춘천지방법원 2025타경20744. 원주시 반곡동 센트럴파크투 4층 310호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되지만 감정평가 현황은 근린생활시설로 이용 중이며, 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 한수진도 전부를 사무실로 사용하고 있습니다. 따라서 이 물건은 외형적인 최저가 할인율보다 실제 이용상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 말소기준권리는 2016.09.05 설정된 단양농업협동조합 근저당권 149,000,000원입니다. 임차인 한수진의 전입일은 2022.01.28로 이보다 뒤이므로 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 2025.07.14 국민건강보험공단 압류는 2026.03.04 해제로 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20744 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1903-2 센트럴파크투 4층 310호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 · 철근콘크리트구조 9층 중 4층 310호 |
| 소유자 | 김미례 10분의 9 · 안문란 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 147,490,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 단양농업협동조합 / 110,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.09.05 단양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 149,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
등기상 핵심은 을구 2번 단양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 먼저 설정됐던 광남새마을금고 근저당권 4,966,000,000원은 2016.09.26 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 2025.07.07 단양농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 2025.07.14 김미례 지분에 들어온 국민건강보험공단 압류도 2026.03.04 해제로 말소됐습니다. 현재 분석상 낙찰자가 승계할 등기상 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한수진 | 전부 · 사무실 | 2022.01.28 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
한수진의 전입일 2022.01.28은 말소기준권리인 2016.09.05보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금 5,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두되, 제공된 현재 회차 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저렴’으로 단정 금지
감정가는 301,000,000원, 현재 최저매각가는 147,490,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 103,243,000원, 4회 유찰 시 72,270,100원입니다.
오히려 두 차례 유찰됐다는 사실과 감정평가상 근린생활시설 이용, 임차인의 사무실 사용을 함께 봐야 합니다. 사건상 용도 표기와 실제 이용상태가 다르므로 입찰 전 현재 이용상태와 관련 서류를 직접 대조하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,864,860원 |
| 2. 근저당권 · 단양농업협동조합 | 149,000,000원 | 144,625,140원 |
| 미배당 | - | 4,374,860원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,864,860원을 제외한 144,625,140원이 단양농업협동조합 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 4,374,860원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 원주시 반곡동 ‘웅비삼거리’ 남동측 인근이며 주변은 근린생활시설과 주택 등이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장까지 거리와 배차간격 등을 고려하면 대중교통 이용은 보통입니다.
- 현황 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 임차인 한수진도 전부를 사무실로 사용합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 중 4층 310호이며 급배수·위생·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 33m, 북동측 및 남서측 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 3,497,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 2,021.9㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도·현황 확인. 사건 용도는 도시형생활주택, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설, 임차인의 사용은 사무실입니다. 현장과 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%라도 시장가와의 비교가 없는 상태에서는 ‘싸다’고 단정하지 않습니다.
- 임차인 명도. 한수진은 전부를 점유하고 있으며 보증금 5,000,000원·월세 450,000원입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 이전 절차는 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 예상치이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 공유관계. 현재 소유자는 김미례 10분의 9, 안문란 10분의 1입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 49%만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 어렵지 않습니다. 2016.09.05 단양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 임차인 한수진은 2022.01.28 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 301,000,000원에서 147,490,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없기 때문에 감정가 49%라는 이유만으로 저평가라고 결론낼 수 없습니다. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 실제 감정 이용상태가 근린생활시설이고 임차인 역시 사무실로 사용 중이라는 점이 가장 중요한 확인사항입니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현황 이용 확인은 필수. 이 세 가지가 이번 물건의 결론입니다.