의정부지방법원 2025타경65073. 경기도 고양시 일산서구 가좌동의 가좌마을7단지꿈에그린아파트 703동 1201호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 161.2367㎡, 20층 건물 중 12층이며, 2010년 3월 29일 준공된 545세대 단지입니다. 현재 소유자는 김종필로, 2012년 12월 7일 거래가액 856,848,180원에 소유권이전등기를 마쳤습니다.

말소기준권리는 같은 날 설정된 송림중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 618,800,000원이고, 이후 2024년 장유리 명의로 채권최고액 100,000,000원의 후순위 근저당권이 설정됐습니다. 이 후순위 근저당권자인 장유리가 임의경매를 신청했습니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

문제는 따로 있습니다. 감정가이자 현재 최저가인 721,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균인 450,000,000원보다 271,000,000원 높습니다. 최근 12개월 거래 표본은 1건이므로 해당 가격만으로 개별 호수의 확정 시세를 단정할 수는 없습니다. 그러나 하락 추세와 저조한 경매 통계가 겹치는 상황에서 신건 최저가에 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유는 확인해야 한다

핵심은 2012.12.07 송림중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 이후 설정된 장유리의 후순위 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 근저당권은 2건이고, 압류·가압류는 확인되지 않습니다.

말소기준권리보다 앞선 신탁등기와 가처분등기도 살펴볼 필요가 있습니다. 2010년 설정된 아시아신탁주식회사 명의 신탁은 2012년 12월 7일 말소됐고, 2012년 6월 20일 접수된 사해신탁취소 관련 가처분도 2012년 11월 26일 취소결정에 따라 말소됐습니다. 따라서 이들 권리가 현재 매수인에게 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

확인된 실제 임차인은 0명이며, 확인된 보증금 승계·대위신고도 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실만으로 소유자 직접 거주나 완전한 공실을 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

같은 단지 가좌마을7단지꿈에그린의 동일 면적대 전용 161.24㎡ 실거래를 비교했습니다. 확인된 거래는 총 12건이며, 전체 평균은 702,500,000원입니다. 하지만 이 평균에는 2021~2023년의 고가 거래가 포함돼 있어 현재 시장가격을 평가할 때 그대로 사용하기 어렵습니다.

가격을 판단할 때 가장 경계해야 할 지점은 과거 평균과 현재 거래가격의 괴리입니다. 이 단지의 2022년 거래 중에는 850,000,000원, 825,000,000원 사례도 있습니다. 하지만 가장 최근인 2026년 3월 거래는 450,000,000원입니다. 최근 가격 추세 지표 역시 -38.0%로 하락을 나타냅니다.

감정가 721,000,000원은 전체 평균 702,500,000원과 비교해도 102.6%로 높습니다. 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 160.2%입니다. 확인된 최근 거래가 1건뿐이라는 표본 한계는 있지만, 현재 가격을 저렴하다고 해석할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 721,000,000원 가정)

현재 최저가 721,000,000원에 낙찰되는 경우, 집행비용으로 9,610,000원을 배분하고 선순위 송림중앙신용협동조합에 618,800,000원, 후순위 장유리에 92,590,000원을 배당하는 시뮬레이션입니다. 장유리의 채권최고액 기준 7,410,000원이 미배당되며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

배당은 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 예상치입니다. 실제 피담보채무 잔액, 집행비용, 당해세, 법정 우선변제채권 및 배당요구에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인의 인수금과 구별해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 두 번 유찰돼도 최신 거래보다 높다

현재는 유찰 0회의 신건입니다. 유찰에 따른 최저매각가 변화를 적용하면 아래와 같습니다. 예상 인수금은 각 회차 모두 0원으로 계산됐으므로, 각 회차의 실질취득금액은 해당 최저가와 동일합니다. 단, 이는 각 최저가에 낙찰되는 가정이며 실제 낙찰가를 뜻하지 않습니다.

1회 유찰된 최저가 576,800,000원도 최근 거래 450,000,000원보다 126,800,000원 높습니다. 2회 유찰된 최저가 461,440,000원 역시 최신 거래보다 11,440,000원 높습니다.

따라서 2회 유찰되면 무조건 싸진다는 판단도 맞지 않습니다. 유찰은 감정가 대비 가격을 낮출 뿐, 현재 시장에서 적정한 가격을 자동으로 만들어 주지는 않습니다. 더구나 거래가 드문 대형 면적대에서는 개별 거래의 층·향·상태 차이까지 확인해야 가격 비교의 신뢰도를 높일 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산서구 가좌동 가좌고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교시설 및 농경지가 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 단지·건물. 2010년 3월 29일 준공된 545세대 아파트입니다. 철근콘크리트구조 20층 건물의 12층에 위치하며, 승강기·난방·급배수·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 평탄하게 조성된 부정형 토지에 위치하며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 토지 지목은 대, 도로접면은 중로각지입니다.
• 용도지역. 제1종·제2종일반주거지역 및 가좌구역 지구단위계획구역에 관련되며, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 제한사항이 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련. 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역에 해당합니다. 입찰자의 자격과 취득 방식에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,611,000원입니다. 개별 아파트의 현재 매매 시세를 직접 의미하는 지표는 아닙니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래는 총 12건 확인되지만 최근 12개월 거래는 1건에 그칩니다. 단지 경매 평균 유찰 1.6회, 낙찰률 9.09%와 가격 하락 추세를 감안하면 매도 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 검증. 최신 거래는 2026.03, 전용 161.24㎡, 14층, 450,000,000원입니다. 본건은 12층이므로 해당 거래의 실제 상태와 층·향 차이, 거래 특수성 여부를 확인해야 합니다.
• 과거 평균의 착시 경계. 전체 12건 평균은 702,500,000원이지만 과거 고가 거래가 혼재합니다. 최근 12개월 평균 450,000,000원과 하락 추세 -38.0%를 우선적으로 고려해야 합니다.
• 응찰가 상한 검토. 현재 실질취득 721,000,000원은 최신 거래 대비 160.2%입니다. 2회 유찰 가정 최저가 461,440,000원도 최신 거래보다 높으므로 감정가 할인율만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 임대차·점유 조사. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 현황조사서, 점유자 및 실제 임대차계약을 확인하고 대항력 있는 점유자가 존재하는지 검토해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2012.12.07 송림중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 장유리 근저당권과 경매개시결정의 소멸 여부를 최종 매각물건명세서 및 등기부 원본과 대조해야 합니다.
• 신탁·가처분 연혁. 과거 아시아신탁 명의 신탁과 사해신탁취소 관련 가처분은 말소된 이력이 있습니다. 해당 말소의 등기 연혁을 최종 등기부에서 확인하세요.
• 배당액 검증. 예상배당은 근저당권의 채권최고액 기준입니다. 실제 채권 잔액, 당해세, 집행비용 및 법정 우선채권에 따라 배당금과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 명도 가능 여부, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비, 점유 인도에 소요될 비용을 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 가좌구역 지구단위계획, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 외국인 등 대상 토지거래허가구역의 구체적 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 자료를 매각기일 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸형이어도 가격이 맞지 않으면 보류”

이 물건의 등기권리 구조는 비교적 분명합니다. 2012년 송림중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 장유리 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수금은 0원이며, 과거 신탁과 가처분도 이미 말소된 이력이 있습니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 점유·명도 위험은 확인이 필요합니다.

그보다 더 큰 문제는 가격과 시장 추세입니다. 2026년 3월 동일 면적의 최신 실거래는 450,000,000원인데, 신건 최저가는 721,000,000원입니다. 현재 실질취득금액이 최근 거래가격의 160.2%이고, 최근 가격 추세는 -38.0%입니다. 더욱이 1회 유찰과 2회 유찰 시나리오에서도 최저가는 최신 실거래금액을 웃돕니다.

최근 거래가 1건뿐이므로 추가 거래와 현장 확인이 필수지만, 현재 확인되는 가격 지표만으로 신건 응찰을 긍정적으로 평가하기는 어렵습니다. 대형 면적대의 환금성, 낮은 경매 낙찰률, 임대관계 미상까지 고려하면 보수적인 접근이 타당합니다. 등기권리는 소멸형, 예상 인수는 0원. 그러나 가격은 최근 시세 이상이며, 종합 판단은 입찰 보류입니다.