부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경53761 · 성남지원 · 다세대
철근콘크리트구조 63.31㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

207,889,900원 2억 788만 감정가 265,000,000원

감정가의 78% 2026-07-20 낙찰

최저매각가 185,500,000원 최저가 대비 +12%

낙찰일

07-20 낙찰 완료

성남지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,855만원

최저가의 10% · 18,550,000원

실거래 대비

▼ 17.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 2건 평균 2.52억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 임차보증금 인수가 핵심인 물건입니다. 확약 조건으로 HUG 관련 인수 부담은 해소되지만 가격 판단은 보수적으로 봐야 합니다.

가격 최저가 185,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 260,000,000원의 71.3% 수준
자금 입찰보증금 10% 기준 약 18,550,000원 · 확약 조건상 주된 인수 부담 0원
리스크 황민우 임차권등기 보증금 262,500,000원 존재. 확약 밖 권리와 당해세 확인 필요

한 줄 평 최근 거래가격 대비 최저가는 낮지만, 핵심은 임차권등기 보증금 2억6,250만원입니다. 황민우 임차인은 대항력·우선변제권이 있는 임차권등기자로 확인되며, 배당 부족분은 원칙상 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 확약 조건에 따라 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원으로 처리됩니다.

감정가 / 최저가

265,000,000원 / 185,500,000원

1회 유찰

최근 12개월 실거래

260,000,000원

최근 거래 1건

실질취득 판단

185,500,000원

확약 적용 시 임차 인수 0원

핵심지표

임차권 확인

대항력 임차권등기

수원지방법원 2025타경53761. 광주시 경안동 유진펠리스 301호 다세대 물건입니다. 감정가는 2억6,500만원, 현재 최저가는 1억8,550만원으로 1회 유찰 상태입니다. 표면 가격만 보면 최근 실거래 대비 할인 폭이 있지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 임차권등기와 인수 구조입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경53761
소재지	경기도 광주시 경안동 47-16 유진펠리스 3층301호
물건종류 / 이용	다세대 · 도시형생활주택(거실, 주방, 안방, 방2, 욕실2 등)
소유자	백세현
감정가 / 최저가	265,000,000원 / 185,500,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 262,500,000원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⚠️ 임차보증금 인수 구조 황민우 임차인은 임차보증금 262,500,000원, 전입 2020.12.11, 확정일자 2020.11.19로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 배당 부족분 80,397,000원은 일반적인 구조에서는 매수인 인수 가능성이 있으나, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약 조건이 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 봅니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
황민우	262,500,000원	있음	가능	확약 0원

임차권등기 순위는 을구 2번이며 말소기준권리 이후 권리입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 확약 조건으로 임차인의 대항력 주장은 제한됩니다. 확약 밖 다른 임차 위험은 확인 대상입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인

거래월	전용	층	거래가
2026.04	63.31㎡	4	260,000,000원
2025.03	63.31㎡	4	245,000,000원
2021.09	63.31㎡	3	262,500,000원
평균	63.31㎡	3건	255,833,333원

최근 12개월 거래는 260,000,000원이며 최저가는 최근 거래 대비 71.3% 수준입니다. 가격 자체는 할인 구간이지만, 다세대 소규모 물건 특성상 개별 호수 상태와 임차권 조건 확인이 중요합니다.

배당 흐름 (최저가 1.855억)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 12개월 실거래 대비 낮은 수준입니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확약 확인. 확약 조건 원본 확인 후 입찰해야 합니다.
당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 실제 배당 순위 확인이 필요합니다.
권리관계 확인. 근저당·가압류·임차권등기 외 추가 권리 여부를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
환금성. 유진펠리스는 총 8세대 규모로 거래 표본이 적어 매각 후 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.

맺으며 — “가격보다 임차권 조건이 먼저다”

이 물건은 최저가가 최근 거래 대비 낮아 가격 매력은 있습니다. 하지만 다세대 경매에서 가장 중요한 것은 임차권 구조입니다. 황민우 임차인의 보증금 2억6,250만원은 원칙상 큰 인수 위험이 될 수 있었지만, 매각물건명세서 확약 조건으로 해당 부담은 실질 0원으로 판단됩니다. 결국 승부처는 확약 조건 확인과 낮은 가격에 대한 환금성 검토입니다.

부동산강제경매

가격은 내려왔지만, 임차보증금 구조를 확인해야 한다 — 광주 유진펠리스 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 임차권 조건이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (7장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-15	유찰	2억 6,500만원
2	2026-07-20	대기	1억 8,550만원