대구지방법원 2024타경1906. 경상북도 영주시 풍기읍 미곡리 1 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 박정학이며, 2013년 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 건물은 2층 구조로, 감정평가 당시 1층은 사무소, 2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 건물 외부의 제시외 건물도 매각에 포함되고, 토지는 소하천구역 및 소하천예정지 저촉을 감안하여 평가되었습니다.
권리 흐름은 등기상으로 비교적 명확합니다. 2013년 11월 18일 설정된 봉화신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 실질적인 위험은 등기부 밖에 있습니다. 박순학이 외부리모델링 공사대금 35,000,000원을 주장하며 제출한 유치권신고입니다. 그 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 점유·인도 및 공사대금 분쟁의 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1906 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 풍기읍 미곡리 1 도로명주소: 경상북도 영주시 풍기읍 대평로 423 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 현황 | 벽돌구조 및 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건물 · 1층 사무소, 2층 주택 |
| 사용승인일 | 2013.01.29 |
| 소유자 | 박정학 (단독소유) |
| 감정가 | 123,076,050원 |
| 최저매각가 | 60,307,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 봉화신용협동조합 / 76,643,749원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 일괄매각 |
| 입찰보증금 | 12,061,400원 (최저매각가의 20%) |
| 특별 확인사항 | 35,000,000원 유치권신고 및 유치권배제신청 · 소하천 관련 토지 규제 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권은 별개다
말소기준권리는 2013.11.18 봉화신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 91,000,000원이었으나, 2018.04.27 변경등기상 108,000,000원으로 변경되었습니다. 이후 풍양신용협동조합의 110,000,000원 가압류, 경북신용보증재단의 11,379,452원 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
임차인 조사상 기재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 1층이 사무소, 2층이 주택으로 사용되고 있는 만큼, 임차인이 없다는 조사 결과만으로 실제 점유자와 점유 권원을 모두 확정할 수는 없습니다. 현재 점유자의 신원·임대차관계·대항력 여부를 현황조사와 현장 확인으로 재점검해야 합니다.
신고된 공사대금이 곧바로 매수인 인수채무로 확정되는 것은 아닙니다. 그러나 유치권이 유효하게 성립하고 점유가 유지되는 경우에는 인도·사용을 둘러싼 법적 분쟁이나 대금 해결 부담이 발생할 수 있습니다. 등기상 인수액 0원과 별도로 판단해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세의 49%는 아니다
감정가 123,076,050원에서 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 60,307,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준까지 하락한 것은 사실이지만, 이는 어디까지나 감정가에 대한 비율입니다. 주변 실제 거래가격이나 최근 가격 흐름과 비교한 할인율을 뜻하지는 않습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 60,307,000원 | 49% | 153,557,978원 |
| 6회 유찰 시 | 48,245,600원 | 39.2% | 165,402,273원 |
| 7회 유찰 시 | 38,596,480원 | 31.36% | 174,877,709원 |
6회·7회 유찰은 가정 시나리오이며 확정된 매각가격이나 일정이 아닙니다. 채권자 미배당은 매수인이 자동으로 승계하는 채무가 아닙니다.
이처럼 가격을 판단할 때는 낙찰가만이 아니라 유치권 관련 비용 가능성, 건물의 실제 상태, 토지이용 제한, 점유관계를 종합해야 합니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 시세보다 저렴하다거나 안전마진이 충분하다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 5회 유찰 이력은 가격 외에 물건 고유의 부담이 존재하는지 더 면밀하게 살펴야 할 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,307,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,485,526원 |
| 1. 근저당 · 봉화신용협동조합 | 91,000,000원 | 58,821,474원 |
| 2. 가압류 · 풍양신용협동조합 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 11,379,452원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 합계 | 212,379,452원 | 58,821,474원 |
현재 최저매각가를 기준으로 하면 집행비용 1,485,526원을 제외한 58,821,474원이 봉화신용협동조합에 배당되는 계산입니다. 이후 가압류 채권자들에게 돌아가는 금액과 소유자 잔여금은 없습니다. 채권자 총 미배당액은 153,557,978원입니다.
위 표는 단순 예상배당입니다. 봉화신용협동조합의 배당 계산에는 최초 채권최고액 91,000,000원이 사용되었으나, 등기에는 2018.04.27 채권최고액을 108,000,000원으로 변경한 기록이 있습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구, 조세 및 법정 우선순위 등에 따라 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액은 원칙적으로 매수인의 자동 인수금이 아닙니다.
④ 입지·토지 규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 풍기읍 미곡리 태장1교차로 남동측 인근에 있으며, 주변은 단독주택·창고·업무시설·숙박시설·축사·농경지·하천·임야 등이 혼재한 지역입니다. 일반적인 도시형 아파트 단지와는 입지 특성이 다릅니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 국도 접근성과 대중교통 이용 가능성을 고려한 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 이용상태. 건물은 2층으로 1층은 사무소, 2층은 주택입니다. 1층 69.84㎡는 단독주택(창고)으로 기재된 부분이지만 실제로는 사무소로 이용 중입니다. 실제 사용상태와 건축물대장상 용도의 적법성은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 실제 위치·면적·점유·사용상태와 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 기호(1) 토지는 보전관리지역이며 소하천구역(내미곡천)과 소하천예정지에 저촉됩니다. 기호(2) 토지도 보전관리지역으로, 양쪽 토지에 가축사육제한구역, 공장설립 승인지역 및 영농여건불리농지 관련 사항이 있습니다. 향후 증축·개발·이용에 관한 제약을 검토해야 합니다.
- 건물 설비. 위생·급배수시설과 유류보일러·화목보일러, 데크시설이 있으며, 외벽은 치장목재·판넬잇기 등으로 마감되어 있습니다. 실제 노후도와 보수비용은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주택과 사무소가 결합된 이용상태, 토지의 소하천 관련 제한, 복잡한 일괄매각 대상, 유치권 분쟁 가능성이 일반적인 주거용 매수 수요를 좁힐 수 있습니다. 5회 유찰은 확인되지만 주변 실거래 수준과 환금 기간은 확정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 입찰보증금. 일반적인 10% 보증금으로 계산하지 마세요. 이 사건의 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%이며, 현재 최저가 기준 12,061,400원입니다.
- 유치권 관련 서류. 2026.01.13 제출된 박순학의 35,000,000원 유치권신고서와 2026.04.01 봉화신용협동조합의 유치권배제신청서를 대조하고, 이후 법원의 판단 및 처리 결과를 확인하세요.
- 유치권 성립 요건. 공사계약서·기성 내역·공사대금 미지급 여부, 채권과 부동산의 견련성, 적법한 점유의 개시·계속 및 점유 현황을 확인해야 합니다. 신고만으로 유치권이 성립하는 것은 아닙니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인 조사 내역이 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 1층 사무소와 2층 주택의 실제 점유자, 임대차계약, 전입·사업자등록 및 대항력 여부를 확인하세요.
- 근저당 변경사항. 봉화신용협동조합 근저당의 최초 채권최고액 91,000,000원과 변경 후 108,000,000원, 실제 피담보채권액 및 배당요구 관계를 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 매각 포함 범위, 경계 및 실제 이용상태를 확인하세요. 특히 공동담보의 토지 변경· 일부소멸 기록과 실제 매각 대상 필지를 구별해야 합니다.
- 토지이용 제한. 소하천구역·예정지의 정확한 저촉 범위, 보전관리지역의 건축·개발 제한, 농지 관련 사항을 관할 기관에 확인하세요.
- 실질취득비용. 최저매각가 60,307,000원만으로 투자비용을 계산하지 말고, 유치권 분쟁·명도·시설보수·세금 등의 발생 가능성을 별도로 평가하세요.
- 재매각 사유와 절차. 재매각에 이르게 된 경위, 입찰보증금 조건, 종전 매수인의 대금 미납 여부 등 절차상 사항을 사건기록으로 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 입찰가를 결정하지 말고, 주변 유사한 주택·사무소 복합 건물과 토지의 거래 사례를 확인한 후 가격을 판단하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 취득 후의 부담
이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 123,076,050원이던 물건이 5회 유찰 끝에 60,307,000원까지 내려왔습니다. 등기상 권리도 말소기준 이후 소멸하는 구조입니다. 이 두 가지 사실만 보면 저가 취득 기회처럼 보일 수 있습니다.
그러나 등기상 말소가 곧 위험의 소멸은 아닙니다. 박순학의 외부리모델링 공사대금 35,000,000원 유치권신고, 봉화신용협동조합의 유치권배제신청, 실제 점유관계 미확인, 소하천구역·예정지 저촉, 주택·사무소 복합 이용상태가 모두 낙찰 후 검토 과제로 남습니다.
유치권 주장액을 전부 지급하는 극단적인 가정에서는 낙찰가와의 단순 합계가 95,307,000원에 달하지만, 이는 확정 채무나 확정 취득비용이 아닙니다. 반대로 유치권이 배제된다고 하더라도 시세 확인과 건물·토지의 실제 활용성에 관한 검토는 여전히 필요합니다.
결론은 권리 일부 정리 가능, 가격과 인도 위험은 보류입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 이 사건은 단순히 저가 낙찰을 노리기보다, 유치권의 성립 여부·실제 점유·토지 이용 가능성·주변 시세를 확인한 뒤 입찰 자체의 타당성을 결정해야 하는 고위험 검토 대상입니다.
