청주지방법원 2024타경3134. 충청북도 음성군 음성읍 용산리 1417, 신용로 55의 공장·창고·숙소 및 토지를 묶어 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호(2)가 공장, 기호(3)가 1층 창고·2층 숙소입니다. 등기부상 현재 소유자는 이금주이고, 2020.11.16 소유권을 취득한 당일 삼왕새마을금고 근저당권 611,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 그 뒤 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 자체의 인수 위험은 낮지만 물건 구조는 단순하지 않습니다. 일괄매각 대상과 별도로 제시외 건물 일부와 컨테이너·비닐하우스·저온창고가 매각에서 제외되고, 토지 일부는 소하천구역 및 소하천예정지에 저촉됩니다. 목록 4는 농지취득자격증명 제출이 필요하고 미제출 시 보증금이 몰수되며, 원상회복의무를 부담할 수 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경3134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 용산리 1417 · 신용로 55 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 1층 창고 · 2층 숙소 |
| 소유자 | 이금주 |
| 감정가 / 최저가 | 825,413,700원 / 825,413,700원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재진 / 56,263,013원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지 | 공장용지 · 2,117㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 151,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.11.16 삼왕새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 이상호 가압류 300,000,000원, 신용보증기금 가압류 135,000,000원, 충북신용보증재단 가압류 28,000,000원과 2024.10.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있어, 등기상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 임차관계 — 등록자는 있으나 대항력 없음
| 점유·등록자 | 사용 | 등록일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인(주)삼보한과 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 부분 미상 | 2023.08.10 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 등록일이 말소기준권리인 2020.11.16보다 늦어 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 다만 대항력이 없으므로 보증금이 확인되더라도 이 사건 데이터 기준 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 배당 구조 — 신건에서도 채권 전액 충족 안 됨
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,654,137원 |
| 1. 근저당 · 삼왕새마을금고 | 611,000,000원 | 611,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이상호 | 300,000,000원 | 203,759,563원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 28,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권자 · 김재진 | 56,263,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 825,413,700원 가정. 채권 총액 1,130,263,013원 중 814,759,563원이 배당되고, 315,503,450원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 일괄매각·제시외 시설 — 무엇이 포함되고 빠지는지
- 일괄매각. 이 사건은 토지와 건물 등을 함께 매각하는 일괄매각입니다.
- 매각 포함. 제시외 건물 2-3, 2-4, 3-1은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 제시외 건물 2-1, 2-2, 2-5는 매각에서 제외됩니다.
- 별도 제외 시설. 지상의 제시외 컨테이너 3동, 제시외 비닐하우스, 제시외 저온창고 2동도 매각에서 제외됩니다.
- 현황 이용. 목록 3의 2층은 공부상 사무실이나 현황은 숙소로 이용 중입니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 음성읍 신천리 “신천삼거리” 북서측 근거리에 소재하며, 주위는 공장 및 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 2,117㎡이며 평지·부정형·소로한면 조건입니다.
- 지역·지구. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 포함되고 소하천구역 및 소하천예정지에 저촉됩니다.
- 공시지가. 151,300원/㎡입니다.
- 건물. 기호(2)는 경량철골조 판넬지붕 단층 공장, 기호(3)는 일반철골조 판넬지붕 2층으로 1층 창고·2층 숙소로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 4에 필요한 증명을 제출하지 않으면 보증금이 몰수될 수 있으므로 입찰 전 발급 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 농지와 관련해 원상회복의무를 부담할 수 있다는 기재를 확인해야 합니다.
- 매각제외 시설 경계. 제시외 건물과 컨테이너·비닐하우스·저온창고 중 제외되는 시설이 있으므로 경계·사용권·철거 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소하천 저촉. 토지 일부가 소하천구역·소하천예정지에 저촉되므로 사용·개발 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 농업회사법인(주)삼보한과의 실제 점유 범위와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 825,413,700원이 시세 대비 저렴한지 여부는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 최저가만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리보다 ‘농취증·제외물·토지규제’가 승부처
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 정리된 편입니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차 등록자도 후순위라 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 공장·토지 일괄매각 특성상 실무 난도는 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 소하천구역·소하천예정지 저촉, 매각제외 제시외 건물과 이동식 시설이 동시에 존재합니다. 여기에 비교 실거래가 없어 감정가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 실제 사용 가능 범위와 농지 요건, 매각 포함·제외 경계의 확인입니다.
