수원지방법원 2025타경53804. 하남시 망월동 미사역헤리움애비뉴어 6층 631호로, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 모두 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 133,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 65,170,000원입니다. 등기상 말소기준은 2025.06.12 주식회사 하나자산신탁의 가압류 512,000,179원이고, 뒤의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인 김순태의 전입일은 2024.05.24로 말소기준보다 빠르고 2026.03.07 배당요구도 접수됐습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 곧바로 ‘대항력 있음’ 또는 ‘인수 0원’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상 및 보증금 인수 가능성을 열어 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53804 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1129-2 미사역헤리움애비뉴어 6층 631호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변동로84번길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중임 · 20층 건 내 6층 631호 |
| 소유자 | 서희곤 (2020.11.03 소유권이전 · 거래가액 167,268,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나자산신탁 / 511,340,000원 |
| 말소기준 | 2025.06.12 갑구 5번 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 · 512,000,179원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
등기상 2020.09.29 하나자산신탁 명의 신탁등기는 2020.11.03 이미 말소됐습니다. 이후 서희곤에게 소유권이 이전됐고, 2022.11.23에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이 등기는 말소기준인 2025.06.12 가압류보다 앞섭니다. 따라서 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 관련 의무 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있는 것이 가장 큰 변수
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순태 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 2026.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
김순태는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고는 말소기준보다 먼저지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력을 확정하거나 우선변제권을 판단할 수 없습니다. 배당요구는 2026.03.07 접수됐지만, 보증금 자체가 미상이어서 배당 후 남는 보증금과 매수인 승계액 역시 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 512,000,179원 | 63,596,940원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 512,000,179원 중 63,596,940원이 배당되고, 448,403,239원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김순태의 보증금이 미상이라 임차보증금 승계 가능성은 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 미상은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 65,170,000원 | 63,596,940원 | 448,403,239원 | 미상* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 467,602,321원 | 미상* |
| 4회 유찰 시 · 24% | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 481,041,679원 | 미상* |
* 시뮬레이션 수치상 매수인 인수는 각 회차 0원이나, 김순태의 보증금이 확인되지 않아 권리분석상 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 모두 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 미사역(5호선) 동측 인근으로, 주변에 아파트 단지·상업용·업무용·근린생활시설·오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 미사역(5호선)이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 20층 건 내 6층이며 위생·급배수·승강기·난방·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 망월동 1129-2·1129-3 두 필지가 일단의 토지로 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 위반건축물. 위반 사항 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김순태 보증금 확인. 전입일 2024.05.24가 말소기준 2025.06.12보다 앞섭니다. 보증금 규모를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정하지 마세요.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권과 배당 순위를 현재 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 2026.03.07 배당요구가 접수됐지만, 배당으로 보증금 전액이 소멸하는지는 보증금과 배당순위가 확인돼야 판단할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.23 기재된 민간임대주택등기는 말소기준보다 앞서 있으므로 현재 효력과 매각 후 관련 의무 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 133,000,000원 대비 최저가가 65,170,000원으로 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 현장 재확인. 내부구조와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있으므로 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 보증금 한 줄이 더 중요하다
겉으로는 감정가 133,000,000원에서 65,170,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 구조가 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 임차인 김순태의 전입은 말소기준보다 앞서 있고, 정작 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 49%라는 가격이 아니라 얼마의 임차보증금을 실제로 떠안을 수 있는지입니다.
말소기준보다 앞선 민간임대주택등기까지 존재하고 실거래 시세 비교자료도 없기 때문에, 현재 단계에서는 가격 메리트를 적극적으로 평가하기 어렵습니다. 최저가는 낮지만 권리비용은 미상. 보증금·확정일자·민간임대주택등기의 효력을 확인하기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞는 사건입니다.
