권리는 단순하지만, 배당 부족이 남는다 — 원주 봉화산벨라시티3차 1206호

춘천지방법원 2025타경1667. 원주시 단계동 원주봉화산벨라시티3차아파트 303동 1206호입니다. 전용면적은 84.9805㎡로 확인되며, 2020년 준공된 신축급 아파트입니다. 핵심은 권리관계보다 배당 구조입니다. 말소기준은 2020년 신한은행 근저당권이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

을구 1번 신한은행 근저당권(채권최고액 240,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 갑구 5번 코웨이 가압류와 갑구 8번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 문제는 확인되지 않으며 매수인이 별도로 승계할 권리는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트

원주봉화산벨라시티3차아파트 동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 350,250,000원입니다. 현재 최저매각가 258,300,000원은 최근 평균 대비 73.7% 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 258,300,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 원주시 단계동 소재 점말사거리 남서측 근거리이며 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 원주봉화산벨라시티3차아파트는 499세대, 2020년 준공 단지로 최근 거래가 지속되고 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 권리 확인. 신한은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 등기 원본 확인은 필요합니다.
• 배당 구조. 후순위 채권 미배당 여부는 매각 후에도 채권자 관계에 영향을 줄 수 있습니다.
• 가격 판단. 최저가는 최근 거래 평균 대비 낮지만 층·향·상태 차이를 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗, 가격은 확인할 가치가 있다”

이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 매수인 인수 위험은 낮습니다. 1회 유찰 후 최저매각가는 최근 거래 평균보다 낮아 가격 측면에서는 검토 여지가 있습니다. 다만 배당에서는 후순위 채권 미배당이 발생하므로 권리 흐름과 배당표를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.