금전 인수는 0원, 다수 점유 신고로 명도는 확인 필요 — 포천 탑팰리스102동 202호

의정부지방법원 2024타경7157. 포천시 선단동 탑팰리스102동 2층 202호, 다세대주택입니다. 소유자는 박애란이며 2021.09.17 소유권보존과 동시에 계림신용협동조합 명의의 채권최고액 586,800,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정·주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당은 2025.05.16 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.

권리의 시간순서만 보면 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다. 그러나 현황조사에는 여러 명의 전입자가 나타나고, 채규병은 15,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 금전 인수 0원과 명도 부담 0은 같은 뜻이 아닙니다. 실제 거주자, 계약 당사자, 퇴거 여부를 매각물건명세서와 현장조사로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

계림신용협동조합의 근저당 채권최고액은 586,800,000원이며, 본건 외 탑팰리스102동 302호와 402호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 후로텍 30,077,300원, 서종오 35,000,000원, 이현준 10,985,000원의 가압류와 포천시·국의 압류가 이어졌습니다. 2023년 경매개시결정은 2024.07.31 취하를 원인으로 2024.08.05 말소됐고, 이후 2025.01.17 임의경매와 2025.01.24 강제경매가 다시 등기됐습니다.

② 임차인·점유 신고 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요

신고 인원은 총 10명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 채규병은 102동 202호 전부에 관해 임차보증금 15,000,000원, 임대차계약일 2022.04.05, 점유개시일 2022.04.10, 주민등록일·확정일 2022.04.14로 임차권등기를 마쳤습니다. 다만 말소기준일 2021.09.17보다 늦으므로 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차권은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 244,000,000원인 신건입니다. 매수인이 떠안을 금액이 없어 실질취득도 244,000,000원으로 동일합니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다.

탑팰리스102·103동은 19세대, 사용승인일은 2021.08.26입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 실제 낙찰금액과 낙찰일 기록도 확인되지 않아, 신건 가격에 곧바로 응찰하기보다는 주변 다세대 실거래와 임대수요를 별도로 확인하는 보수적 접근이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)

채권총액 775,812,300원 중 채권자 예상배당은 239,784,000원, 미배당은 536,028,300원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물입니다.
• 입지. 대진대학교 남동측 인근에 위치하고 공동주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스설비가 갖춰져 있으며 승강기는 점검 중 상태입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 483.0㎡, 공시지가는 252,300원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제4구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역에 해당합니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 확인. 신고된 10명의 실제 거주 여부와 세대 구성, 임대차계약 당사자를 현장에서 확인하세요.
• 보증금 미상자 확인. 보증금이 확인되지 않은 전입자 9명의 계약서·배당요구·퇴거 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 채규병 임차권. 보증금 15,000,000원 임차권은 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만, 배당 및 실제 인도 여부는 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당이 302호·402호와 공동담보로 설정돼 있으므로 공동담보목록과 다른 물건의 진행·배당 상황을 함께 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교값 없이 감정가 244,000,000원을 시세로 단정하지 말고 인근 유사 다세대의 최근 거래와 임대료를 조사하세요.
• 승강기 상태. 감정 당시 승강기가 점검 중 상태였으므로 정상 운행 여부와 수선비 부담을 확인하세요.
• 세금·최우선변제. 포천시·국 압류와 소액임차인 최우선변제 가능 금액은 배당표에 반영되지 않았으므로 원본 서류를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 명도와 가격은 별도다”

이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.09.17 말소기준 근저당보다 앞선 임차인은 없고, 채규병의 15,000,000원 임차권을 포함한 모든 신고 전입이 후순위이므로 매수인 금전 인수는 0원입니다. 채권 미배당이 536,028,300원에 이르더라도 그 부족액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.

다만 현황조사상 임차·점유 신고가 10명에 이르고, 9명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이는 대항력 인수 위험이 아니라 점유관계와 명도 절차의 불확실성입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 금액이 없고 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.9회, 낙찰률 0.0%라는 지표까지 고려하면 신건 최저가 244,000,000원에 가격 가점을 줄 근거도 부족합니다. 결론은 권리상 인수는 안전, 명도와 가격은 보류입니다.