낮은 추세입니다. 가격 메리트는 존재하지만, 2024.10 이후 거래가 제시되지 않은 만큼 현재 시장가격을 과거 평균과 동일하게 단정하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 234,000,000원 | 134,479,200원 |
| 2. 가압류 · 한국스탠다드차타드은행 | 29,403,567원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 65,480,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 17,773,314원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 26,631,773원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 373,288,654원 중 134,479,200원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 238,809,454원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 매산동 소재 매산2리마을회관 북서측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건 중 3층 301호이며, 개별난방·위생 및 급배수·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 845.0㎡, 공시지가 544,400원/㎡이며 인접지 대비 등고평탄한 부정형 주거용 건부지입니다.
- 규모. 2019.03.22 준공, 총 12세대 규모이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2022.05.06 광주시 압류가 말소기준으로 산정돼 있으나 2023.05.17 말소 이력이 있습니다. 등기부와 매각물건명세서에서 실제 기준권리를 확인하세요.
- 임차인 보증금 확인. 남윤정의 전입은 근저당 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 최우선변제 여부를 확인하세요.
- 최근 시세 재확인. 최신 실거래가 2024.10의 280,000,000원이고 최근 추세는 -2.6%입니다. 현재 매각시점의 호가·거래 가능가격을 별도로 점검하세요.
- 3·4회 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 96,040,000원, 4회 유찰 시 67,228,000원으로 제시돼 있습니다. 현재 회차와 추가 유찰의 가격 차이를 비교하세요.
- 현장 확인. 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등의 구조입니다. 내부 상태와 점유 현황을 확인하세요.
- 원본 대조. 배당표는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 시뮬레이션이며 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다. 입찰 전 원본 서류를 확인하세요.
맺으며 — 가격은 강점, 권리 기준 확인이 선행
이 물건의 가장 큰 장점은 가격입니다. 감정가 280,000,000원에서 2회 유찰돼 137,200,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 284,166,666원의 48.3%입니다. 최신 거래 280,000,000원과 비교해도 가격 차이는 큽니다. 다만 최근 거래 흐름은 -2.6% 하락이고, 실거래의 최신 시점이 2024.10이라는 점은 감안해야 합니다.
권리상으로는 남윤정의 전입이 2024.10.31 근저당 이후인 2024.12.09여서 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 2022.05.06 압류가 말소기준으로 계산된 동시에 2023.05.17 말소된 이력이 존재한다는 점은 반드시 확인해야 합니다. 결론은 “가격 메리트는 크지만, 말소기준권리 원본 확인을 끝낸 뒤 입찰할 물건”입니다.
