의정부지방법원 2024타경7355. 사건 용도는 대지로 표시돼 있으나, 감정 이용상태는 의정부해태프라자 6층 601호 외 4개호 전체를 근린생활시설인 ㈜휴앤아이가 사용하는 구조입니다. 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 19층 건물의 6층이며, 사용승인일은 2000.01.07.입니다. 등기상 각 구분건물로 나뉘어 있지만 현장에서는 강의실 등으로 통합 사용되는 것으로 조사됐고, 외부에서 각 호수표시도 발견되지 않았습니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 751,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 367,990,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 물건의 승부처는 가격 할인율보다 말소기준보다 12년 이상 앞선 가등기, 구분호실 복원 가능성, 일괄매각 범위입니다. 세 요소가 정리되지 않으면 감정가의 49%라는 숫자도 안전마진으로 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경7355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신흥로258번길 25, 6층 601호 (의정부동, 의정부해태프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 601호 외 4개호 전체를 근린생활시설(㈜휴앤아이)로 이용 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 19층 건물 내 6층 · 사용승인 2000.01.07. |
| 소유자 | 윤명자 (2009.05.12. 소유권이전 · 거래가액 177,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 751,000,000원 / 367,990,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 327,922,670원 |
| 말소기준권리 | 2012.09.07. 농협은행주식회사 근저당권 · 최초 채권최고액 324,000,000원 |
| 근저당 변경 | 2020.09.17. 채권최고액 384,000,000원으로 변경 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준은 을구 14번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 324,000,000원이고, 2020.09.17. 384,000,000원으로 변경됐습니다. 이보다 뒤의 전복희 근저당권, 국세·지방세 압류, 의정부시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 이력 12건 중 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정열 · 602호 45.50㎡ | 2020.05.25. | 보증금 미상 · 월 200,000원 | 2025.03.21. 배당요구 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이정열의 전입일은 2020.05.25.로 말소기준일 2012.09.07.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 2025.03.21. 배당요구를 했습니다. 따라서 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니지만, 보증금 규모와 최우선변제 요건에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 점유 부분은 일괄매각 대상 중 602호입니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인’이 아니다
현재 판단 가능한 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가입니다. 감정가 751,000,000원 대비 현재 최저가는 367,990,000원으로 49%이지만, 동일 건물·동일 용도의 최근 거래가격과 비교한 수치가 아니므로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 정량 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 367,990,000원 | 49% | 1,868,864,860원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 257,592,999원 | 34.3% | 1,977,716,303원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 180,315,099원 | 24.01% | 2,053,912,312원 | 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 367,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,951,860원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 25,032,000원 | 25,032,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 | 40,730,000원 | 40,730,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 해태제과주식회사 | 1,168,041,000원 | 296,276,140원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 양주축산업협동조합 | 95,200,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 49,400,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 91,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 123,500,000원 | 0원 |
| 8. 을구 12번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 104,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 14번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 324,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 15번 근저당권 · 전기원 | 50,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 17번 근저당권 · 전복희 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,230,903,000원 중 362,038,140원이 배당되고, 1,868,864,860원이 미배당되는 산정입니다. 소유자 잔여와 신청채권자 농협은행의 배당은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 북서측 인근의 상가지대로, 상업용건물·업무용건물과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입과 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 의정부역이 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역과 역사문화환경보존지역에 해당하고, 폭 8m 미만 소로3류와 접합니다.
- 도로. 북측과 남측으로 약 6m, 북서측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보기·옥내소화전·주차·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 961㎡, 공시지가는 4,608,000원/㎡입니다.
- 환금성. 역세권 상업지 입지는 장점이지만, 개별 구분호실이 아니라 여러 호실을 통합 사용 중인 상태는 매수층과 임대수요를 제한할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 5번 가등기 원인 확인. 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지, 본등기·말소·청산 절차가 있었는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 601호 외 4개호의 물건번호, 대지권, 전유면적과 각 호실별 등기사항을 모두 대조해야 합니다.
- 복원 가능성 확인. 외부 호수표시가 없고 강의실 등으로 통합 사용 중이므로, 건축물현황도면과 실제 벽체·출입구·전기·급배수 구조를 비교해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이정열은 602호를 점유하고 있으며 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 계약서, 실제 점유범위와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력 12건 중 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 교부청구액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 과거 말소된 근저당권과 가압류가 산정에 포함된 이유를 확인하고, 실제 존속 채권만으로 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 가격 상한 보수화. 감정가 대비 49%를 시세 할인으로 간주하지 말고, 현재 통합사용 상태와 복원비용·명도·공실 위험을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물현황도면을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 선순위 권리가 먼저다”
이 사건은 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다. 임차인 이정열은 대항력이 없고 배당 시뮬레이션상 정량 인수액도 0원이지만, 말소기준보다 앞선 2000.01.08. 가등기의 법적 성격과 존부가 확정되지 않았습니다. 또한 601호 외 4개호가 하나의 근린생활시설로 통합 사용되고 외부 호수표시도 없어, 구분호실의 복원 가능성과 향후 사용·임대·매각 방식이 불명확합니다.
권리 확인 전에는 가격 판단도 완성되지 않습니다. 선순위 가등기의 소멸 여부, 과거 말소권리가 포함된 배당 산정의 정확성, 일괄매각 대상 전체의 등기와 실제 구조를 먼저 해소해야 합니다. 이 세 가지가 확인되지 않는 한 결론은 명확합니다. 감정가의 49%라도 입찰 보류.