의정부지방법원 2023타경71728. 남양주시 진접읍 장현리 라포레힐의 경매입니다. 감정가는 무려 5,910,000,000원인데, 현재 최저매각가는 2,895,900,000원입니다. 감정가에서 절반가량 내려왔다는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서 낙찰자가 살펴야 할 것은 할인율보다 누가 점유하고 있고, 어떤 유치권을 주장하며, 정확히 무엇을 일괄로 사는가입니다.
등기부에서는 의정부서부새마을금고가 2021년 11월 25일 설정한 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 5,000,000원입니다. 이전에 설정됐던 다수 근저당권과 채권질권은 말소 이력이 확인되므로, 현재의 경매에서 이를 다시 살아 있는 선순위 채권으로 합산해서는 안 됩니다. 하지만 유치권은 등기부의 근저당 순서만으로 해결되는 문제가 아닙니다. 그 성립과 대항 가능성은 별도 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경71728 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 장현천로 186, 1층 101호 (라포레힐) |
| 지번 | 경기도 남양주시 진접읍 장현리 463-19 |
| 용도 | 근린주택으로 표기 · 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 · 사용승인 2021.10.26 |
| 감정평가 범위 | 1층 101호 외 10개 호수로 기재 · 일괄매각 대상 목록 대조 필요 |
| 참고 전용면적 | 119.88㎡ (실거래 비교 대상 면적) |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 | 5,910,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,895,900,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 의정부서부새마을금고 · 청구금액 5,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.25 을구 12번 · 의정부서부새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 대지권 관련 | 장현리 463-19: 1,871㎡ / 장현리 463-25: 82㎡로 분할 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순해졌지만 점유가 문제
현재 유효한 말소기준 근저당권은 을구 12번입니다. 그 이전의 복잡한 근저당권, 가압류, 과거 경매개시결정 등은 등기부상 말소되어 있는 이력이 확인됩니다. 2023년 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기로, 매각에 따른 말소 대상입니다.
2021년 11월 25일에는 근저당권 설정과 교보자산신탁주식회사로의 소유권이전 신탁이 같은 날 접수되었습니다. 근저당권 접수번호는 153685, 신탁 접수번호는 153686입니다. 신탁원부는 제2021-8137호로 기재되어 있습니다. 신탁재산의 처분과 권리관계는 이 신탁원부 및 경매서류를 함께 검토해야 합니다.
② 점유자·유치권 — 이 사건의 최대 위험
현황조사와 매각물건명세서에는 유치권 행사로 표시된 8명·업체, 그리고 주거 점유자 4명이 등장합니다. 유치권 행사로 기재된 사람을 곧바로 임차인이라고 볼 수는 없으며, 실제 점유·공사대금채권·유치권 성립요건과 임대차관계는 구분해야 합니다.
| 성명 / 명칭 | 점유·신고 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 배동승 | 유치권행사 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박월범 | 유치권행사 · 290,000,000원 신고 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심퍼니처 | 유치권행사 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 하영전력 | 유치권행사 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 광림 | 유치권행사 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 페인트콜 | 유치권행사 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 하양타일 | 유치권행사 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 내각인력 | 유치권행사 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이연희 | 주거 · 2023.02.15 전입 2023.05.24 배당요구 |
없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 김민영 | 주거 · 2022.10.21 전입 2023.04.12 배당요구 |
없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 홍다혜 | 주거 · 2023.03.22 전입 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 안병진 | 주거 · 2022.12.08 전입 2023.05.24 배당요구 |
없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
유치권 행사자에게 표시한 '대항력 가능·미상'은 임대차 대항력이나 유치권 성립을 인정한다는 의미가 아닙니다. 전입일·보증금·임대차계약이 확인되지 않아 판단을 유보한 것입니다. 주거 점유자 4명은 확인된 전입일이 모두 말소기준권리 이후이므로 해당 전입일을 기준으로 대항력이 없습니다. 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
주거 점유자 4명은 모두 말소기준권리인 2021.11.25 이후에 전입한 것으로 확인됩니다. 이연희·김민영·안병진은 배당요구한 사실이 있지만, 보증금 및 확정일자 정보만으로 우선변제 가능액을 산정할 수 없습니다. 홍다혜 역시 배당요구 여부와 보증금이 확인되지 않습니다. 법적 인수 여부와 별개로, 실제 거주자가 존재한다면 낙찰 후 명도 절차는 현실적인 과제입니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인율을 그대로 믿으면 안 된다
최저매각가는 감정가의 49%입니다. 다만 가장 중요한 시세 검증에는 문제가 있습니다. 확인되는 실거래는 2022년 4월의 780,000,000원 거래 1건이며, 면적은 123.26㎡, 4층입니다. 반면 경매는 일괄매각으로 기재되어 있고 감정평가에는 여러 호수가 포함됩니다. 하나의 호수 거래가격을 일괄매각 전체 가격과 직접 비교하면 안 됩니다.
| 구분 | 면적·범위 | 금액 |
|---|---|---|
| 라포레힐 실거래 2022.04 | 123.26㎡ · 4층 · 단일 거래 | 780,000,000원 |
| 경매 참고 면적 | 119.88㎡ · 일괄매각 범위 확인 필요 | — |
| 경매 감정가 | 일괄매각 대상 | 5,910,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,895,900,000원 |
표면상 최저매각가는 해당 실거래가의 371.3%입니다. 그러나 이 비율은 일괄매각 금액과 단일 호수 거래가격을 기계적으로 비교한 결과이므로, 전체 부동산이 실거래보다 3배 이상 비싸다는 확정적 근거가 아닙니다. 동시에 감정가 대비 51% 할인되었다는 사실도 적정가치보다 저렴하다는 증거가 되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,895,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 31,359,000원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 · 의정부서부새마을금고 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,859,541,000원 |
본 배당은 제시된 근저당 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 한 단순 계산입니다. 실제 채권원리금·세금·임차인 최우선변제·배당요구 및 유치권 관련 분쟁비용은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액은 확정 배당액이 아니며, 등기상 예상 인수 0원도 유치권과 점유 관련 부담을 포함한 총취득비용을 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 더 내려가도 권리는 남는다
| 구분 | 최저매각가 | 등기상 예상 인수 | 소유자 예상 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 2,895,900,000원 | 0원 | 2,859,541,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 2,027,129,999원 | 0원 | 1,999,458,699원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 1,418,990,999원 | 0원 | 1,397,401,089원 |
제시된 시나리오에서는 낙찰가가 내려가도 근저당권 5,000,000원이 전액 충족되고, 등기상 인수금액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이는 확인된 근저당권에 관한 배당 결과입니다. 유치권이 성립하는 경우의 법적·실질적 부담은 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 진접읍 장현리 산림교육원 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택·전원주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 학교·생활편의시설·공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 인조석 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 주거 이용. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 방 3개·거실·주방·욕실 겸 화장실 2개·다용도실·발코니 등이 기재되어 있습니다. 일부 상층 호수에는 복층 구조도 언급됩니다.
- 설비. 상하수도·위생설비·개별 가스보일러 난방·소화전·화재탐지설비·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 공시지가는 572,500원/㎡입니다.
- 접근도로. 서측으로 폭 약 8m의 2차선 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 라포레힐은 12세대 규모로 기재됩니다. 확인되는 실거래가 2022년 단일 거래에 그쳐 유효한 매매가격 검증이 제한적입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 제공된 낙찰률은 0%입니다. 이 통계만으로 향후 매각 가능성이나 회수기간을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 대조. 101호 외 10개 호수로 기재된 감정평가 범위와 실제 매각물건목록을 대조하세요. 각 호수의 전용면적과 대지권 지분을 합산해야 전체 가치를 평가할 수 있습니다.
- 장나영 유치권 조사. 689,200,000원 신고에 관한 공사계약·기성내역·공사대금채권·실제 점유·점유개시 시점 및 관련 소송 여부를 확인하세요.
- 박월범 확정판결 검토. 의정부지방법원 2024나228815 확정판결의 판결문과 확정증명, 판결의 효력이 미치는 범위를 확인하세요. 그 판결이 다른 유치권 행사자에게도 효력이 있는지 별도로 검토해야 합니다.
- 나머지 유치권 행사자 확인. 배동승·심퍼니처·하영전력·광림·페인트콜·하양타일·내각인력의 신고 또는 점유 사유를 개별적으로 조사하세요.
- 주거 점유 4명 조사. 전입일은 말소기준권리 이후이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 임대차계약, 배당요구, 실제 점유 및 명도 상황을 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁원부 제2021-8137호를 확인하고, 신탁재산의 권리관계와 경매 매각의 효력을 대조하세요.
- 대지권 검토. 463-19와 463-25 분할에 따른 대지권 정리, 소유권 및 권리변동 문제를 확인하세요.
- 가격 재산정. 2022.04의 단일 실거래만으로 일괄매각 전체의 적정가격을 판단하지 마세요. 호수별 가치와 유치권·명도 위험을 반영한 실질취득비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 관리비·공과금·점유비용. 공용관리비 체납과 실제 점유자의 인도 문제, 미납 공과금 및 추가 법적 비용을 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 확인. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건접수내역, 유치권 관련 판결문 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “반값 경매보다 중요한 것은 무엇을 떠안는가”
라포레힐 경매는 겉으로 보기에 매력적인 숫자를 갖고 있습니다. 감정가 5,910,000,000원에서 최저가 2,895,900,000원으로 내려왔고, 말소기준 근저당권도 5,000,000원에 불과합니다. 그러나 배당표상 인수 0원이라는 결과만 보고 응찰하기에는 해소되지 않은 문제가 많습니다.
박월범의 290,000,000원 유치권에는 부존재 확정판결이 제출되어 긍정적인 판단 근거가 생겼습니다. 반면 장나영의 689,200,000원 유치권은 성립 여부가 불분명하고, 다른 유치권 행사 주장과 주거 점유 문제도 확인해야 합니다. 일괄매각의 정확한 대상이 확정되지 않은 상태에서는 단일 호수의 실거래가격으로 전체 입찰가의 적정성을 판단할 수도 없습니다.
결론은 명확합니다. 등기상 인수액은 0원이지만, 실질취득비용과 점유·유치권 위험은 확정되지 않았습니다. 이 사건은 높은 할인율 때문에 등급을 올릴 물건이 아니라, 유치권과 매각범위가 정리된 후에야 가격을 평가할 수 있는 물건입니다. 현재 단계의 판단은 D등급 — 고위험, 입찰 전 핵심 권리관계 확인 필수입니다.
