춘천지방법원 2024타경402850. 원주시 지정면 보통리 162 일원의 공장·사무실 및 토지 물건입니다. 감정평가상 기호 5는 공장, 기호 6은 사무실로 이용 중이고, 토지는 4,342.0㎡의 ‘대’로 공업용 이용상황입니다. 등기상 소유자는 상호변경을 거친 주식회사소소한가이며, 핵심 말소기준은 2020.05.04. 을구 2번 주식회사우리은행 근저당권 1,080,000,000원입니다. 배당 계산에서는 이 근저당과 후순위 채권에 매각대금이 배분되고, 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
하지만 권리상 인수 0원이라는 사실과 가격 매력은 별개입니다. 이 사건은 이미 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 1,204,078,000원으로 내려왔지만, 공장·사무실과 토지가 함께 매각되고 수목·정원석 및 제시외 건물까지 일괄매각 대상에 포함됩니다. 따라서 단순히 “감정가의 49%”라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론내리기보다 실제 이용 가능성·수요층·현장 상태를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경402850 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 보통리 162 · 강원특별자치도 원주시 지정면 질마재로 29-19, 2동 |
| 물건종류 / 이용 | 공장·사무실 + 토지 · 기호 5 공장 · 기호 6 사무실 |
| 토지 | 4,342.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 주식회사소소한가 |
| 감정가 / 최저가 | 2,457,302,360원 / 1,204,078,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 | 케이에프더블유이사공삼유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) |
| 청구금액 | 1,836,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 1 지상 수목 및 정원석 포함 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기 흐름은 다소 복잡하지만 핵심은 선명합니다. 2020.05.04. 설정된 을구 1번 우리은행 근저당 516,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당 1,080,000,000원이 말소기준입니다. 이후 을구 3번 우리은행 근저당 240,000,000원, 남태현·기술보증기금·신용보증기금·신한은행·서울보증보험·중소벤처기업진흥공단 등의 가압류, 국 및 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2024.02.01. 설정된 원익큐브 근저당 100,000,000원과 이에 관한 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단의 가처분은 이후 등기부상 말소됐습니다. 경매개시결정은 2024.05.30.이며, 채권자는 케이에프더블유이사공삼유동화전문 유한회사로 기재돼 있습니다.
② 가격·회차 분석 — 감정가 49%와 ‘시세 저가’는 같은 말이 아니다
현재 회차 최저매각가는 1,204,078,000원으로 감정가 2,457,302,360원의 49% 수준입니다. 한 차례 더 유찰되는 시나리오는 842,854,600원, 4회 유찰 시나리오는 589,998,220원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 비율 자체보다 공장·사무실 용도의 실제 수요와 토지·건물의 활용성을 우선해 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,204,078,000원 | 2,262,785,604원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 842,854,600원 | 2,620,396,770원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 589,998,220원 | 2,870,724,586원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,204,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,440,780원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 109,637,220원 |
| 갑구 2번 가압류 · 남태현 | 60,414,275원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 1,293,500,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사신한은행 | 11,691,774원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 177,628,236원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 440,024,266원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사 태일레미콘 | 3,844,390원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 22,647,987원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 32,671,896원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,204,078,000원 가정 시 총 채권액 3,452,422,824원 중 1,189,637,220원이 배당되고, 2,262,785,604원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.2% 추정치이며 실제 배당은 당해세 등으로 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 지정면 보통리 소재 ‘광터사거리’ 북서측 인근이며, 주위는 공장·농경지·임야 등으로 형성된 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 5는 공장, 기호 6은 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 5는 일반철골구조 기타지붕 단층, 기호 6은 일반목구조 기타지붕 단층이며 모두 2020. 4월 사용승인입니다.
- 설비. 기호 5·6 모두 위생시설과 급·배수시설이 있고, 기호 6의 제시외 건물 2층은 기름 및 화목 겸용 보일러 난방시설이 되어 있습니다.
- 토지. 4,342.0㎡, 지목 ‘대’, 공업용 이용상황, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역이며, 준보전산지와 접하고 가축사육제한구역이 포함됩니다. 기호 3에는 접도구역이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 141,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 49%를 시세 할인율로 오해하지 말 것. 감정가 대비 하락폭과 실제 시장가 대비 메리트는 서로 다른 문제입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 목록 1 지상의 수목·정원석까지 매각 대상에 포함됩니다. 현장에서 위치와 이용상태를 대조해야 합니다.
- 공장·사무실 활용성 확인. 현재 이용상태가 기호 5 공장, 기호 6 사무실인 만큼 향후 직접사용·임대·재매각 가능성을 용도와 입지에 맞춰 검토해야 합니다.
- 토지규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역 등 기재된 토지이용 제한을 실제 사업계획과 맞춰 확인해야 합니다.
- 입찰보증금 조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 을구 2번 우리은행 근저당, 이미 말소된 권리, 이후 가압류·압류 및 근저당 이전관계를 등기사항전부증명서와 매각서류에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당표는 추정치로 볼 것. 집행비용과 실제 채권액·세금 등에 따라 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 가격 결론이 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.05.04. 을구 2번 우리은행 근저당이 말소기준이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 임차인 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 따라서 다수의 가압류·압류가 보인다는 이유만으로 매수인에게 같은 금액이 넘어오는 사건은 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%인 1,204,078,000원까지 내려왔지만, 대상은 4,342.0㎡ 토지와 공장·사무실, 제시외 건물, 수목·정원석이 결합된 비주거 일괄매각입니다. 이 물건의 승부처는 등기부상의 인수금액보다 현장에서 확인되는 사용가치와 향후 매수 수요입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장 검증 후. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
