수원지방법원 2025타경53712. 경기도 광주시 회덕동 156-12에 있는 지하 1층, 지상 2층 철근콘크리트 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 소유자는 이상근, 신청채권자는 케이씨엠2406유동화전문유한회사이며, 등기상 양도인은 성남중부새마을금고입니다. 원래 설정된 근저당권의 채권최고액은 1,391,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·중소기업은행·한국전력공사의 가압류와 건강보험·국세·지방세 관련 압류가 이어졌습니다.
입찰자의 눈길을 끄는 것은 가격입니다. 감정가 1,622,293,000원이 2회 유찰 후 794,924,000원으로 낮아졌습니다. 다만 이는 감정가 대비 할인을 의미할 뿐, 최근 시장에서 해당 토지와 건물이 얼마에 거래되는지를 보여주지는 않습니다. 주택의 일부가 제2종근린생활시설로 이용되고, 주변은 전원주택·농경지·임야가 혼재하므로 일반적인 아파트처럼 동일 평형 거래가격으로 쉽게 판단할 수 있는 물건도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 156-12 경기도 광주시 회덕길 112-47 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 지하 1층, 지상 2층 |
| 토지 | 708.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 기타지붕 · 2013.12.13 사용승인 |
| 실제 이용상태 | 지하 1층 제2종근린생활시설(기타공연장) 및 주택 부속 창고·보일러실, 지상 1·2층 단독주택 |
| 제시외 건물 | 판넬조 판넬지붕 창고 약 16㎡ · 일괄매각에 포함 평가 |
| 소유자 | 이상근 (단독소유) |
| 감정가 | 1,622,293,000원 |
| 최저매각가 | 794,924,000원 · 2회 유찰 · 감정가 약 49% |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 케이씨엠2406유동화전문유한회사 (양도인 성남중부새마을금고) |
| 청구금액 | 1,286,255,882원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.01 성남중부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,391,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
권리분석의 기준점은 2022.04.01 접수된 을구 4번 성남중부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,391,000,000원이고 토지 회덕동 156-12가 공동담보로 기재되어 있습니다. 그보다 앞선 국민은행 및 하나은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다.
이후 신용보증기금·중소기업은행·한국전력공사의 가압류와 국민건강보험공단·국·광주시의 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 등기상 후순위 채권의 미배당액이 발생하더라도 그것만으로 낙찰자가 해당 채무를 인수하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백승인 | 2024.04.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 아님 |
현황조사와 매각물건명세서에 백승인 1명이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 신고 기준 1명입니다. 전입일은 2024.04.22로, 말소기준권리인 2022.04.01 근저당보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다.
다만 보증금·월세·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 그러므로 보증금의 액수나 우선변제 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 기재된 전입일보다 앞선 별도 점유·권원 또는 다른 이해관계인이 존재하는지도 실제 점유조사와 원본 서류로 검증할 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인보다 실제 가치 검증이 우선
감정가 1,622,293,000원에 비해 현재 최저매각가는 794,924,000원입니다. 감정가보다 827,369,000원 낮은 금액으로, 감정가 대비 약 49% 수준입니다.
하지만 이 물건은 일반 아파트가 아니라 토지 708㎡와 지하 1층·지상 2층 주택, 일부 근린생활시설이 결합된 부동산입니다. 최근 실거래에 기초한 직접 비교가격이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 적정 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격상 유리하다고 결론 내릴 수 없는 이유입니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 794,924,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 556,446,800원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 389,512,760원 | 24.01% | 0원 |
유찰 시나리오는 각 회차의 가정 금액입니다. 실제 매각가격과 향후 기일을 확정하는 수치는 아닙니다. 인수 0원 역시 확인된 권리 및 배당 시뮬레이션 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 794,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,349,240원 |
| 1. 근저당 · 성남중부새마을금고 | 1,391,000,000원 | 784,574,760원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 357,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 69,213,102원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국전력공사 | 12,566,780원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 먼저 집행비용 10,349,240원을 차감하고 나머지 784,574,760원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다.
배당계산상 총 채권액은 1,829,779,882원, 채권자 예상배당액은 784,574,760원이므로 미배당액 1,045,205,122원이 발생합니다. 그러나 이 미배당액은 채권자들이 회수하지 못한 금액이지, 낙찰자가 추가로 지급해야 하는 인수금이 아닙니다.
⑤ 유찰별 채권 회수와 낙찰자 부담
| 시나리오 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 784,574,760원 | 1,045,205,122원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 548,482,332원 | 1,281,297,550원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 383,259,581원 | 1,446,520,301원 | 0원 |
세 시나리오 모두 확인된 후순위 채권을 매수인에게 넘기지 않는 것으로 계산됩니다. 이는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수가 확인되지 않는 구조이기 때문입니다. 따라서 최저가 낙찰을 전제로 한 권리 인수 기준 실질취득액은 현재 794,924,000원, 추가 유찰 시 각 가정 매각가와 같습니다. 단 취득세·등기비용·명도비·수선비·미납 공용관리비 등은 별도입니다.
⑥ 입지·토지·건물 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 회덕동 마을회관 북측 원거리. 주변에 전원주택·농경지·임야가 혼재하는 지역으로, 주거환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만, 인근 노선버스의 운행 방향과 간격을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.
- 토지. 대지 708.0㎡, 계획관리지역, 완경사 및 세로장방형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가), 개별공시지가는 549,300원/㎡입니다.
- 건물. 2013.12.13 사용승인된 철근콘크리트구조로, 외벽은 돌붙임 마감, 내부는 벽지·황토바름·타일 등이 사용됐으며 가스난방과 급·배수시설을 갖추고 있습니다.
- 내부 이용. 지하 1층은 제2종근린생활시설(기타공연장) 및 주택 부속공간, 1층은 방 3개·주방·거실·BAR 등, 2층은 방 2개·화장실 2개·드레스룸 등으로 이용됩니다.
- 제시외 건물. 판넬조 창고 약 16㎡가 매각에 포함 평가되어 있습니다. 실제 면적·위치·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역은 외국인 등 대상의 2025.08.26~2026.08.25 기간이 기재되어 있어 매각기일 기준 효력 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당 없음이며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 근린생활시설의 실제 사용과 허가 용도 일치 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 일반 공동주택과 달리 토지 규모·건물 구성·근린생활시설 용도·교통 여건에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 최근 비교 거래가 검증되지 않아 매도 소요기간이나 적정 매도가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 회덕동 인근의 토지 면적·도로조건·지형·건물 연식·용도가 유사한 실제 거래를 조사해야 합니다. 감정가 49%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 토지·건물 등기 대조. 건물 등기뿐 아니라 공동담보 토지의 권리, 매각대상 범위와 독립적인 인수 위험을 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 백승인의 계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 및 선순위 권원 존재 여부를 검증해야 합니다.
- 세금 및 공과금. 국세·지방세·건강보험 관련 압류의 채권액과 법정기일, 우선배당 가능성을 확인해야 합니다. 등기상 말소 여부와 배당순위는 별개의 문제입니다.
- 채권승계 확인. 성남중부새마을금고에서 케이씨엠2406유동화전문유한회사로 이어진 채권관계와 경매신청인·배당수령권자를 확인해야 합니다.
- 기존 경매 취하 이력. 2024년 임의경매개시결정은 2025년 취하로 말소됐고, 2025.12.18 현재 사건의 경매개시결정이 등기됐습니다. 두 절차를 구분해 확인해야 합니다.
- 제시외 창고. 약 16㎡의 창고가 포함되므로 건축물 현황, 경계, 사용 가능성 및 철거·보수 필요 여부를 점검해야 합니다.
- 건물 상태. 내부 마감·가스난방·급배수시설·지하층의 누수, 유지보수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제와 용도. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 각종 환경 관련 규제, 근린생활시설의 허가·실제 이용 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 자금과 명도. 낙찰대금 외에 취득세·등기비·명도비·시설보수비용 및 부담 가능한 미납 관리비 등을 별도로 산정해야 합니다.
- 최종 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건물 등기사항전부증명서와 입찰 직전 사건 진행상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”보다 “반값의 근거”를 봐야 한다
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 명확한 부분이 있습니다. 2022년 성남중부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 등기된 가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 백승인의 전입일도 말소기준보다 늦습니다. 현재 예상배당에서 낙찰자의 보증금·채권 인수액은 0원입니다.
하지만 권리 인수액 0원과 투자위험 0은 전혀 다른 의미입니다. 보증금 미확인 임차인의 실제 점유, 조세채권의 우선배당, 채권승계 관계, 복합 용도 건물의 관리 상태와 환금성은 추가 확인 대상입니다.
무엇보다 현재 최저가 794,924,000원은 감정가의 약 49%일 뿐, 최근 실거래 시세의 49%라는 뜻이 아닙니다. 최근 거래에 기반한 가치 검증 없이 이 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 가격 매력도는 검증 보류. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 토지와 건물의 실제 가치, 점유 상태, 추가 비용을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것입니다.
