의정부지방법원 2024타경1357. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 5층 553호입니다. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이지만, 감정평가 이용상태는 지식산업센터(도시형공장)로 조사됐습니다. 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 권용초가 2022년 9월 14일 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행이 채권최고액 298,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 82,354,000원으로 감정가 343,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 물건의 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 4회 유찰된 지식산업센터라는 점은 가격뿐 아니라 실제 이용상태와 환금성을 함께 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경1357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 화합로1710번길 12, 5층 553호 (옥정동, 양주옥정듀클래스1) |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 표기 · 감정평가상 지식산업센터(도시형공장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층/지상 5층 중 5층 · 사용승인일 2022.07.27 |
| 소유자 | 권용초 (2022.09.14 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 82,354,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프케이삼사유동화전문 유한회사 / 914,666,082원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022년 9월 14일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 그 이후인 2024년 3월 7일의 임의경매개시결정과 2024년 4월 26일 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 추정에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 525호 기재, 본건 553호와 불일치
현황조사에는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차 법인 1곳이 기재되어 있습니다. 다만 점유부분은 본건 553호가 아니라 5층 525호입니다. 따라서 아래 임차내역을 본건 553호의 임차관계로 그대로 합산하거나 인수 위험으로 판단해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치앤에스컴바인 | 5층 525호 | 사무실 | 2024.03.06 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일은 말소기준일인 2022년 9월 14일보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으나, 본건과 다른 호수로 기재된 점이 더 중요합니다. 본건 553호의 실제 점유자와 사용 현황은 현장에서 별도로 대조해야 합니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가 할인율과 시세는 다르다
현재 회차는 4회 유찰 후 최저가 82,354,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래가 없어 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 이후 유찰 시 최저가는 57,647,800원과 40,353,460원으로 내려가지만, 매각가가 낮아질수록 근저당권의 미배당액은 더 커집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 82,354,000원 | 80,471,628원 | 218,328,372원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 57,647,800원 | 56,210,140원 | 242,589,860원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 40,353,460원 | 39,227,098원 | 259,572,902원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 82,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,882,372원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 298,800,000원 | 80,471,628원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 대금이 국민은행 근저당권에 배당되며, 근저당권 미배당액은 218,328,372원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 지식산업센터(도시형공장)로 이용 중입니다. 사건상 도시형생활주택 표기만 보고 주거용 아파트로 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 천보초등학교 북측 인근이며, 주위는 지식산업센터·아파트·근린생활시설·개발 중인 택지가 혼재합니다. 입지조건과 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 건물의 5층입니다. 외벽은 커튼월 등, 창호는 페어글래스 창호이며 사용승인일은 2022.07.27입니다.
- 도로. 북측·서측은 4차선 포장도로, 남측·동측은 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·옥정지구 지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 4회 유찰된 지식산업센터 물건이고 실거래 비교자료가 없어, 감정가 할인율과 별개로 실제 수요 및 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 553호 점유 확인. 조사된 임차 법인의 점유부분은 525호입니다. 본건 553호의 출입·사용·점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 미납 관리비 확인. 공용부분과 전용부분의 관리비 미납액이 있으므로 관리사무소에 구체적인 금액과 범위를 문의해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택 표기와 감정평가상 지식산업센터(도시형공장) 이용상태를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 82,354,000원이 감정가의 24.01%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 용도의 실제 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액이 크더라도 현재 분석상 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 진행상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 물건의 등기상 권리구조는 단순합니다. 2022년 9월 14일 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 압류는 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 조사된 임차 법인도 본건 553호가 아닌 525호를 점유하고 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
그러나 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 이미 4회 유찰됐고, 감정평가상 이용상태는 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터(도시형공장)입니다. 실거래 비교자료도 없어 지금 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다. 여기에 공용·전용부분 관리비 미납과 553호 실제 점유 확인까지 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·점유·환금성 검증 없이는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.