인수는 0원, 그러나 9명 점유와 평균 2.9회 유찰 — 포천 탑팰리스102동 302호

의정부지방법원 2024타경7157. 포천시 선단동 탑팰리스102동 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리의 출발점은 2021년 9월 17일 설정된 계림신용협동조합의 근저당권 586,800,000원입니다. 이후 가압류 3건, 포천시·국 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025년 5월 16일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나 우선순위는 2021년 9월 17일을 그대로 유지합니다.

임차인 쪽도 법률상 보증금 인수 구조는 아닙니다. 전입이 가장 빠른 박한정의 전입일이 2022년 2월 16일로 말소기준일보다 늦고, 나머지 8명도 모두 그 이후 전입입니다. 따라서 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 배당 추정상 0원입니다. 다만 실제 임차인이 9명이고 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않으므로, 권리 인수와 별개로 점유 확인 및 명도 절차는 가볍게 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2021년 9월 17일 계림신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 586,800,000원으로 감정가보다 크고, 탑팰리스102동 202호와 402호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2025년 5월 16일 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 변경됐지만, 권리의 기준일과 순위는 바뀌지 않습니다.

후로텍 가압류 30,077,300원, 서종오 가압류 35,000,000원, 이현준 가압류 10,985,000원, 포천시와 국의 압류 및 경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2023년 계림신용협동조합의 임의경매는 2024년 7월 31일 취하돼 2024년 8월 5일 말소됐고, 이후 2025년 1월 17일 임의경매와 2025년 1월 24일 이 사건 강제경매가 다시 등기됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 대항력은 모두 없음

보증기관의 대위·승계나 중복신고에 해당하는 사람은 없으며, 실제 임차인은 9명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2021년 9월 17일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 김상근은 2025년 3월 17일 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격·환금성 — 신건 244,000,000원을 싸다고 볼 근거는 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 244,000,000원이고, 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 244,000,000원입니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다. 현재 회차에는 감정가 대비 할인도 없으므로, 신건 가격 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.

탑팰리스102·103동은 2021년 8월 26일 사용승인된 총 19세대 규모이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 감정가와 최저가만 보고 환금성을 낙관해서는 안 됩니다. 특히 동일 조건의 거래가격과 직접 대조하지 못한 상태에서는 시세보다 저렴하다거나 할인폭이 충분하다고 표현할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)

채권 총액 775,812,300원 중 239,784,000원이 배당되고, 536,028,300원이 미배당되는 추정입니다. 근저당권 이전과 공동담보 관계가 있으므로 실제 배당 수령권자와 배분은 배당기일 원본을 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대진대학교 남동측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다. 대상 토지는 남서측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로, 기본 위생·급배수·난방·도시가스설비가 설치돼 있습니다. 승강기는 점검 중 상태로 조사됐습니다.
• 토지. 3필지 일단의 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 483.0㎡, 공시지가는 252,300원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역· 비행안전제4구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 임대관계는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 탑팰리스102·103동은 총 19세대이고 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 소규모 다세대 특성상 매수층과 거래 속도를 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 재확인. 실제 임차인 9명의 거주 여부, 각 점유 부분, 동일 세대 구성 여부를 현황조사서와 현장 방문으로 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 및 최우선변제 가능성은 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류에서 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 계림신용협동조합 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 채권계산서와 실제 배당 수령권자를 원본으로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권 공동담보로 탑팰리스102동 202호와 402호가 기재돼 있으므로, 공동담보 물건의 진행 및 배당 관계를 함께 확인해야 합니다.
• 가격 상한 검토. 현재 회차는 감정가의 100%이고 실질취득액도 244,000,000원입니다. 시세보다 저렴하다는 전제 없이 보수적으로 응찰가를 검토해야 합니다.
• 승강기 상태 확인. 감정평가 당시 승강기가 점검 중이었으므로 정상 운행 여부와 수선 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 포천시와 국의 압류가 있으므로 당해세 여부를 확인하고, 공용부분 관리비 체납과 도시가스·공용설비 비용도 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 문건을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “인수는 없지만, 단순한 물건은 아니다”

이 물건의 등기상 결론은 분명합니다. 말소기준일은 2021년 9월 17일이고, 실제 임차인 9명의 전입은 모두 그 이후이므로 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다. 근저당권 이후의 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

그러나 권리 인수 0원이 곧 쉬운 입찰을 뜻하지는 않습니다. 임차인 9명의 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않고, 19세대 규모의 다세대 단지는 평균 2.9회 유찰과 낙찰률 0.0%를 보입니다. 현재 신건 실질취득액은 244,000,000원으로 감정가의 100%이며, 이를 시세보다 싸다고 볼 근거도 없습니다. 권리는 정리형, 점유와 가격은 확인형. 명도 구조와 가격 상한을 확정한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.