의정부지방법원 2024타경3470. 경기도 남양주시 다산동에 위치한 '힐스테이트다산' 5208동 27층 2702호, 전용 84.6913㎡ 아파트입니다. 현재 등기부의 말소기준권리는 2019.04.05 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 438,900,000원)입니다. 이후 설정된 오케이저축은행 근저당권과 심어택·신한카드·롯데카드의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

흥미로운 부분은 가격과 채권 구조입니다. 하나은행의 경매 청구액은 411,819,576원이고, 등기부상 후순위 채권 규모도 큽니다. 현재 최저매각가를 기준으로 한 예상 배당에서는 채권자에게 560,271,794원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액은 소멸하는 후순위 채권의 배당 부족분으로, 제공된 권리분석상 낙찰자가 그대로 승계하는 채무가 아닙니다. 결국 이 사건의 핵심은 점유관계를 확인하고 실제 입찰가격의 적정성을 판단하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리분석의 기준점은 하나은행 근저당권입니다. 2019.04.05 접수된 을구 1번 근저당권이 말소기준권리로, 채권최고액은 438,900,000원입니다. 이보다 뒤에 설정되어 현재 존속하는 오케이저축은행의 근저당권(481,200,000원) 및 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다.

2020년에 투게더대부가 설정했던 근저당권과 전세권, 관련 질권은 이미 말소되었습니다. 예가람저축은행의 근저당권도 2022.04.08 말소된 상태입니다. 최승원의 25,000,000원 가압류 역시 2023.03.03 말소되어 현재의 인수대상 권리로 보지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 57.5%

힐스테이트다산은 1,283세대 아파트 단지로, 2018.12.28 준공되었습니다. 이번 경매 물건은 전용 84.6913㎡이며, 비교 대상은 동일 단지의 전용 84.56~84.91㎡대 최근 12개월 실거래 12건입니다.

최근 실거래 범위는 928,000,000원~1,240,000,000원, 최근 12개월 평균은 1,112,416,666원입니다. 이 사건의 감정가 913,000,000원도 평균보다 낮지만, 1회 유찰된 최저매각가 639,100,000원은 최근 평균의 57.5%에 불과합니다.

최근 평균과 최저매각가 사이의 차액은 473,316,666원입니다. 가장 낮은 실거래가인 928,000,000원과 비교해도 최저매각가가 낮습니다. 또한 2026.10 거래 중 1,240,000,000원에 거래된 사례가 있어, 현재 가격은 최근 거래 수준과 상당한 간격을 보입니다.

③ 예상배당표 (매각가 639,100,000원 가정)

근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액 기준의 추정 배당입니다. 집행비용 8,791,000원은 추정치이며 실제 확정 채권액과 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 최저가를 매각가격으로 가정하면 집행비용 8,791,000원을 제외하고 채권자에게 630,309,000원이 배당됩니다. 하나은행은 채권최고액 기준 438,900,000원, 오케이저축은행은 191,409,000원의 배당이 예상됩니다. 가압류 채권자들은 배당받지 못하고 소유자 잔여금도 없습니다.

유찰 회차별 예상 배당 비교

현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오를 함께 보면 매각가격 하락에 따른 채권자 배당 변화를 이해할 수 있습니다. 아래 금액은 각 회차의 가정값이며, 이후 실제 매각 일정과 최저가격이 확정되었다는 뜻은 아닙니다.

추가 유찰될수록 예상 미배당액은 늘어납니다. 3회 유찰 가정에서는 하나은행의 채권최고액에도 미치지 못하는 배당이 예상됩니다. 다만 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 이는 등기상 소멸 예정 권리를 기준으로 한 결과이며, 별도로 확인되지 않은 임차권이나 점유관계까지 보증하는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 다산동 소재 남양주다산고등학교 남측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가에서는 일반적인 대중교통 여건을 보통으로 평가했습니다.
• 건물. 지하 1층·지상 29층의 철근콘크리트구조 아파트로, 본건은 27층에 위치합니다. 지역난방·급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 규제. 제3종일반주거지역 및 남양주 다산진건 공공주택지구의 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역·성장관리권역·교육환경보호구역 등 관련 규제사항도 확인 대상으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 3,352,000원/㎡이며, 토지 지목은 대입니다.
• 공부상 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1,283세대 단지이고 최근 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 거래 표본은 존재하지만 거래가격이 928,000,000원에서 1,240,000,000원까지 분포하므로, 층·향·상태에 따른 개별 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2019.04.05 하나은행 근저당권이 말소기준이며 오케이저축은행 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 점유자·임차인 확인. 신고된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 보증금, 점유 개시 시점, 대항력 및 우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 비교. 최근 12개월 평균은 1,112,416,666원이고 현재 최저매각가는 639,100,000원입니다. 같은 단지의 층별 거래가격과 물건 상태를 비교해 입찰 상한을 정하세요.
• 실제 취득비용. 제공된 분석상 인수액은 0원이지만 취득 관련 세금, 명도비, 수리비, 관리비 체납 여부 등은 별도 검토해야 합니다.
• 배당 부족과 인수 구별. 예상 미배당액 560,271,794원은 소멸 예정 채권의 배당 부족분입니다. 이를 낙찰자의 추가 인수액으로 계산하지 않도록 주의하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 가정 최저가는 447,370,000원, 3회 유찰 가정 최저가는 313,159,000원입니다. 다만 추가 유찰 여부는 확정되지 않았으므로 현재 회차에 필요한 입찰전략과 구분해 검토하세요.
• 현장 확인. 27층 물건의 실제 내부 상태, 누수·설비 상태, 사용 및 점유 현황을 확인하고 관리사무소를 통해 확인 가능한 관리비 사항을 점검하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 자료와 최신 매각 일정을 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”

이 사건은 권리 소멸관계가 비교적 명확하고, 최근 실거래 시세에 비해 최저매각가가 크게 낮아진 아파트입니다. 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권·가압류가 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

가격 측면에서는 이미 1회 유찰되어 감정가 913,000,000원 대비 639,100,000원까지 최저가격이 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 1,112,416,666원과 비교하면 57.5%에 해당합니다. 최근 거래가격을 기준으로 볼 때 충분히 검토할 만한 가격 차이입니다.

다만 이 사건의 결론에는 중요한 조건이 붙습니다. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계와 실제 점유자가 확인되지 않았습니다. 따라서 점유·대항력·명도 문제를 확인한 뒤 현재의 인수액 0원 판단이 유효한지 검증해야 합니다. 최저가에 낙찰된다는 보장도 없습니다.

종합 판단은 A등급(78점). 최근 실거래 평균 대비 낮은 최저가격과 명료한 등기상 소멸관계를 높게 평가하되, 임대관계 미상 및 실제 점유 미확인에 따른 위험을 반영했습니다. 가격 경쟁력은 높지만, 점유 확인을 마쳐야 입찰 판단이 완성되는 사건입니다.