수원지방법원 2025타경53712. 경기도 광주시 회덕동 156-12의 토지와 지하1층·지상2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 지하1층 일부는 제2종근린생활시설(기타공연장)과 단독주택의 창고·보일러실로 이용되고 있습니다. 토지는 708㎡, 지목은 대, 용도지역은 계획관리지역입니다. 제시외 판넬조 판넬지붕 창고 약 16㎡도 매각에 포함돼 평가됐습니다.
가격만 보면 감정가 1,622,293,000원에서 최저가 794,924,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래나 주변 비교가격 자료가 없습니다. 따라서 ‘감정가의 49%이니 저렴하다’는 결론은 금물입니다. 단독주택과 토지는 아파트처럼 표준화된 비교가 어렵고, 토지 형상·경사·접도·건물 상태와 실제 이용가치가 개별 가격을 크게 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 156-12 · 경기도 광주시 회덕길 112-47 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 708㎡ · 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 · 지하1층, 지상2층 · 2013.12.13 사용승인 |
| 이용상태 | 지하1층 제2종근린생활시설(기타공연장), 단독주택(창고·보일러실) · 1층 단독주택 · 2층 단독주택 |
| 소유자 | 이상근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,622,293,000원 / 794,924,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,286,255,882원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2022.04.01 성남중부새마을금고 근저당권 1,391,000,000원입니다. 그 이전 국민은행·하나은행 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준권리 이후 신용보증기금·중소기업은행·한국전력공사의 가압류, 국민건강보험공단·국·광주시 압류, 2025.12.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유관계 — 백승인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백승인 | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 점유자는 1명입니다. 백승인의 전입일은 2024.04.22로 말소기준권리인 2022.04.01보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니지만, 보증금 규모와 실제 점유관계는 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 자료가 없다
현재 최저매각가는 794,924,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 556,446,800원, 4회 유찰 시 389,512,760원입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 어느 회차가 ‘시세 대비 저렴한 구간’인지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 794,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,349,240원 |
| 2. 근저당 · 성남중부새마을금고 | 1,391,000,000원 | 784,574,760원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 357,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 69,213,102원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국전력공사 | 12,566,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서는 채권 총액 1,829,779,882원 중 784,574,760원이 배당되고, 1,045,205,122원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 — 주택만 보는 경매가 아니다
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 판넬조 판넬지붕 창고 약 16㎡도 매각에 포함돼 평가됐습니다.
- 건물 이용. 지하1층은 제2종근린생활시설(기타공연장)과 단독주택 창고·보일러실, 1층과 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 708㎡의 대지이며 계획관리지역, 완경사, 세로장방, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 549,300원/㎡입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 인근 노선버스의 방향과 운행 간격을 고려하면 대중교통은 다소 불편한 편입니다.
- 주변환경. 회덕동 마을회관 북측 원거리에 있고 전원주택·농경지·임야가 혼재한 지역으로 주거환경은 보통입니다.
- 건물 상태. 2013.12.13 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 위생·급배수시설과 가스난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 규제·이용 제한
토지는 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 또한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으며 기간은 2025.08.26~2026.08.25, 대상은 외국인 등이며 대상용도에 단독·다가구·아파트·연립·다세대가 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현장 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 794,924,000원이 실제 시장가보다 낮은지 별도로 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 백승인은 대항력이 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유 범위와 임대차 조건, 명도 가능성을 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 교부청구 및 당해세 여부를 배당요구종기 이후 자료에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·본건 건물과 제시외 창고 약 16㎡가 포함된 매각대상 범위를 현황과 대조하세요.
- 지하층 이용 확인. 지하1층은 제2종근린생활시설과 단독주택 부속공간으로 이용 중이므로 실제 용도와 현황을 확인하세요.
- 토지 조건 확인. 708㎡ 완경사·세로장방·세로한면(가)의 활용성과 진입 여건을 직접 점검하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 각종 환경·수도권 규제가 향후 증축·개발·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증’이 승부처
권리 구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2022.04.01 성남중부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 백승인의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 판단을 어렵게 하는 것은 가격입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없어 이것만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 게다가 단독주택 + 708㎡ 토지는 표준화가 어렵고 대중교통이 다소 불편하며 각종 토지이용 규제가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 정리된 소멸형, 가격은 현장 시세 검증 전까지 보류입니다.
