대구지방법원 2025타경100236. 안동시 북후면 물한리 소재 토지와 제조업소·기숙사 이용 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 이민제이고, 말소기준권리는 2018.10.24. 설정된 중소기업진흥공단의 채권최고액 552,000,000원 근저당입니다. 이 기준보다 뒤에 설정된 600,000,000원 근저당, 10,000,000원 전세권, 신한카드·신용보증기금 가압류와 각종 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리상 매수인에게 직접 승계되는 금액은 0원이지만, 이 사건의 판단 포인트는 아파트처럼 단순한 시세 할인율이 아닙니다. 1층은 제조업소, 2층은 실제 기숙사로 이용되고 있고, 토지는 공장용지·공업용이면서 농림지역·농업진흥구역에 포함됩니다. 기계기구와 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함되는 반면 일부 기계기구는 소재불명으로 평가에서 제외됐고, 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100236 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 북후면 물한리 452-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 제조업소 · 2층 기숙사 |
| 소유자 | 이민제 |
| 토지 | 공장용지 · 604㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 농림지역 · 농업진흥구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 17,100원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 790,379,600원 / 387,286,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 878,094,248원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.10.24. 중소기업진흥공단 근저당권입니다. 이후 2018.10.29. 설정된 같은 공단의 근저당권과 2023.11.20. 더옥농업회사법인주식회사의 전세권, 2024년 이후 가압류·압류, 2025.02.18. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 두 번째 근저당권에는 2024.02.06. 기술보증기금의 273,905,752원 일부이전도 등기돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 더옥 농업회사법인 주식회사 사내이사 오인환 | 기호1,2,3(1층전부),4,5,6번 일부 | 2023-11-20 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 승계 없음 |
| 오인환 | 기호1,2,3(2층전부)번 일부 | 2023-10-24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 2025-06-05 | 승계 없음 |
두 점유자의 전입 시점은 각각 2023.11.20., 2023.10.24.로 말소기준인 2018.10.24.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 더옥 농업회사법인 주식회사는 보증금 10,000,000원·차임 1,000,000원으로 조사됐고, 오인환은 보증금이 확인되지 않았으나 2025.06.05. 배당요구를 했습니다.
③ 유치권 신고 — 신고 후 취하
따라서 현재 자료상 유치권 신고 자체는 취하된 상태입니다. 다만 공장·기숙사형 부동산은 점유와 시설 설치 관계가 명도에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 실제 점유 상태와 시설 귀속을 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
④ 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가는 790,379,600원, 현재 최저매각가는 387,286,000원으로 3회 유찰·감정가 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 309,828,800원(감정가 39%), 5회 유찰 시 247,863,040원(감정가 31%)입니다.
다만 이 물건은 일반 주거용과 달리 제조업소·기숙사·토지·기계기구가 결합된 형태입니다. 농림지역·농업진흥구역이라는 토지 규제까지 있어 감정가 대비 할인율 자체를 시장가 대비 할인율로 읽을 수 없습니다. 가격 판단은 공장용지와 시설의 실제 활용성, 기계기구 현황, 규제에 따른 사용 가능성, 현장 상태를 함께 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 387,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 6,222,004원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업진흥공단 | 552,000,000원 | 381,063,996원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업진흥공단 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 전세권 · 더옥농업회사법인주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,073,667원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 21,938,128원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,194,011,795원 중 381,063,996원이 배당되고, 812,947,799원이 미배당되는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순위와 실제 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 일괄매각·기계기구 — 현장 대조가 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물과 공장저당법 제6조 기계·기구 목록이 포함됩니다.
- 중복 목록. 기계기구 목록 (4)~(6)(제2018-74호)와 기계기구 목록 (1)~(3)(제2021-283)은 중복입니다.
- 소재불명. 일부 기계기구는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 매각 제외. 기호1 토지 지상의 이동 가능한 컨테이너 2개는 매각에서 제외됩니다.
- 실제 이용. 기호3 건물 2층은 실제 주택인 기숙사로 이용 중입니다.
⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 덕거리마을 남동측 인근으로 농가주택, 소규모 공장용지, 농경지 및 임야가 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로 여건을 포함한 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로, 1층 제조업소·2층 기숙사로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생·옥내소화전·시스템에어컨·가스보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 규제. 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지 현황. 공장용지 604㎡, 공업용, 평지·부정형이며 세로한면(가) 접면입니다.
- 공부 차이. 기호1 토지는 611㎡에서 2024.10.02. 분할돼 452-6 604㎡, 452-7 7㎡가 됐습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 49%라는 수치만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 실제 공장용지·건물 활용성과 처분 가능성을 별도로 확인하세요.
- 기계기구 실재 여부 확인. 목록 중 일부 소재불명·중복이 있으므로 평가 대상과 실제 현존 설비를 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 제외 물건 확인. 이동 가능한 컨테이너 2개는 매각 대상이 아닙니다.
- 점유 확인. 더옥 농업회사법인 주식회사 측과 오인환의 실제 점유 범위, 1층 제조업소와 2층 기숙사의 사용 현황을 확인하세요.
- 유치권 취하 원본 확인. 2026.07.30. 취하된 유치권신고서와 2026.07.24. 유치권배제신청서의 원본을 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단, 국, 안동시 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당 영향을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 따른 현재 이용과 향후 활용 제한을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 환금성은 별개다
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·전세권·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 조사된 두 점유자도 대항력이 없어 매수인 인수액 0원이라는 점이 강점입니다. 2026.07.02. 제출됐던 두 건의 유치권 신고도 2026.07.30. 취하됐습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 3회 유찰로 387,286,000원까지 내려왔지만, 1층 제조업소·2층 기숙사, 토지, 제시외 건물과 기계기구가 결합된 특수한 물건이고 농림지역·농업진흥구역이라는 제약도 있습니다. 일부 기계기구는 소재불명이고 컨테이너 2개는 매각에서 제외됩니다. 권리 인수는 깨끗하지만, 가격 적정성과 환금성 판단은 현장 확인이 핵심인 사건입니다.
