춘천지방법원 2025타경20885. 원주시 단계동 ‘이끌린’ 9층 904호, 전용 26.415㎡ 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 100,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가는 49,000,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차보증금입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 보증금 85,000,000원, 확정일자 2020.02.19, 주민등록일자 2020.02.21, 점유개시일자 2020.03.10으로 확인됩니다.
말소기준권리는 2020.03.10 설정된 하나은행 근저당권 60,000,000원입니다. 임차권의 등기 자체는 2024.03.18이지만, 임대차의 확정일자와 주민등록일자는 말소기준보다 앞섭니다. 현재 회차 49,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 보증금에 배당되고, 부족한 37,282,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20885 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단계동 1115-2 이끌린공동주택 9층 904호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 천사로 10 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(도시형생활주택) · 전용 26.415㎡ · 9층 904호 |
| 소유자 | 주식회사하랑 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 88,912,320원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차 대항요건이 핵심
과거 안태훈 전세권 80,000,000원, 신해리 전세권 80,000,000원, 2019년 하나은행 근저당권 60,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2020.03.10 하나은행 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차보증금 문제는 별개입니다. 임차권자는 한국토지주택공사로 기재되어 있고 보증기관 승계 신고 1건으로 분류됩니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인으로 별도 기재된 사람은 0명이며, 분석상 보증금은 한 번만 85,000,000원으로 반영합니다. 이 보증금은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제 대상이지만, 현재 매각대금만으로 전액 회수되지 않습니다.
② 임차관계 — 배당받고도 남는 37,282,000원
| 명의 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2020.02.21 | 우선변제 有 확정일자 2020.02.19 · 배당요구 | 보증기관 승계 |
③ 시세 비교 — 최저가 62%가 아니라 실질취득 8,628만원을 봐야 한다
이끌린의 전용 26.42㎡ 실거래는 2024.01 99,000,000원, 2025.07 82,000,000원, 2026.04 76,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 85,666,666원이지만, 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 거래가 더 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 26.42㎡ | 10 | 76,000,000원 |
| 2025.07 | 26.42㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2024.01 | 26.42㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 79,000,000원 |
최저가만 놓으면 최근 12개월 평균의 62.0%지만, 이 비율은 이 사건의 실질 부담을 설명하지 못합니다. 실질취득 86,282,000원은 최근 12개월 평균 79,000,000원보다 높고, 최신 거래 76,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 12개월 가격 수준은 과거 거래 대비 20.2% 하락했습니다. 전체 평균 85,666,666원만 보면 비슷해 보이지만, 과거 99,000,000원 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 85,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 하나은행 근저당권 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 강제경매 | 88,912,320원 | 0원 |
| 4. 하나은행 임의경매 | 88,912,320원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,282,000원과 임차보증금 배당 47,718,000원으로 매각대금 49,000,000원이 전부 소진됩니다. 보증금 부족분 37,282,000원은 매수인 인수로 계산되며, 하나은행 근저당권과 경매 신청채권에는 배당이 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만큼 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,000,000원 | 37,282,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 51,717,400원 |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 61,822,180원 |
이 물건은 일반적인 무인수 경매와 달리 유찰을 기다린다고 취득부담이 같은 폭으로 떨어지지 않습니다. 현재 회차도 최저가와 인수액을 합치면 86,282,000원이고, 다음 회차로 내려가면 낮아진 매각대금 상당 부분이 보증금 미배당액 증가로 전환됩니다. 즉 할인율 자체가 투자 매력을 만들어 주는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 전용면적은 26.415㎡입니다.
- 입지. 원주종합버스터미널 북서측 인근에 위치하며 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 20m 내외, 남측 약 10m 내외 포장도로가 있고 건물 내 지하주차장 시설이 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 소로1류와 중로1류에 접합니다. 공시지가는 2,075,000원/㎡입니다.
- 규모. 이끌린은 80세대이며 사용승인일은 2016.06.07입니다.
- 하자. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 최저가 49,000,000원이 아니라 현재 회차 기준 86,282,000원을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 보증금 인수 확인. 예상배당 후 부족분 37,282,000원이 매수인에게 넘어가는 구조를 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 건으로, 별도의 실제 임차인 보증금과 이중 계산하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 76,000,000원, 최근 12개월 평균 79,000,000원이고 최근 가격 추세는 -20.2%입니다.
- 유찰 착시 경계. 다음 회차에서 최저가가 내려가도 보증금 미배당 인수액이 증가하므로 단순 할인율만으로 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당요구 및 임차권 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “8,628만원 실질취득”이 먼저다
표면적으로는 감정가 100,000,000원짜리 물건을 49,000,000원에 입찰할 수 있어 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 물건은 대항력 있는 85,000,000원 보증금이 존재하고 현재 회차 배당만으로 전액 회수되지 않습니다. 예상 인수액 37,282,000원을 더하면 실질취득은 86,282,000원입니다.
이는 최근 12개월 평균 79,000,000원과 최신 거래 76,000,000원을 모두 웃돕니다. 최근 가격 흐름도 과거 대비 -20.2% 하락했고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.7회입니다. 따라서 이 사건은 “두 번 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “낙찰가가 내려가도 보증금 인수가 따라 커지는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리구조와 최근 시세를 함께 적용하면 가격 메리트는 낮고, 입찰 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.