춘천지방법원 2025타경50747. 강원특별자치도 화천군 사내면 사창리 일대의 연립주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 홍용석이며, 2022년 화천농업협동조합이 채권최고액 325,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 지와이부동산재테크중개법인 주식회사가 청구금액 107,977,861원의 가압류를 등기했고, 해당 가압류의 본압류 이행으로 2025년 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
권리분석의 출발점은 2022.02.10. 화천농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 종전 국세 압류도 이미 해제·말소됐습니다. 그러나 일반적인 주택 경매와 달리 여러 토지 및 건축물의 일괄매각 범위, 농지 관련 자격, 실제 이용상태, 독립 시설의 소유관계를 함께 따져야 하는 복합 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 화천군 사내면 사창리 82 |
| 건물 등기상 소재지 | 강원특별자치도 화천군 사내면 사창리 82-1 제2동 도로명주소: 강원특별자치도 화천군 사내면 수피령로 249 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 실제 이용상태 | 기호(2): 창고 기호(4): 주택 및 사무소 (공부상 제2종 근린생활시설) |
| 소유자 | 홍용석 (단독소유) |
| 감정가 | 516,747,840원 |
| 최저매각가 | 253,206,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 경매 신청채권자 | 지와이부동산재테크중개법인 주식회사 |
| 신청채권액 | 124,845,219원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2022.02.10. 화천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 325,000,000원 |
| 확인된 임차인 | 없음 · 임대관계 및 실제 점유관계는 추가 확인 필요 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
가장 중요한 것은 화천농업협동조합의 2022.02.10. 근저당권입니다. 채권최고액은 325,000,000원이며, 이 권리가 말소기준으로 판단됩니다. 이후 설정된 지와이부동산재테크중개법인 주식회사의 가압류와 그 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2022.02.04. 등기된 국의 압류는 말소기준보다 먼저 발생했지만, 2022.02.10. 해제되어 이미 말소됐으므로 매수인에게 존속하는 선순위 압류로 계산하지 않습니다. 또한 가압류와 본압류 이행에 따른 경매개시결정을 별개의 확정 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 비교 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저매각가는 253,206,000원으로 감정가 516,747,840원의 49% 수준입니다. 2회 유찰에 따른 가격 하락 폭은 크지만, 이는 감정가와 최저매각가 사이의 할인율일 뿐입니다. 실제 시장에서 이 물건이 얼마에 거래될 수 있는지와는 구분해야 합니다.
농촌지역의 토지와 창고, 주택·사무소가 결합된 물건은 토지별 용도지역과 현황, 접근성, 건물 사용 가능성에 따라 가치가 달라집니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 공부·현황 차이가 실제 활용에 영향을 줄 수 있으므로, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 253,206,000원 | 49% | 184,116,745원 |
| 3회 유찰 시 | 177,244,200원 | 34% | 259,015,080원 |
| 4회 유찰 시 | 124,070,939원 | 24% | 311,443,915원 |
유찰 시나리오는 각 회차에서 해당 가격에 매각된다는 가정이며, 실제 다음 매각기일·최저매각가·입찰 결과를 확정하는 것은 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 및 청구금액을 이용한 추정치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,344,884원 |
| 1. 근저당 · 화천농업협동조합 | 325,000,000원 | 248,861,116원 |
| 2. 가압류 · 지와이부동산재테크중개법인 주식회사 | 107,977,861원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 가압류 본압류 이행 | 별도 확정액 없음 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 432,977,861원 | 248,861,116원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 184,116,745원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 4,344,884원을 제외한 248,861,116원이 화천농업협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 이후 가압류 채권자에게 돌아갈 배당금과 소유자 잔여금은 없습니다.
채권자 합계 432,977,861원 중 184,116,745원이 미배당으로 계산됩니다. 다만 이는 근저당권의 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액 325,000,000원 등을 활용한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 채권신고액·원리금·집행비용·세금·법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 부동산 이용상태와 농지 관련 핵심 위험
| 대상 | 공부·현황 | 확인할 사항 |
|---|---|---|
| 부동산 목록 1번 | 공부상 지목 '전' · 일부 현황 구거 등으로 목측 | 농지취득자격증명원 필요 · 현황과 경계 확인 |
| 부동산 목록 2번 | 창고로 이용 중 | 경량철골구조 판넬지붕 · 시설 상태와 이용 가능성 확인 |
| 부동산 목록 3번 | 공부상 지목 '대' · 일부 현황 구거 등으로 목측 | 토지 이용상태·경계 및 수목·시설물 소유관계 확인 |
| 부동산 목록 4번 | 공부상 제2종 근린생활시설 · 현황 주택 및 사무소 | 공부와 실제 용도의 차이 및 사용 적법성 확인 |
| 부동산 목록 5번 | 공부상 지목 '답' · 현황 '전'으로 이용 | 농지취득자격증명원 필요 · 실제 경작 및 토지 현황 확인 |
이 물건은 연립주택과 토지의 일괄매각으로 표시되어 있지만, 실제 건축물 이용상태는 창고와 주택·사무소로 구분됩니다. 특히 목록 4번은 건축물의 공부상 용도가 제2종 근린생활시설인데 실제로는 주택 및 사무소로 사용되고 있습니다. 건축물대장, 용도변경 관련 허가·신고, 현재 사용의 적법성 등을 확인해야 합니다.
목록 1번과 3번의 토지는 일부가 구거 등으로 관찰됐으며, 목록 5번은 공부상 답이지만 현황 전으로 사용됩니다. 이는 실제 사용 가능한 토지의 범위, 농지취득 절차, 향후 토지 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변 환경. 강원특별자치도 화천군 사내면 사창리 소재 사창6리마을회관 북서측 근거리에 위치합니다. 주위에는 농경지, 단독주택, 임야 등이 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다. 다만 토지 개별 항목에는 도로접면이 맹지로 표시된 부분이 있어, 각 필지의 실제 진입로와 통행권 확보 여부를 구분하여 확인해야 합니다.
- 토지 특성. 토지 정보상 지목이 전인 필지는 면적 3,972.0㎡, 공시지가 12,900원/㎡, 완경사·부정형으로 표시됩니다. 이 면적을 일괄매각 대상 전체 면적으로 단정해서는 안 되며, 다른 목록 토지와 구분해 확인해야 합니다.
- 용도지역 및 규제. 생산관리지역·계획관리지역과 성장관리계획구역 등의 적용 여부가 필지별로 다릅니다. 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 일부 56번국도 접도구역, 영농여건불리농지 등에 관한 제한도 함께 검토해야 합니다.
- 건물 구조. 창고와 주택·사무소 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 조사됐습니다. 창고에는 전기설비, 주택·사무소에는 급배수·위생설비와 유류보일러 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 환금성. 농촌지역의 토지·창고·주택·사무소가 결합된 복합 물건으로, 일반적인 주거용 아파트와 거래·이용 구조가 다릅니다. 매수 수요와 재매각 가능성은 실제 용도, 토지 활용성, 관련 허가 및 현장 상태를 확인한 뒤 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 목록 1번과 5번의 발급 가능성부터 확인하세요. 미제출 시 입찰보증금 몰수 위험이 있으므로 증명원 취득 가능 여부가 가장 중요한 선결 조건입니다.
- 일괄매각 범위. 목록별 토지와 건물, 제시외 건물 중 실제 매각대상과 매각 제외 시설을 구분하고 현장과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 토지 경계와 현황 구거. 목록 1번·3번의 공부상 지목과 실제 이용상태가 다릅니다. 지적도·현황도·경계 및 실제 사용 가능한 면적을 확인해야 합니다.
- 건축물 용도. 목록 4번은 공부상 제2종 근린생활시설이나 현황은 주택 및 사무소입니다. 관련 법령에 따른 이용 가능성과 용도변경 여부를 검토해야 합니다.
- 점유·임대차 관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 전입 또는 사업자등록 관련 사항과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 수목과 시설물 소유권. 목록 3번의 수목·화단·석축·조경수·수도전 등의 소유관계가 불분명합니다. 견사와 계사는 매각대상에서 제외되므로 취득 후 시설 처리 문제도 확인해야 합니다.
- 진입로 및 토지 규제. 차량 접근 가능하다는 평가와 개별 토지의 맹지 표시를 함께 검토하고, 도로접면·통행권·접도구역·농지 및 기타 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율보다 실제 매매 가능한 시세가 중요합니다. 토지별 이용가치와 건물의 실사용 가능성을 바탕으로 응찰가 상한을 별도로 산정해야 합니다.
- 배당 및 원본 서류. 배당표는 채권최고액을 사용한 추정치입니다. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일 정보를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매보다 중요한 것은 취득할 수 있는 땅인가”
이 사건은 표면적으로 매력적인 할인율을 보여줍니다. 감정가 516,747,840원이 2회 유찰을 거쳐 253,206,000원까지 내려왔고, 말소기준 근저당권과 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 명세서에 명시된 인수권리도 없습니다.
그러나 이 물건의 위험은 등기부 밖에 집중되어 있습니다. 농지취득자격증명원 미제출에 따른 입찰보증금 몰수 가능성, 공부와 현황이 다른 토지·건축물, 소유권이 불분명한 수목과 시설물, 실제 점유·임대관계 확인 문제까지 모두 검토해야 합니다. 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌어도 실거래 시세에 비해 저렴한지는 별도로 검증해야 합니다.
권리상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 취득 적격성과 실제 이용 가능성은 검증이 필요한 물건입니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능성이 확인되지 않은 상태라면 가격만 보고 입찰에 참여하기보다 위험을 우선 검토하는 편이 합리적입니다. 권리는 비교적 단순, 입찰 적격성은 반드시 확인, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제로 취득하고 활용할 수 있는 자산의 범위입니다.
