최저가 49%지만, 가격보다 권리·현장 확인이 먼저다 — 밀양 무안면 모로리 365-2

창원지방법원 2024타경3331. 밀양시 무안면 모로리 365-2의 토지와 제2종근린생활시설 등을 일괄매각하는 사건입니다. 건물 기호 3-1은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층의 제2종근린생활시설로 이용 중이고, 기호 3-2는 경량철골구조 단층 건물로 공부상 화장실이나 현황은 화장실 및 다용도실로 이용되고 있습니다. 토지면적은 2,571㎡이며, 토지와 건물 외에도 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.

감정가 415,893,520원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 203,788,000원까지 내려왔습니다. 배당모형상 매수인에게 승계되는 금액은 0원이라 실질취득액도 203,788,000원입니다. 하지만 농경지·창고가 혼재한 지역의 비주거 물건이고 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다. 특히 권리 연혁과 배당표 사이에 반드시 원본 대조가 필요한 지점이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 가정, 그러나 기준권리 원본 대조 필수

권리판정상 말소기준은 2015.02.26 국민건강보험공단 압류로 제시되어 있고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 압류에는 2016.05.16 해제·말소 이력이 이어집니다. 또한 예상배당표에서는 2016.05.13 밀양시산림조합 근저당이 선순위로 반영되어 있지만, 등기 흐름에는 이 근저당이 2019.05.23 해지·말소된 것으로 기재되어 있습니다. 실제 말소기준과 배당순위는 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 다시 확정해야 합니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

윤만권의 전입일은 2021.02.22로, 제시된 말소기준일 2015.02.26보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 배당요구는 2025.04.04에 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이고 점유부분도 특정되지 않았으므로, 실제 임대차 범위와 보증금은 매각물건명세서 및 현황조사 원문을 통해 확인해야 합니다.

② 가격·회차 분석 — 49%는 할인율이지 시세가 아니다

현재 최저가는 203,788,000원으로 감정가 415,893,520원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 배당 가정을 적용하면 실질취득액도 203,788,000원입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없기 때문에 이 금액이 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,788,000원 가정)

총 채권최고액 584,000,000원 중 채권자 배당은 200,134,968원, 미배당액은 383,865,032원으로 계산됩니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위는 원본 배당요구 및 조세채권 내역에 따라 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 이용상태. 기호 3-1은 제2종근린생활시설, 기호 3-2는 화장실 및 다용도실로 이용 중입니다. 일반철골구조 및 경량철골구조의 샌드위치판넬지붕 단층 건물입니다.
• 입지·교통. 밀양시 무안면 모로리의 농경지와 창고 등이 형성된 지역이며, 주위환경과 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지 차이. 기호 1 토지는 공부상 답이나 현황 잡종지이고, 기호 2 토지는 공부상 잡종지이나 현황 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 농림지역·농업진흥구역·공장설립승인지역·가축사육제한구역에 포함되고, 일부는 지방도 30호선 접도구역에 저촉됩니다. 공시지가는 46,300원/㎡입니다.
• 경계. 인접필지와 경계가 불분명하여 정확한 위치·경계·점유현황은 지적측량이 필요합니다.
• 평가 제외 시설. 토지 위 컨테이너 수 동, 철구조물 및 이동이 쉬운 건물은 평가에서 제외됐습니다. 제시외 수목은 토지와 일체로 평가됐습니다.
• 폐기물. 토지 위에 잡자재 및 폐기물이 적재되어 있어 명도·반출·처리비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 농림지역의 토지와 근린생활시설이 결합된 비주거 일괄물건으로, 아파트와 같은 표준화된 거래시장이 없어 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확정. 2015.02.26 압류와 2016.05.16 해제 관계를 등기부 원문 및 매각물건명세서로 확인하고, 실제 소멸 기준권리를 특정하세요.
• 배당순위 대조. 밀양시산림조합 근저당은 2019.05.23 말소 이력이 있으므로, 예상배당표와 실제 채권신고·배당요구 내역이 일치하는지 확인하세요.
• 임차관계 확인. 윤만권의 보증금·확정일자·점유범위가 미상입니다. 창고 사용 범위와 명도 대상, 배당요구 내용까지 원문으로 확인하세요.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 차감될 수 있으므로 교부청구액과 법정기일을 확인하세요.
• 공매 중복 진행. 2025.03.21 한국자산관리공사 공매공고가 등기되어 있으므로 경매와 공매의 진행·취소·매각 여부를 함께 확인하세요.
• 측량. 경계가 불분명하고 평가 제외 컨테이너와 철구조물이 있으므로 지적측량으로 경계·침범·점유관계를 확인하세요.
• 폐기물 처리비. 잡자재와 폐기물의 종류·수량·처리주체를 확인하고 철거·반출비용을 응찰가에서 별도로 차감하세요.
• 토지 규제. 농업진흥구역·접도구역 등 제한이 실제 사용계획과 대출·전용·증축 가능성에 미치는 영향을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 매수라 판단하지 말고, 인근 비주거 토지·창고 거래와 현장 원상회복비를 반영해 응찰 상한을 산정하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 원본과 현장이 먼저다

이 물건은 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이고, 대항력 있는 임차인도 확인되지 않습니다. 그러나 권리표에서는 해제된 압류가 말소기준으로 표시되고, 말소된 근저당이 선순위 배당에 반영되는 불일치가 있습니다. 여기에 보증금 미상 임차인, 조세 압류, 공매공고, 불명확한 경계, 평가 제외 컨테이너와 폐기물, 농림지역의 낮은 표준화·환금성이 겹칩니다.

최저가 203,788,000원은 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없어 시장가 대비 우위는 확인되지 않습니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 말소기준과 배당순위 확정, 임차관계 확인, 측량, 폐기물 처리비 및 토지 규제 검토입니다. 원본과 현장 확인 전에는 ‘인수 0원의 저가 물건’이 아니라 권리·현장 불확실성이 큰 비주거 일괄물건으로 보는 것이 안전합니다.