춘천지방법원 2024타경1912. 원주시 무실동 1443의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 사무실, 2층 주택이고, 토지는 자연녹지지역의 창고용지 778.0㎡로 확인됩니다. 감정가 1,355,518,150원에서 네 번 유찰돼 현재 최저매각가는 664,204,000원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 큰 할인율 자체가 아니라 임차인 인수와 점유관계입니다.
말소기준권리는 2020.10.12. 설정된 원주밝음신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 빠른 2013.04.17. 조영선, 2020.06.02. 김경식은 모두 대항력 있는 임차인으로 판정돼 있고, 배당 시뮬레이션상 우선변제 없이 각각 보증금 15,000,000원과 500,000원이 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1912 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 무실동 1443 · 강원특별자치도 원주시 행가리1길 84-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 사무실 · 2층 주택 |
| 토지 | 778.0㎡ · 창고용지 · 상업용 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 임성근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,355,518,150원 / 664,204,000원 (4회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주밝음신용협동조합 / 802,429,058원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 말소기준은 2020.10.12. 원주밝음신용협동조합 근저당권입니다. 2024.05.14. 신용보증기금 가압류 13,955,011원과 2024.07.09. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 김필래 가등기, 우인식 강제경매, 원주시 압류와 김계수·이상국 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 확정 인수 15,500,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조영선 | 전부 · 창고 | 2013.04.17 | 15,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 2024.09.13. 배당요구 |
| 원영호 | 1층 · 사무실 등 | 2024.07.10 | 5,000,000원 | 250,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차상근 | 1층 · 사누실 등 | 미상 | 5,000,000원 | 250,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양현 | 미상 · 미상 | 2023.02.14 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김경식 | 미상 · 미상 | 2020.06.02 | 500,000원 | 500,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 5명입니다. 이 가운데 조영선과 김경식은 전입일이 말소기준 2020.10.12.보다 앞서 대항력이 있고, 배당표에서는 두 보증금 합계 15,500,000원을 매수인이 그대로 인수하는 것으로 계산했습니다.
또한 감정평가상 이용상태는 1층 사무실·2층 주택인데, 조영선의 점유 표시는 전부·창고로 기재돼 있습니다. 실제 점유구획과 용도 설명이 서로 다르므로 현황조사와 매각물건명세서 원본을 통해 각 임차인의 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘실질취득액’을 본다
현재 최저매각가는 664,204,000원으로 감정가 1,355,518,150원의 49% 수준입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 15,500,000원을 별도로 인수하므로 현재 회차의 실질취득액은 679,704,000원입니다. 따라서 경제적 판단은 664,204,000원만 놓고 할 것이 아니라 최소한 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 664,204,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,042,040원 |
| 인수 · 조영선 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김경식 보증금 | 500,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 원주밝음신용협동조합 | 1,620,000,000원 | 655,161,960원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 13,955,011원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,633,955,011원 중 예상 배당액은 655,161,960원이고, 미배당은 978,793,051원입니다. 신청채권 802,429,058원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 조영선·김경식 보증금 15,500,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 · 감정가 49% | 664,204,000원 | 655,161,960원 | 978,793,051원 | 15,500,000원 |
| 5회 유찰 · 감정가 39% | 531,363,200원 | 523,649,568원 | 1,110,305,443원 | 15,500,000원 |
| 6회 유찰 · 감정가 31% | 425,090,560원 | 418,439,654원 | 1,215,515,357원 | 15,500,000원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격은 531,363,200원, 425,090,560원으로 내려가지만 조영선·김경식의 확정 인수액은 각 시나리오 모두 15,500,000원으로 동일합니다. 낙찰가가 낮아진다고 이 보증금이 사라지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 원주역 서측 근거리에 위치하며, 주변은 원주시 변두리 농촌농경지역으로 공장·창고시설·전원주택 등이 점차 들어서고 있습니다.
- 교통. 대중교통은 무난하고 본 건까지 제반 차량 접근이 가능합니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 2층 건물로, 1층은 사무실·2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 창고용지 778.0㎡, 상업용, 평지·부정형이며 공시지가는 445,200원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역 전부제한에 해당합니다.
- 공부와 현황. 기호(6)은 공부상 “답”이나 현황은 “잡종지” 상태입니다.
- 제시외·부속물. 기호(1) 토지에는 이동 가능한 대형 냉동창고용 컨테이너박스 2기와 일반 컨테이너박스 1기, 기호(4) 토지에는 이동 가능한 일반 컨테이너박스 1기가 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확정 인수 15,500,000원 반영. 입찰가가 아니라 입찰가에 조영선·김경식 보증금 인수액을 더한 실질취득액으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 차상근 대항력 확인. 전입일이 미상인 만큼 5,000,000원 보증금이 추가 인수되는지 원본 서류와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 조영선 점유범위 확인. 임차내역은 “전부·창고”, 감정 이용상태는 “1층 사무실·2층 주택”으로 나타나므로 실제 점유구획을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 변경등기 대조. 1,620,000,000원 설정 후 920,000,000원 변경등기가 있으므로 등기사항과 배당요구 채권액을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물·컨테이너 확인. 일괄매각 범위와 이동 가능한 컨테이너박스의 소유관계·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 답이나 현황 잡종지인 기호(6), 자연녹지지역·가축사육제한구역 조건을 실제 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세 근거 없이 할인율만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 임차인과 점유가 먼저다
이 물건은 감정가 1,355,518,150원에서 네 차례 유찰돼 664,204,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석상 핵심은 명확합니다. 조영선 15,000,000원·김경식 500,000원, 합계 15,500,000원은 매수인이 인수하며, 차상근 보증금 5,000,000원도 전입일 미상으로 대항력 여부를 추가 확인해야 합니다.
따라서 현재 회차의 확정 실질취득액은 679,704,000원이고, 감정가 대비 49%라는 숫자가 곧바로 시세 대비 저가를 의미하지는 않습니다. 여기에 기타 + 토지, 1층 사무실·2층 주택의 복합 이용, 일괄매각·제시외 건물 포함, 임차인 5명의 점유관계까지 고려하면 단순 권리물건이 아닙니다. 가격은 내려왔지만 권리와 점유는 아직 확인할 것이 많다. 이 사건의 판단 순서는 할인율보다 먼저 임차인 인수와 실제 점유범위입니다.
