춘천지방법원 2025타경20747. 원주시 신림면 신림리 216의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 625㎡의 대지입니다. 소유자는 진형인이며 2007년 11월 26일 증여로 소유권을 취득했습니다. 등기 흐름의 현재 말소기준은 2025년 2월 19일 롯데캐피탈의 29,412,004원 가압류입니다. 그 뒤 강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류·한화생명보험 강제경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 원주밝음신용협동조합의 채권최고액 39,000,000원 근저당권이 있었지만 2013년 11월 4일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 확인되는 임차인은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 따라서 등기상 권리 인수보다 매각물건명세서에 적힌 경계·제시외 건물·진입로 조건을 입찰 전에 실물 확인하는 것이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 신림면 신림리 216 · 신림황둔로 179-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 625㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 |
| 건물 | 경량철골구조 조립식판넬위슁글지붕 단층 |
| 소유자 | 진형인 (2007.11.26. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 220,675,000원 / 108,131,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 31,470,125원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수 0원
임차인 없음. 확인된 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 2008년 설정됐던 원주밝음신용협동조합 근저당권은 2013년 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 롯데캐피탈 가압류와 그 이후의 강제경매·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격보다 먼저 볼 것 — 지적경계·제시외 건물·진입로
현재 최저매각가격은 감정가 220,675,000원의 49%인 108,131,000원입니다. 가격만 보면 두 차례 유찰로 큰 폭의 조정이 이뤄졌지만, 시세 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 이 사건은 현장 조건이 응찰가에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
비닐하우스는 매각대상에서 제외됩니다. 감정평가액과 최저매각가격에는 차양·데크·수목·조경석·석축 등이 포함돼 있습니다. 따라서 현장에서 무엇이 매각대상에 들어가고 빠지는지 구분해 보는 것도 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,313,834원 |
| 1. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 29,412,004원 | 29,412,004원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 롯데캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한화생명보험 주식회사 | 31,470,125원 | 31,470,125원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,935,037원 |
현재 회차 가정에서는 배당 계산에 반영된 채권 60,882,129원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 44,935,037원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 없다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 108,131,000원 | 0원 | 44,935,037원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,691,700원 | 0원 | 13,047,120원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 52,984,190원 | 9,251,654원 | 0원 | 0원 |
4회 유찰 시에는 배당대상이 매각대금을 초과해 채권자 측 미배당이 9,251,654원 발생하지만, 그것이 곧 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수는 계속 0원입니다. 다만 가격 하락 자체를 투자 메리트로 단정할 수는 없습니다. 단독주택과 토지의 실제 가치 판단에는 경계·현황도로·제시외 건물 위치가 함께 반영돼야 합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원주시 신림면 신림리 소재 신림TG 북측 근거리에 있으며, 주변에는 단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 소재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 경량철골구조 조립식판넬위슁글지붕 단층이며 외벽은 사이딩 등, 창호는 샷시창호 등으로 마감됐습니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 625㎡ 대지, 평지·사다리형이며 공시지가는 93,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(2024.12.06)·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 조사됐으나 확인된 임차인은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 목록 2의 지적경계가 불분명하고 지적재조사 지구지정이 기재돼 있으므로 실제 경계를 확인하세요.
- 창고 위치. 매각에 포함되는 파이프조 창고 54㎡가 인접지에 걸쳐 있을 가능성이 있으므로 위치 관계를 확인하세요.
- 비닐하우스 제외. 비닐하우스는 매각대상이 아니므로 현장에서 매각 포함·제외 시설을 구분하세요.
- 진입로. 지적도상 맹지이나 북측 현황도로로 진입하는 상태이므로 실제 차량 진입과 도로 이용 상태를 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 49%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없으므로 ‘감정가 대비 할인율’만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 현재 확인상 인수액은 0원이지만 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 배당요구 현황을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 = 바로 안전한 입찰”은 아니다
권리만 보면 구조는 단순합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준 가압류 이후의 강제경매·압류도 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없으며 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 단독주택 + 토지 사건은 등기만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 이 물건에는 지적경계 불분명·지적재조사·제시외 창고의 경계 문제 가능성·지적도상 맹지가 함께 있습니다. 현재 최저가는 108,131,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없는 만큼, 가격보다 측량과 진입 조건을 먼저 확정하는 것이 핵심입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 현장 확인 없이 가격 할인율만으로 판단하기에는 변수가 분명한 물건입니다.
