의정부지방법원 2024타경1357. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 5층 524호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 지식산업센터(도시형공장)으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 중 5층이고 사용승인일은 2022.07.27입니다. 소유자는 권용초이며, 감정가 436,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 104,684,000원입니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2022.09.14. 설정된 국민은행 근저당권 380,400,000원이 말소기준이고, 이후 등기된 임의경매개시결정과 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 채권액보다 매각대금이 크게 부족해 발생하는 미배당액은 채권자의 미회수액일 뿐, 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경1357 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 화합로1710번길 12, 5층 524호 (옥정동, 양주옥정듀클래스1) |
| 사건상 용도 | 도시형생활주택 |
| 감정 이용상태 | 지식산업센터(도시형공장) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 5층 중 5층 · 사용승인일 2022.07.27 |
| 소유자 | 권용초 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 104,684,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프케이삼사유동화전문 유한회사 / 914,666,082원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
2022.08.03. 신한자산신탁주식회사 명의로 소유권보존과 신탁등기가 이뤄졌고, 2022.09.14. 권용초 앞으로 소유권이전되면서 1번 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 380,400,000원이 말소기준권리입니다. 2024.03.07. 임의경매개시결정과 2024.04.26. 양주시 압류는 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차 현황 — 524호와 525호를 반드시 구분
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치앤에스컴바인 | 5층 525호 / 사무실 | 2024.03.06 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 실제 임차 법인은 1곳이며, 전입일 2024.03.06.은 말소기준권리 설정일인 2022.09.14.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 24.01%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 436,000,000원의 24.01%인 104,684,000원입니다. 절대적인 할인폭은 크지만, 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 특히 감정 이용상태가 지식산업센터(도시형공장)인 만큼 일반 주거용 집합건물과 같은 기준으로 환금성과 임대수요를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,684,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,265,576원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 380,400,000원 | 102,418,424원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 국민은행 근저당 배당에 사용됩니다. 국민은행 근저당 미배당액은 277,981,576원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 104,684,000원 | 102,418,424원 | 277,981,576원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 73,278,800원 | 71,559,782원 | 308,840,218원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 51,295,160원 | 49,971,847원 | 330,428,153원 | 0원 |
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천보초등학교 북측 인근으로, 지식산업센터·아파트·근린생활시설·개발 중인 택지가 혼재하며 입지조건과 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 지식산업센터(도시형공장)로 이용 중입니다. 사건상 용도인 도시형생활주택과 함께 건축물대장 전유부 용도를 확인해야 합니다.
- 도로. 북측·서측 4차선 포장도로, 남측·동측 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·옥정지구 지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 지식산업센터와 도시형공장 수요층은 일반 주거용 부동산보다 제한될 수 있어, 실사용 가능 업종과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전유부 용도 확인. 사건상 도시형생활주택, 감정 이용상태는 지식산업센터(도시형공장)입니다. 건축물대장·집합건축물대장·관리규약을 대조하세요.
- 524호 현장 점유 확인. 현황조사 임차 법인은 525호로 기재되어 있습니다. 524호 출입·사용·점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비 미납 확인. 공용부분과 전용부분 관리비 미납액이 있으므로 관리사무소에서 총액과 공용부분 승계 범위를 확인하세요.
- 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도의 최근 거래와 임대 사례를 확보하세요.
- 업종·사용 제한 확인. 도시형공장으로 사용 가능한 업종, 입주자격, 관리규약상 제한과 행정상 인허가 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 용도와 현장
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라, 등기상 권리분석은 어렵지 않습니다. 국민은행 근저당 미배당이 277,981,576원 발생하더라도 그 금액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실과 투자성이 높다는 평가는 별개입니다. 네 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔고, 감정 이용상태는 지식산업센터(도시형공장)입니다. 현황조사 임차 법인의 점유부분도 매각대상 524호가 아닌 525호로 표시되어 있으며, 공용부분과 전용부분 관리비 미납도 존재합니다. 실거래 비교 없이 최저가만 보고 ‘싸다’고 결론내리기보다, 524호의 실제 점유·전유부 용도·사용 가능한 업종·관리비 미납 총액을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.