춘천지방법원 2025타경50747. 강원특별자치도 화천군 사내면 사창리 82 일원의 연립주택 + 토지 사건입니다. 현재 최저매각가는 361,723,000원으로 감정가 516,747,840원의 70%이며 1회 유찰 상태입니다. 등기상 소유자는 홍용석이고, 말소기준권리는 2022.02.10. 설정된 화천농업협동조합의 채권최고액 325,000,000원 근저당입니다.
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 뒤인 2022.05.16. 지와이부동산재테크중개법인 주식회사의 가압류 107,977,861원과 2025.06.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 반면 감정평가상 임대관계는 미상이라 실제 점유 상태는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50747 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 화천군 사내면 사창리 82 |
| 등기상 부동산 | 강원특별자치도 화천군 사내면 사창리 82-1 제2동 · 도로명주소 수피령로 249 |
| 용도 | 연립주택 + 토지 · 기호(2) 창고 · 기호(4) 주택 및 사무소 |
| 소유자 | 홍용석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 516,747,840원 / 361,723,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 124,845,219원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.10. 화천농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 325,000,000원이며 채무자는 홍용석입니다. 그보다 앞선 2022.02.04. 국 압류는 2022.02.10. 해제로 말소됐고, 말소기준 뒤의 지와이부동산재테크중개법인 주식회사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 물건 현황 — 일괄매각과 농취증이 핵심
이 사건은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 특히 부동산 목록 1번과 5번은 농지취득자격증명원이 필요하며, 이를 제출하지 않으면 보증금이 몰수된다고 명시돼 있습니다.
| 확인 항목 | 공부상 | 현황·비고 |
|---|---|---|
| 부동산 목록 1 | 전 | 일부가 현황 구거 등으로 목측 · 농지취득자격증명원 필요 |
| 부동산 목록 3 | 대 | 일부가 현황 구거 등으로 목측 |
| 부동산 목록 4 | 제2종 근린생활시설 | 주택 및 사무소로 이용중 |
| 부동산 목록 5 | 답 | 현황 전으로 사용중 · 농지취득자격증명원 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 361,723,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,864,122원 |
| 1. 근저당 · 화천농업협동조합 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 2. 가압류 · 지와이부동산재테크중개법인 주식회사 | 107,977,861원 | 30,858,878원 |
| 3. 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 361,723,000원 가정 시 채권 총액 432,977,861원 중 355,858,878원이 배당되고, 미배당은 77,118,983원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사창6리마을회관 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지·단독주택·임야 등이 소재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호(2)는 창고, 기호(4)는 주택 및 사무소로 이용중입니다.
- 설비. 기호(2)는 전기설비, 기호(4)는 기본적인 급배수·위생설비와 유류보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,972㎡, 지목 전, 생산관리지역, 토지이용상황 전, 완경사·부정형·맹지로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 12,900원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역과 공장설립제한지역·가축사육제한구역·영농여건불리농지 등이 포함되고, 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역 등과 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 최우선 확인. 부동산 목록 1·5는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 견사·계사는 매각대상에서 제외됩니다.
- 공부·현황 차이 확인. 목록 1·3의 일부가 구거 등으로 목측되고, 목록 4는 공부상 제2종 근린생활시설이나 현황 주택 및 사무소입니다.
- 시설물 소유관계 확인. 목록 3의 수목·화단·석축·조경수·수도전 등의 소유관계와 권리취득 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이라 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 361,723,000원이 시세 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “권리보다 현황 확인이 더 중요하다”
이 사건은 등기 권리 자체만 보면 비교적 단순합니다. 2022.02.10. 화천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 연립주택 + 토지 일괄매각인 만큼 아파트형 사건처럼 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 특히 목록 1·5의 농지취득자격증명원, 공부와 현황의 차이, 목록 3 시설물의 불분명한 소유관계가 입찰 성패를 가를 수 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 70% 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 결론은 권리는 통과, 농취증·현황·가격 검증은 필수입니다.
