매력지수 C등급 · 유찰로 가격은 낮아졌지만 대지권 처리 부담과 미상 점유 리스크가 남은 물건
근저당은 매각으로 소멸되지만 대지권 관련 비용 부담, 대항력 판정 불가 점유자 2명, 소형 빌라 저환금성이 겹쳐 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 단순히 저가 매수로 보기 어렵습니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 대부분 정리되는 구조이나, 대지권 정리 비용 부담과 전입·보증금 미상 점유자 2명 때문에 입찰 전 확인이 필요한 물건입니다.
감정가
1,398,680,000원
최초 평가액
최저가
479,747,000원
3회 유찰 후
실거래 평균
115,000,000원
최근 12개월 4건
매수인 인수
0원
권리상 인수액
춘천지방법원 2024타경406388. 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 입석리 65-33 소재 다온빌라 관련 집합건물입니다. 소유자는 박미옥으로 확인되며, 2023년 원주제일신용협동조합 근저당이 설정된 뒤 임의경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 을구 1번 근저당권이며, 이후 가압류·가처분·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 일반적인 권리 말소형 물건과 다르게 대지권 처리 문제가 핵심입니다. 매각물건명세서 비고상 대지권등기 정리와 관련한 비용은 매수인이 부담할 수 있으며, 점유자 중 일부는 전입 및 보증금 정보가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
춘천지방법원 2024타경406388 (임의경매)
소재지
강원특별자치도 횡성군 횡성읍 입석리 65-33 제1동
물건종류
기타 · 다온빌라
소유자
박미옥
감정가 / 최저가
1,398,680,000원 / 479,747,000원
신청채권자 / 청구
원주제일신용협동조합 / 547,834,540원
매각기일
2026.07.20
① 권리 흐름 — 말소 구조지만 확인할 부분 존재
말소기준권리는 2023.07.19 설정된 원주제일신용협동조합 근저당권입니다. 갑구의 가압류·가처분·강제경매 관련 권리는 대부분 이미 말소되었거나 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 법률상 인수하는 금액은 0원으로 분석됩니다.
② 점유·임차 리스크
점유자
용도
대항력
우선변제
위험
(주)대한엔지니어링
직원숙소
대항력 가능·미상
확인 필요
전입일·보증금 미상
한엔지
주거
대항력 가능·미상
확인 필요
전입일·보증금 미상
⚠️ 임차인 판단 현재 확인된 점유자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 보증금 자료 확인 전에는 명도 및 추가 비용 가능성을 열어두어야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 이유
다온빌라 최근 거래는 4건이며 최근 12개월 평균 거래가는 115,000,000원입니다. 최신 거래는 2024.05 110,000,000원입니다.
거래월
면적
층
거래가
2024.05
57.04㎡
5
110,000,000원
2024.04
38.7㎡
2
100,000,000원
2024.04
38.7㎡
4
100,000,000원
2024.04
57.04㎡
5
150,000,000원
평균
-
4건
115,000,000원
현재 최저매각가 479,747,000원은 최근 12개월 평균 대비 417.2% 수준입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 것은 사실이나, 최근 거래 수준과 비교하면 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
⛔ 가격 판단 최저가가 낮아 보이는 이유는 3회 유찰 때문입니다. 그러나 최근 거래 평균 115,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 시세 대비 높습니다. 전체 감정가 할인율만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 479,747,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
7,197,470원
원주제일신용협동조합 근저당
1,020,000,000원
472,549,530원
소유자 잔여
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최근 거래
최저가도 최근 거래 평균보다 높아 가격 메리트 판단에 주의.
⑤ 입찰 체크리스트
대지권 확인. 대지권등기 정리 절차와 비용 부담 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
점유 확인. (주)대한엔지니어링과 한엔지의 전입·보증금 자료를 추가 확인해야 합니다.
시세 확인. 최근 거래 평균 115,000,000원 대비 최저가가 높은 구조입니다.
권리 검토. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 개별 등기 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰이 곧 저가는 아니다”
이 물건은 권리 구조만 보면 근저당 중심의 단순 말소형입니다. 하지만 경매 가격 판단은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래가격과 추가 부담을 함께 봐야 합니다. 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 높고, 대지권 정리 및 점유 확인이라는 과제가 남아 있습니다. 권리는 정리되지만, 가격과 현장 확인이 먼저인 물건입니다.