춘천지방법원 2025타경1698. 원주시 태장동 ‘태장동보렉스아파트’ 801동 3층 307호 아파트입니다. 감정가는 101,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 49,490,000원입니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일 면적대 평균 77,000,000원의 64.3% 수준이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 1997.08.04 전입한 이종민의 점유관계입니다. 말소기준권리는 1997.08.11 한국주택은행 근저당권인데 전입일이 그보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
특히 이종민은 2018.02.13 등기된 청구금액 152,000,000원의 가압류 채권자와 이름이 같습니다. 조사상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있으므로, 실제 임대차인지 관계인 점유인지도 확인해야 합니다. 이 사실은 선순위 임차권이 없다는 뜻도, 있다는 뜻도 아닙니다. 보증금과 점유의 법적 성격이 밝혀질 때까지 인수액을 숫자로 확정하지 않는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1698 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 128-1 태장동보렉스아파트 801동 3층307호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 3층 · 철근콘크리트구벽식구조 · 지하1층, 지상20층 |
| 실거래 매칭 면적 | 59.88㎡ · 동일 면적대 거래 59.97㎡ |
| 소유자 | 이상례 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰) |
| 경매 신청채권 | 주식회사 국민은행 · 청구 42,058,609원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 태장동보렉스(7차) · 245세대 · 1995.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만 선순위 전입이 변수
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종민 점유 부분·용도 미상 | 1997.08.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 점유 임차인은 이종민 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 또한 같은 이름의 이종민이 등기부상 가압류 채권자로 등장하므로, 임대차관계의 실체와 관계인 여부를 함께 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 표면 최저가는 낮지만 ‘실질취득가’는 아직 모른다
태장동보렉스(7차) 동일 면적대 실거래는 다음과 같습니다. 전체 12건 평균은 79,875,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 77,000,000원, 최신 거래는 75,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -4.3% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.97㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 6 | 79,000,000원 |
| 2025.01 | 59.97㎡ | 17 | 86,000,000원 |
| 2024.12 | 59.97㎡ | 3 | 71,500,000원 |
| 2024.09 | 59.97㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2024.06 | 59.97㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2024.01 | 59.97㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2023.11 | 59.97㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2023.10 | 59.97㎡ | 6 | 86,000,000원 |
| 2023.08 | 59.97㎡ | 15 | 86,000,000원 |
| 2023.06 | 59.97㎡ | 14 | 74,000,000원 |
| 2023.05 | 59.97㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 77,000,000원 |
현재 최저매각가 49,490,000원은 최근 12개월 평균의 64.3%입니다. 최저가만 보면 분명 최근 실거래보다 낮습니다. 하지만 이 물건은 인수 가능 보증금이 미상이므로 49,490,000원을 곧바로 실질취득가로 놓고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 실질취득가는 최소한 49,490,000원에 실제 인수되는 금액을 더한 수준으로 봐야 하며, 보증금이 확인돼야 최근 75,000,000원·최근 평균 77,000,000원과 제대로 비교할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 기준 · 임차보증금 미상)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,290,820원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 32,599,180원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 54,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이종민 | 152,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 기준 시뮬레이션상 총 채권액 257,600,000원 중 48,199,180원이 배당되고, 미배당은 209,400,820원입니다. 다만 이종민의 임차보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상이므로 이 표만으로 매수인의 실제 인수액을 0원이라고 판단할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 태장동 학성초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트 단지 등으로 형성돼 있으며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 감정상 이용상태는 아파트이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 구조. 철근콘크리트구벽식구조 스라브지붕, 지하1층·지상20층 건물의 3층 307호입니다.
- 단지. 태장동보렉스(7차)는 245세대, 1995.09.29 준공 단지입니다. 동일 면적대 실거래는 70,000,000원부터 88,000,000원까지 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함되며 공시지가는 700,700원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이종민 보증금 확인. 1997.08.04 전입의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득가를 산정하지 마세요.
- 대항요건 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유·임대차관계와 현재까지의 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이므로 우선변제 및 미배당 인수 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 점유자 이종민과 152,000,000원 가압류 채권자 이종민이 동일인으로 조사된 만큼 가장임차인 여부 또는 관계인 점유 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 전체 평균 79,875,000원보다 최근 12개월 평균 77,000,000원과 최신 거래 75,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 최근 추세 -4.3%도 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 시에도 동일. 3회 유찰 시 34,643,000원, 4회 유찰 시 24,250,100원으로 내려가더라도 인수 가능 보증금이 확정되지 않는 한 실질취득가 문제는 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 관련 원본을 직접 대조해 선순위 점유자의 법적 지위를 확정한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유자다
이 물건의 표면 숫자만 보면 감정가 101,000,000원에서 2회 유찰돼 49,490,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 77,000,000원의 64.3%입니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율이 아닙니다. 1997.08.04 전입한 이종민이 1997.08.11 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상이기 때문입니다.
선순위 점유자가 실제 대항력 있는 임차인이고 미배당 보증금이 존재한다면 매수인의 실질취득가는 그 인수액만큼 올라갑니다. 반대로 임대차의 실체가 없거나 인수할 보증금이 없는 것으로 확인된다면 현재 최저가의 할인폭을 다시 평가할 수 있습니다. 따라서 지금 단계의 결론은 “가격은 낮아졌지만 권리금액은 아직 확정되지 않았다”입니다. 이종민의 임대차 실체·보증금·대항요건을 확인하기 전에는 입찰가를 정하기 어렵습니다.