춘천지방법원 2024타경2939. 원주시 단구동 신세계프라자 7층 701호입니다. 감정평가 이용상태는 공실이고, 토지는 2필 일단의 장방형 평지로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 감정가 1,692,176,720원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 284,404,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 실거래 비교자료가 없어 그 할인율을 곧바로 시장가치 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다.
권리 측면에서는 임차인이 확인되지 않았고 배당 시나리오의 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다. 반면 등기에는 여러 압류·가압류가 나타나며, 별도 주의사항에는 국세·지방세 압류 5건이 기재돼 있습니다. 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경2939 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 남원로 528-31, 7층701호 (단구동,신세계프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 건부지 · 공실 |
| 소유자 | 서영환, 조성민 |
| 지분 | 서영환 3분의 1 + 3분의 1 · 조성민 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,692,176,720원 / 284,404,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,287,484,840원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 인수 0원이나 원본 대조가 중요한 사건
임차인 없음. 감정평가 이용상태도 공실로 기재돼 있어, 임차보증금 승계 문제는 현재 자료에서 확인되지 않습니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 7회 유찰 시까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다.
② 가격 — 5회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 판단은 보류
현재 회차 최저매각가격은 284,404,000원으로 감정가의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 199,082,800원, 7회 유찰 시 139,357,960원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 물건·인근 물건의 실거래 자료가 없기 때문에, 감정가 대비 낙폭만으로 ‘저렴하다’, ‘시세차익이 크다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가격 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 284,404,000원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 199,082,800원 | 11.76% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 139,357,960원 | 8.24% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 284,404,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,781,656원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 32,750,000원 | 32,750,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 20,744,690원 | 20,744,690원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 226,127,654원 |
현재 배당표는 강원신용보증재단 32,750,000원과 삼성생명보험주식회사 20,744,690원을 전액 배당하고 226,127,654원을 소유자에게 교부하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 세금·압류 — 배당표보다 먼저 확인할 항목
등기에는 원주시·국·국민건강보험공단 관련 압류가 이어집니다. 일부 압류는 이미 해제·말소됐지만, 주의사항에는 국세·지방세 압류 5건이 별도로 표시돼 있습니다. 당해세에 해당하면 0순위로 차감될 수 있어 현재 배당표의 후순위 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 일자 | 권리 | 권리자 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 2023.06.16 | 조성민 지분 압류 | 국민건강보험공단 | 등기부상 이미 말소 |
| 2024.01.22 | 조성민 지분 압류 | 원주시 | 말소기준으로 제시 |
| 2024.10.08 | 서영환 지분 압류 | 원주시 | 매각으로 소멸 |
| 2024.10.08 | 조성민 지분 압류 | 원주시 | 매각으로 소멸 |
| 2024.11.18 | 서영환 지분 압류 | 국 | 매각으로 소멸 |
| 2025.03.14 | 조성민 지분 압류 | 국 | 매각으로 소멸 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원도 원주시 단구동 소재 강원지방우정청 북서측 인근이며, 주위는 상가단지와 아파트단지가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 현재 이용. 감정평가 이용상태는 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며, 외벽은 화강석 붙임 및 일부 드라이비트 마감, 내벽은 페인트, 창호는 알루미늄 샤시 페어글래스 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기시설·소화전설비·지하주차시설 등이 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 평지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북동측 약 10m·남서측 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·지구단위계획구역(구곡지구)이며 공시지가는 2,830,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2024.01.22 원주시 압류가 말소기준으로 제시돼 있으나 2024.03.19 해제 말소등기도 있으므로 등기부와 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 수협은행 채권관계 확인. 청구금액 1,287,484,840원인데 배당 시나리오상 신청채권자 배당액이 0원입니다. 근저당의 변경·승계·공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 실제 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 입찰가 상한을 정하지 마세요.
- 5회 유찰의 의미. 반복 유찰은 낮아진 가격만큼 시장 수요·환금성도 보수적으로 검토할 신호입니다.
- 공실 확인. 감정평가상 공실이나 입찰 전 현장 점유상태와 실제 인도 가능 여부를 재확인하세요.
- 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘배당 구조’를 확인할 물건
감정가 1,692,176,720원이 5회 유찰을 거쳐 284,404,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 가격 신호처럼 보입니다. 하지만 실거래 자료가 없으므로 이 숫자를 곧바로 시세 대비 할인으로 읽어서는 안 됩니다. 공실·임차인 없음·매수인 인수 0원은 분명한 장점입니다. 반면 국세·지방세 압류 5건과 말소기준 관련 등기 흐름, 그리고 신청채권자 청구액이 배당 시나리오상 0원으로 처리되는 점은 입찰 전에 반드시 해소해야 할 확인사항입니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리와 배당을 확인한 뒤에야 할인 여부를 판단할 수 있는 사건입니다.
