5,359,000원
의정부지방법원 2024타경3636. 의정부시 호원동 담린 102동 2층 202호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 5,359,000원까지 떨어진 최저가가 아니라, 임차인 유도현의 259,000,000원 보증금입니다. 유도현은 2020.11.09. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2020.12.17. 전입했으며, 말소기준인 2023.02.01. 압류보다 앞섭니다.
따라서 유도현은 대항력이 있고 배당요구도 했지만, 현재 매각대금에서 집행비용을 제외한 4,862,538원만 배당받습니다. 나머지 254,137,462원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 최저가만 보면 500만원대 물건처럼 보이지만, 실제 부담은 259,496,462원입니다. 12회·13회까지 더 유찰돼도 실질취득액은 각각 259,467,523원·259,447,266원으로 거의 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경3636 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호암로 31-7, 102동 2층202호 (호원동, 담린) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 이소영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 5,359,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유도현 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.01. 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용 기재 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
2020.07.17. 설정된 믿음신용협동조합 근저당권은 2021.01.15. 일부포기를 원인으로 말소돼 현재의 말소기준이 아닙니다. 남아 있는 권리 중 말소기준은 2023.02.01. 경기광주세무서의 압류이며, 임차인 유도현의 전입일 2020.12.17.과 확정일자 2020.11.09.가 모두 그보다 앞섭니다. 2024.02.08. 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 같은 날 접수됐습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유도현 제202호 전부 · 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 전입 2020.12.17. 확정 2020.11.09. 점유개시 2021.01.15. | 2024.02.08. 우선변제 有 | 대항력 有 배당요구 승계 254,137,462원 |
실제 임차인은 1명입니다. 유도현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 본인 명의의 임차권자이며, 임차보증금은 중복 합산하지 않습니다. 현재 회차 배당액 4,862,538원을 제외한 254,137,462원이 미배당 보증금으로 남습니다.
③ 가격 분석 — 11회 유찰에도 총부담은 2.59억원대
현재 회차에서는 최저매각가 5,359,000원 중 집행비용 496,462원을 먼저 제외하고, 임차인에게 4,862,538원이 배당됩니다. 보증금에서 이를 뺀 254,137,462원이 매수인 인수액입니다.
| 최저매각가 | 5,359,000원 |
|---|---|
| 임차인 예상배당 | 4,862,538원 |
| 미배당 보증금 인수 | 254,137,462원 |
| 매수인 실질취득 | 259,496,462원 |
| 감정가 대비 | 95.8% · 감정가보다 11,503,538원 낮음 |
즉 낙찰가가 감정가의 1.98%라는 사실은 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다. 실질취득액은 감정가의 95.8%이고, 별도의 실거래 시세 확인 없이 이를 시세보다 싸다고 평가할 수도 없습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 금액으로 판단해야 합니다.
④ 회차별 실질부담
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 11회 유찰 · 감정가 1.98% | 5,359,000원 | 4,862,538원 | 254,137,462원 | 259,496,462원 |
| 12회 유찰 시 감정가 1.38% | 3,751,299원 | 3,283,776원 | 255,716,224원 | 259,467,523원 |
| 13회 유찰 시 감정가 0.97% | 2,625,909원 | 2,178,643원 | 256,821,357원 | 259,447,266원 |
현재 회차에서 13회 유찰 시나리오까지 최저가는 2,733,091원 더 내려가지만, 실질취득액 감소는 49,196원에 불과합니다. 추가 유찰을 기다리는 것만으로는 가격 구조가 개선되지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 5,359,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 496,462원 |
| 1. 임차인 유도현 보증금(우선변제) | 259,000,000원 | 4,862,538원 |
| 2. 경매신청채권 · 유도현 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 우선변제와 신청채권은 유도현의 동일한 259,000,000원 반환채권에 관한 항목으로 중복 합산하지 않습니다. 현재 회차에서는 임차인 배당 후 부족분 254,137,462원이 매수인에게 승계됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 남측 인근으로 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스를 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 202호입니다. 위생·급배수·승강기·난방·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 동측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 토지로 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 482㎡, 공시지가는 1,596,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 호암초·호암유치원·호원고 상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모·환금성. 담린101동102동은 14세대이며 2020.07.01. 준공됐습니다. 평균 유찰 9.4회와 매각률 4.35%를 감안하면 매도 출구를 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가는 5,359,000원이지만 인수액을 더한 실질취득은 259,496,462원입니다.
- 임차인 대항력 재확인. 임대차계약일, 확정일자, 전입일, 점유개시일과 현재 점유 상태를 주민등록·현황조사·임대차계약서 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 지급 증빙 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 259,000,000원의 실제 지급, 반환채권 발생 및 강제경매 신청 경위를 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 배당요구와 세금, 집행비용을 포함한 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01. 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부와 임대의무 관련 사항을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 14세대 규모, 평균 9.4회 유찰, 매각률 4.35%를 감안해 향후 매도 기간과 예상 매도가를 보수적으로 검토해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일 2026.07.16. 이후 매각·변경·연기 여부와 최신 등기 상태를 법원 원문으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “500만원대 낙찰”이 아니라 “2.59억원대 취득”
이 사건은 11회 유찰로 최저가가 5,359,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 259,000,000원이 가격 구조를 지배합니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 4,862,538원뿐이고, 나머지 254,137,462원은 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 259,496,462원입니다.
추가 유찰도 해법이 아닙니다. 13회 유찰 시 최저가는 2,625,909원으로 내려가지만 인수액은 256,821,357원으로 증가해 실질취득은 여전히 259,447,266원입니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 확인 과제, 14세대 규모와 낮은 매각률까지 겹칩니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 총부담은 낮지 않습니다. 권리와 환금성을 모두 확인하기 전에는 보수적 접근이 필요한 D등급 물건입니다.
