부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 5회 유찰로 가격은 크게 조정됐습니다. 다만 단순히 “반값 낙찰”로 보기에는 유치권 신고·토지 포함 복합물건·환금성이라는 변수가 있습니다. 등기상 매수인 인수 권리는 0원이지만, 현장 확인이 중요한 물건입니다.

감정가

123,076,050원

평가금액

최저가

60,307,000원

5회 유찰 후

매수인 인수

0원

등기상 인수 없음

핵심지표

유찰 5회

유치권 신고 확인

대구지방법원 2024타경1906. 경상북도 영주시 풍기읍 미곡리 1 소재 연립/다세대 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정가는 1억 2,307만원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 6,030만원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2013년 봉화신용협동조합 근저당권이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 물건의 핵심은 권리보다 현장 변수입니다. 2026년 1월 외부 리모델링 공사대금 3,500만원에 대한 유치권 신고가 제출됐고, 신청채권자가 유치권 배제신청을 했지만 성립 여부는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2024타경1906
소재지	경상북도 영주시 풍기읍 미곡리 1
물건종류 / 이용상태	연립/다세대 + 토지 · 1층 사무소, 2층 주택 이용
소유자	박정학
감정가 / 최저가	123,076,050원 / 60,307,000원 (5회 유찰)
신청채권자 / 청구	봉화신용협동조합 / 76,643,749원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다

말소기준권리는 을구 2번 봉화신용협동조합 근저당권(2013.11.18)입니다. 이후 갑구 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 전세권과 일부 근저당권은 등기상 이미 말소된 상태입니다.

⚠️ 별도 확인 필요 — 유치권 신고 매각물건명세서 비고에 박순학으로부터 목록 2 부동산 외부 리모델링 공사대금 35,000,000원에 대한 유치권 신고가 기재되어 있습니다. 신청채권자는 유치권 배제신청서를 제출했으나 실제 성립 여부는 현장 확인이 필요합니다.

② 예상배당표 (매각가 60,307,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,485,526원
을구 2번 근저당 · 봉화신용협동조합	91,000,000원	58,821,474원
갑구 2번 가압류 · 풍양신용협동조합	110,000,000원	0원
갑구 3번 가압류 · 경북신용보증재단	11,379,452원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분 (현재 회차 6,030만원)

유찰 시나리오

5회 유찰 후 60,307,000원. 추가 유찰 시 최저가는 더 하락하지만 권리보다 현장 변수 확인이 우선입니다.

③ 현장·환금성 분석

용도. 1층 사무소, 2층 주택으로 이용 중인 연립/다세대 + 토지 복합물건입니다.
입지. 태장1교차로 남동측 인근으로 단독주택·창고·업무시설·숙박시설·농경지 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진입 가능하며 국도 접근성과 대중교통 이용 가능성은 보통 수준입니다.
토지 규제. 보전관리지역, 소하천구역 및 예정지, 영농여건불리농지 등 제한사항이 있습니다.
환금성. 아파트와 달리 수요층이 제한될 수 있어 낙찰 후 매각 전략을 함께 검토해야 합니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 보증금 승계 문제도 확인되지 않습니다.

⛔ 주의 관점 저렴해진 가격만 보고 접근하기보다 유치권 신고의 성립 여부, 실제 점유 상태, 토지 규제사항을 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

유치권 확인. 신고 금액 35,000,000원의 실제 공사 여부와 점유 관계를 확인하세요.
현장 조사. 1층 사무소·2층 주택 이용 상태와 임대관계를 확인하세요.
토지 확인. 소하천 관련 제한 및 보전관리지역 여부를 검토하세요.
가격 판단. 5회 유찰로 가격은 낮아졌지만 환금성 비용까지 포함해 판단해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “반값보다 중요한 것은 변수 확인”

이 물건은 권리만 보면 정리된 구조입니다. 하지만 연립/다세대+토지 복합물건이라는 특성과 유치권 신고가 있어 일반적인 아파트 경매처럼 접근하기 어렵습니다. 5회 유찰로 가격 매력은 생겼지만, 최종 판단은 유치권과 현장 상태 확인 이후 내려야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-17	유찰	1억 2,234만원
2	2025-12-15	유찰	8,564만원
3	2026-01-19	유찰	5,995만원
4	2026-04-20	유찰	1억 2,307만원
5	2026-06-15	유찰	8,615만원
6	2026-07-20	대기	6,030만원

부동산임의경매

5회 유찰 끝에 가격은 내려왔지만, 권리보다 유치권·환금성이 변수 — 영주 풍기읍 미곡리 1

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다

② 예상배당표 (매각가 60,307,000원 가정)

③ 현장·환금성 분석

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값보다 중요한 것은 변수 확인”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (18장)

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