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특수권리·특수조건 4

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C 매력지수42 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경20548 · 원주지원 · 토지
7396㎡
최저매각가 2차 · 유찰 1회
2,933,194,000원 29억 3,319만 감정가 4,190,276,800원
감정가의 71% ▼ 29% 할인
다음 매각기일
07-20
원주지원 10:00
입찰 보증금
2억 9,331만
최저가의 10% · 293,319,400원
감정가 대비
▼ 30.0% 싸게 매수
감정가 41.90억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 보증금 3천만원 인수 위험이 있고 농지·축산시설 일괄매각으로 확인 부담이 큰 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 기타 + 토지

대항력 임차인 보증금 인수 주의 — 횡성 축산시설·토지 일괄매각

춘천지방법원 2025타경20548 · 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 반곡리 산33
감정가 4,190,276,800원 · 최저매각가 2,933,194,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 강제경매
42점
매력지수 C등급 · 대항력 임차인 인수와 복합 토지·축산시설 리스크로 주의가 필요한 물건
권리 말소구조는 명확하지만 대항력 있는 임차인 보증금 3천만원 인수와 농지취득자격증명·시설 확인 부담이 있어 보수적 접근이 필요함.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리관계는 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조지만, 핵심은 대항력 임차인 인수입니다. 농업회사법인횡성농산(주)의 보증금 30,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있으며, 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득액은 2,963,194,000원으로 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
4,190,276,800원
최저 2,933,194,000원
실질취득
2,963,194,000원
인수 30,000,000원 포함
매수인 인수
30,000,000원
대항력 임차인
핵심지표
C 등급
권리·현장확인 필요

춘천지방법원 2025타경20548. 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 반곡리 일대 토지와 건물 등이 일괄매각되는 물건입니다. 이용상태는 단독주택, 축사, 창고, 미곡처리장, 직원숙소 등 복합시설입니다. 말소기준권리는 2024년 8월 20일 설정된 횡성축산업협동조합 근저당권이며 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건의 핵심 변수는 임차인입니다. 서기석은 전입일이 2022년 6월 3일로 말소기준권리보다 앞서고, 대항력 가능성이 있으나 보증금은 확인되지 않았습니다. 별도로 농업회사법인횡성농산(주)의 보증금 30,000,000원 임차인은 대항력이 인정되어 매수인 인수 대상입니다.

물건 개요

사건번호춘천지방법원 2025타경20548
소재지강원특별자치도 횡성군 횡성읍 반곡리 산33
용도 / 이용상태기타 + 토지 · 단독주택, 축사, 창고, 공장(미곡처리장), 직원숙소
소유자농업회사법인횡성농산주식회사
토지임야 · 자연림 · 7,396㎡
감정가 / 최저가4,190,276,800원 / 2,933,194,000원
신청채권 / 청구액정재철 외 채권자 / 576,794,308원
매각기일2026.07.20

① 권리 흐름 — 말소는 되지만 임차인 확인 필요

② 임차인 분석 — 인수 위험

임차인전입일대항력보증금판정
서기석2022.06.03가능미상확인필요
농업회사법인횡성농산(주)1999.11.09有30,000,000원승계
김순인2024.12.16없음미상소멸
PAUDEL SHASHI RAM2024.10.11없음미상소멸
LAMICHHANE DURGA2024.10.15없음미상소멸
⚠️ 대항력 인수 핵심 농업회사법인횡성농산(주)의 보증금 30,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 최저매각가 2,933,194,000원만 보는 것이 아니라 실질취득 2,963,194,000원을 기준으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,933,194,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-31,731,940원
임차인 인수 · 농업회사법인횡성농산(주)30,000,000원0원
횡성축산업협동조합 근저당2,691,000,000원2,691,000,000원
경매개시결정 · 정재철576,794,308원210,462,060원
신용보증기금 가압류504,000,000원0원
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
실질취득 판단은 회차 가격에 인수액 30,000,000원을 반영해야 합니다.

④ 현장·용도 리스크

  • 복합시설. 축사·공장·창고·주택 등 여러 용도가 혼재하여 현황 확인이 중요합니다.
  • 농지취득자격증명. 목록2~5,7~13,17,18,20,36,40은 농지취득자격증명 필요. 미제출 시 보증금 몰수 가능성이 있습니다.
  • 분묘 확인. 목록37 지상 분묘 소재 여부 확인 필요하며 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.
  • 토지 규제. 생산관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 제한사항 확인 필요.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차인 확인. 서기석의 보증금·점유관계는 추가 확인이 필요합니다.
  • 인수액 반영. 최저가가 아니라 실질취득 2,963,194,000원을 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.
  • 시설 점검. 축사·미곡처리장 등 시설물 상태와 운영 가능성을 확인해야 합니다.
  • 농취증 준비. 해당 목록은 입찰 전 발급 가능 여부를 관서에 문의해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장과 인수가 변수”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리는 정리되는 구조입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 30,000,000원이 존재해 매수인이 인수해야 하며, 추가로 보증금 미상 임차인의 관계도 확인해야 합니다. 토지·축산·공장 복합 물건인 만큼 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 권리보다 현장 확인과 실질취득 계산이 우선인 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당과 다를 수 있으며, 입찰 전 원본 서류와 현장 확인을 권합니다.

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강원특별자치도 횡성군 횡성읍 반곡리 산33

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