춘천지방법원 2025타경1803. 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 정암리 112 일원의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 건물은 단독주택 및 부속 창고 등, 다른 건물은 축사 및 퇴비사로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 진광현이며, 현재 말소기준권리는 2023.12.28. 설정된 이종범의 근저당권 90,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권, 현재 경매개시결정, 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 아쿠아케이테크(주)가 확인되고, 전입일은 2016.01.29.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 500,000원, 월차임은 50,000원이며 배당모델에서는 대항력 有·우선변제권 無로 보아 보증금 전액을 매수인 인수로 처리했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1803 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 정암리 112 · 정암리 112, 62-3 가동 · 덕고로 127-9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 부속 창고 등 · 축사 및 퇴비사 |
| 소유자 | 진광현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 614,859,100원 / 301,281,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권액 | 152,679,450원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 | 1,101.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 공시지가 59,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.09.14. 배균태의 근저당권 50,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2023.12.28. 이종범 근저당권 90,000,000원입니다. 이후 2024.03.28. 이종범의 근저당권 78,000,000원, 2025.09.09. 현재 임의경매개시결정, 횡성축산업협동조합 및 농림수산업자신용보증기금관리기관농업의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 500,000원 인수
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 아쿠아케이테크(주) | 2016.01.29 | 500,000원 | 50,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
아쿠아케이테크(주)의 전입일은 2016.01.29.로 말소기준권리인 2023.12.28.보다 앞서며, 배당표는 보증금 500,000원 전액을 매수인 인수로 처리합니다. 따라서 현재 회차에서 입찰자가 부담하는 경제적 원가는 최저매각가 301,281,000원만이 아니라 여기에 인수 보증금 500,000원을 별도로 고려해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 실거래 비교는 불가
현재 회차는 2회 유찰되어 최저매각가가 301,281,000원, 감정가 대비 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 210,896,700원, 4회 유찰 시 147,627,690원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 단독주택·부속창고·축사·퇴비사와 여러 토지가 함께 묶인 일괄매각이라 일반적인 공동주택처럼 단순한 평형별 실거래 비교를 적용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,281,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,017,934원 |
| 임차인 아쿠아케이테크(주) 보증금 | 500,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 이종범 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이종범 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 가압류 · 횡성축산업협동조합 | 5,963,799원 | 5,963,799원 |
| 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 26,556,540원 | 26,556,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,742,727원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 200,520,339원이 모두 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 95,742,727원입니다. 임차보증금 500,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 토지·현황 리스크 — 이 물건의 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록6은 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다. 입찰기일 전 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의가 필요합니다.
- 지적경계. 지적경계가 불분명하며, 특히 목록6은 인접지와 경계 구분 없이 일단의 농경지로 이용되고 있습니다.
- 매각 제외 시설. 목록1 및 인접지 지상에 매각에서 제외된 비닐하우스 2동이 소재합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록2는 공부상 목장용지이나 현황 일부 도로이며, 목록6은 공부상 전이나 현황 일부 배수로 및 도로입니다.
- 감정가 포함 시설. 수목, 담장, 석축, 옹벽, 바닥포장 및 관수시설, 데크, 테라스, 가추, 계단, 태양광설비 및 난간, 차양은 감정평가액과 최저매각가격에 포함되어 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 횡성읍 정암리 ‘아랫정암’ 남측 인근으로, 농가주택·축사·농경지·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나 버스정류장 거리·노선·운행빈도 등을 감안하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 건물 이용. 기호(3)은 단독주택 및 부속 창고 등, 기호(4)(5)는 축사 및 퇴비사로 이용 중입니다.
- 설비. 주택 부분에 기본적인 위생·급배수설비와 유류보일러 및 화목보일러 등에 의한 난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 형태. 토지면적 1,101.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 아쿠아케이테크(주) 보증금 500,000원은 배당표상 매수인 인수입니다.
- 농지취득자격증명. 목록6의 발급 가능 여부를 해당 관서에 입찰 전 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 지적경계가 불분명하고 목록6은 인접지와 경계 없이 이용 중이므로 현황측량·경계 확인이 중요합니다.
- 비닐하우스. 목록1 및 인접지 지상 비닐하우스 2동은 매각에서 제외됩니다.
- 도로·배수로. 목록2와 목록6은 공부상 지목과 실제 이용상태가 일부 다릅니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 감정가에 포함된 수목·담장·석축·옹벽·바닥포장·관수시설·데크·테라스·가추·계단·태양광설비·난간·차양의 귀속범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 복합 리스크 확인이 먼저
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 614,859,100원에서 최저매각가 301,281,000원으로 내려온 49%입니다. 하지만 그 숫자만으로 입찰 판단을 끝내면 안 됩니다. 아쿠아케이테크(주)의 보증금 500,000원은 매수인 인수이고, 목록6은 농지취득자격증명이 필요하며, 지적경계 불분명·현황도로·배수로·매각 제외 비닐하우스까지 확인할 사항이 겹쳐 있습니다.
등기상 말소기준 이후 권리들은 정리되는 구조지만, 이 물건의 난도는 등기보다 점유·농지·토지현황·경계에 있습니다. 실거래 시세도 제공되지 않아 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 권리 외 현장 리스크 검증 전에는 싸다고 단정할 수 없다”입니다.
