수원지방법원 2025타경53804. 경기도 하남시 망월동 미사역헤리움애비뉴어 6층 631호 오피스텔입니다. 감정가 133,000,000원에서 네 차례 유찰된 결과 최저매각가는 31,933,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 하지만 등기부에는 2025년 6월 12일 주식회사 하나자산신탁의 512,000,179원 가압류가 있고, 그보다 앞선 2024년 5월 24일 전입한 김순태가 임차인으로 확인됩니다. 이 임차인의 보증금과 확정일자가 미상이라는 점이 권리분석의 핵심입니다.

일반적인 경매에서는 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도, 선순위 대항력 임차인의 미반환 보증금은 별개의 문제가 될 수 있습니다. 따라서 이 사건을 “가압류가 소멸하니 인수액 0원”으로 결론 내려서는 안 됩니다. 낙찰금액과 실질취득금액은 서로 다를 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸해도 임차인이 문제

등기부상 말소기준권리는 2025년 6월 12일 접수된 주식회사 하나자산신탁의 가압류입니다. 같은 채권자가 2026년 1월 13일 기존 가압류를 본압류로 이행하는 강제경매개시결정을 받았습니다. 가압류 및 그에 따른 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2020년에 설정된 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 2020년 11월 3일 이미 말소되었습니다. 다만 현재 등기에는 민간임대주택등기가 나타나므로 등록 임대주택의 의무 및 말소·승계 관련 사항을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수

신고된 임차인은 김순태 1명이며, 보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 배당요구 접수 사실만으로 보증금 전액 변제나 대항력 소멸이 확정되지는 않습니다.

③ 매각가격 — 네 번 유찰됐지만 저가 매수는 미확정

감정가 133,000,000원에 비해 현재 최저매각가 31,933,000원은 현저히 낮습니다. 다만 유찰 횟수는 가격 하락 사실을 보여줄 뿐, 권리상 안전성이나 실제 투자수익을 보장하지 않습니다. 특히 이 물건은 임차보증금 인수 가능성이 해소되지 않았습니다.

회차별 가격은 유찰을 가정한 시나리오입니다. 채권 미배당은 채권자가 배당받지 못하는 금액으로, 매수인이 그 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다. 임차보증금의 실제 인수 가능액도 별도로 산정해야 합니다.

비교 가능한 오피스텔 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가나 향후 회차 가격이 시장가치보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 임차보증금 인수위험이 있는 경우 시세 비교 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득금액이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,933,000원 가정)

위 배당액은 집행비용과 가압류 채권을 기준으로 한 추정치입니다. 갑구 6번은 기존 가압류의 본압류 이행에 따른 경매개시결정으로, 별도의 확정 채권액이 제시되지 않아 추가 배당액을 계산하지 않았습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제·우선변제 가능액은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 미사역(5호선) 동측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 상업용·업무용 시설, 근린생활시설 및 오피스텔이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 미사역(5호선)과 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 20층 건물의 6층 631호입니다. 위생·급배수·승강기·난방·소화전·주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 내부구조 및 이용상태는 건축물현황도 등을 기준으로 조사되었으며 실제 현황과 차이가 있을 수 있어 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 망월동 1129-2 및 1129-3은 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 기재된 허가대상과 기간을 실제 거래 및 이용계획에 맞춰 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 임대주택 등록. 2022년 11월 23일 민간임대주택등기가 있으며, 등기상 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 현재 등록상태와 관련 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 역세권 및 업무·상업시설 인접이라는 입지 요소는 있으나, 실제 거래가격과 임대수요가 확인되지 않아 매각 시 환금성이나 적정 처분가격을 확정적으로 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금부터 확인. 김순태의 임대차계약서, 보증금, 월세, 확정일자 및 실제 점유상태를 확인해야 합니다. 이 사항을 확인하지 않고 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.
• 대항력 확정. 2024.05.24 전입과 2025.06.12 말소기준권리의 선후관계를 확인하고, 실제 점유 및 대항요건 충족 여부를 검토해야 합니다.
• 배당요구 및 미반환 보증금. 2026.03.07 배당요구 접수 이후의 관련 서류를 확인하고, 우선변제권 및 예상 배당액을 분석하여 매수인에게 남는 금액이 있는지 검증해야 합니다.
• 실질취득금액 계산. 낙찰가뿐 아니라 인수 가능 보증금과 명도·관리비 관련 부담을 함께 검토해야 합니다. 보증금 확인 전에는 취득원가를 확정하지 않습니다.
• 시세 원본 확인. 미사역헤리움애비뉴어의 동일 또는 유사 오피스텔 실거래 및 임대차 거래를 확인하고, 실질취득금액을 기준으로 시장가치와 비교해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대주택 등록 유지 여부와 매각에 따른 관련 의무 및 권리관계 변동을 확인해야 합니다.
• 신탁 이력. 2020년 신탁등기는 말소되어 있으나, 기존 신탁원부와 소유권이전 관계를 대조하여 잔여 쟁점이 없는지 점검해야 합니다.
• 관리비·현장 확인. 관리비 체납, 실제 이용상태, 설비상태 및 점유자와의 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 입찰 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 입찰기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “24%에 낙찰받아도 24% 가격에 취득하는 것은 아니다”

이 사건의 가장 눈에 띄는 수치는 감정가 133,000,000원 대비 최저매각가 31,933,000원입니다. 네 번 유찰되면서 가격이 크게 낮아졌다는 사실은 분명합니다. 하지만 그 숫자만으로 안전한 저가 매물이라고 보기는 어렵습니다.

2024년 5월 24일 전입한 임차인 김순태는 2025년 6월 12일의 말소기준권리보다 앞선 전입 이력이 있습니다. 보증금과 확정일자, 실제 대항요건 충족 여부가 확인되지 않아 미반환 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 남습니다. 따라서 현재의 최저매각가를 실질취득금액으로 간주할 수 없습니다.

가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하더라도 임차인 관련 위험은 별도로 판단해야 합니다. 또한 실제 오피스텔 거래가격이 확인되지 않아 실질취득금액이 시세 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다.

결론은 “낮은 최저가, 높은 권리 불확실성”입니다. 임차보증금 및 대항력, 배당관계를 확정한 후 실질취득금액을 다시 계산하기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 낙찰자가 실제로 떠안게 될 금액을 확인할 수 있느냐에 있습니다.