의정부지방법원 2026타경580. 경기도 고양시 일산동구 성석동 428-87, 마골길 52에 소재한 건물과 토지의 경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대와 토지로 분류되어 있지만, 감정평가서에 나타난 실제 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 2층의 주택·근린생활시설 복합 이용 형태입니다. 2012년 11월 9일 사용승인을 받았으며, 현재 1층과 2층은 주거용, 지하 1층은 차고로 이용 중입니다.

등기상 소유자는 김영집입니다. 과거 소유권이 신탁회사에 이전되었다가 2020년 9월 25일 신탁재산 귀속으로 다시 김영집 명의가 되었고, 같은 날 중부새마을금고 앞으로 채권최고액 840,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 바로 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 배선연과 주식회사덕명산업의 근저당, 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.

등기상 권리 소멸 관계는 비교적 명확하지만, 매각대금으로 채권을 얼마나 배당받느냐와 낙찰자가 채무를 인수하느냐는 별개의 문제입니다. 특히 이 사건은 조세 압류와 공부상 용도·현황 이용상태 차이가 함께 존재하므로, 실제 입찰 판단에서는 권리분석과 현장조사를 반드시 병행해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸

말소기준은 2020년 9월 25일 중부새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정된 일산새마을금고·일산신용협동조합의 근저당은 이미 말소되었고, 과거 신탁등기 역시 신탁재산 귀속으로 정리되었습니다. 따라서 건물 등기에서 확인되는 존속 근저당 중 말소기준보다 앞서 낙찰자가 승계해야 할 근저당은 없습니다.

2023년 배선연 근저당 194,039,215원과 주식회사덕명산업 근저당 78,960,000원은 모두 후순위입니다. 2026년에 등기된 국세·지방세 압류 4건과 임의경매개시결정도 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 과거의 부영건업 주식회사 강제경매개시결정은 2025년 7월 1일 취하되어 7월 4일 등기 말소되었으므로 현재의 임의경매와 혼동해서는 안 됩니다.

임차인·점유 관계 — 확인된 임차인 0명, 임대관계 미상

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 건물의 1층과 2층이 모두 주거용으로 이용되는 만큼, 실제 점유자가 소유자인지 임차인인지 또는 다른 권원으로 점유하고 있는지 확인해야 합니다.

특히 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자가 발견된다면 이를 곧바로 대항력 없는 점유자로 단정해서는 안 됩니다. 해당 점유자의 권리는 대항력 가능·미상으로 두고, 실제 전입·인도 시점과 말소기준일을 대조해야 합니다. 선순위 대항력 임차인이 확인될 경우에는 미배당 보증금이 매수인의 추가 부담으로 이어질 수 있어 실질취득금액 자체가 달라질 수 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가를 곧 시세로 보지 말 것

현재 최저매각가는 1,544,560,360원으로 감정가와 동일합니다. 신건이므로 가격 인하 없이 경매가 진행되는 구조입니다. 다만 주변 유사 건물과 토지의 최근 매매 실거래 비교를 통해 감정가가 시장에서 어느 수준인지는 별도로 검증해야 합니다.

특히 이 물건은 토지 897.0㎡와 지하 1층·지상 2층 건물, 제시외 건물 및 수목을 포함한 일괄매각 대상입니다. 일반 공동주택처럼 단순히 전용면적별 평균 매매가를 대입하기 어렵습니다. 토지 가격, 건물 상태, 용도별 활용 가능성, 제시외 물건의 가치, 도로 접근 및 지역 규제를 함께 살펴야 합니다.

유찰 시나리오별 채권 미배당액은 추정 배당모형의 결과입니다. 회차별 집행비용·배당재원 및 실제 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 0원 역시 별도의 선순위 점유권리가 확인되지 않는다는 전제입니다.

2회 유찰 가정에서는 채권자에게 미배당되는 금액이 136,765,771원으로 나타납니다. 이는 후순위 채권자의 회수 부족액이지, 낙찰자가 같은 금액을 부담한다는 뜻이 아닙니다. 반대로 최저매각가격이 하락하더라도 실제 부동산 가치가 그보다 높다는 검증 없이는 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,544,560,360원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 실제 채권잔액, 당해세·지방세·법정 우선순위, 집행비용 및 임차인의 최우선변제 여부에 따라 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 조세 압류가 있는 사건이므로 소유자 잔여액을 확정금액으로 보아서는 안 됩니다.

신건 매각가를 가정한 배당표에서는 근저당권자에게 총 1,112,999,215원이 배당되고, 집행비용 17,845,604원을 차감한 후 소유자에게 413,715,541원이 남는 것으로 추정됩니다. 신청채권자인 중부새마을금고의 청구금액은 708,566,110원이고, 위 표의 840,000,000원은 근저당 채권최고액 기준입니다. 두 금액을 실제 채권잔액으로 혼동해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 마골오거리 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 중소규모 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층·지상 2층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 전기·위생·급배수 및 태양광설비가 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 공부상 1층은 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주거용입니다. 2층도 주거용, 지하 1층은 차고로 이용됩니다. 주거 목적 취득 시 법적 용도와 실제 이용 가능성 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지면적 897.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며, 토지이용상황은 단독으로 표시됩니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(복합zone), 과밀억제권역 및 가축사육제한구역 관련 규제가 확인됩니다. 개발·증축·이용계획은 개별 제한사항에 맞춰 검토해야 합니다.
• 토지거래 관련 규제. 2025년 8월 26일 지정된 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있습니다. 외국인 등 대상 및 주택 관련 대상용도가 기재되어 있으므로 취득자와 실제 이용계획에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 공동주택과 달리 토지·건물의 개별성이 크고, 주거와 근린생활시설 용도가 혼재합니다. 실제 매도 가능가격과 수요층을 판단하려면 인근의 유사한 토지·건물 거래사례를 직접 비교해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지·건물 등기 대조. 성석동 428-87 토지 등기부와 건물 등기부를 함께 확인하고, 중부새마을금고의 공동담보 범위, 토지의 선순위 권리 및 일괄매각 대상을 점검하세요.
• 현장 점유 조사. 1층·2층의 실제 거주자와 사용자를 확인하세요. 임대관계 미상 상태이므로 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서 및 임대차 관련 서류 확인이 중요합니다.
• 1층 용도 검토. 건축물대장상 사무소로 표기된 1층이 현재 주거용으로 이용되는 상황입니다. 적법한 용도변경 여부와 향후 주거·근린생활시설로 사용할 수 있는 범위를 확인하세요.
• 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액·법정기일·당해세 여부를 확인하고, 배당순위에 따른 실제 채권 회수액 변동 가능성을 검토하세요.
• 제시외 건물·수목 조사. 포함되는 물건의 현황, 소유권 다툼 가능성, 이용 제약, 유지관리 및 철거 필요성을 확인하세요.
• 지역 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 및 토지거래허가 관련 규제가 취득 후 사용계획에 미치는 영향을 검토하세요.
• 시세 검증. 주변 토지의 거래가격과 유사한 단독주택·근린생활시설 복합 건물의 매매사례를 비교하세요. 감정가 또는 유찰 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 마세요.
• 자금·부대비용. 낙찰대금 외에 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 수선비 및 공용부분 관리비 등 발생 가능한 비용을 별도로 검토하세요.
• 최종 원본 확인. 입찰 직전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 매각기일 변경 여부를 반드시 재확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 투자판단은 현황 확인 후”

이 물건의 강점은 말소기준이 명확하다는 점입니다. 중부새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 압류가 매각 소멸하는 구조이며, 현재 분석상 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 단순한 등기상 권리 인수 관점에서는 긍정적인 요소입니다.

하지만 이것만으로 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 임대관계 미상, 1층의 공부상 사무소·현황 주거용 이용, 토지와 제시외 건물의 일괄매각, 국세·지방세 압류, 지역별 토지이용 규제가 함께 존재합니다. 더욱이 감정가 1,544,560,360원이 최근 시장가격보다 낮은지 확인되지 않은 상태이므로 가격 매력을 높게 평가할 근거도 부족합니다.

2회 유찰 시 추정 미배당액 136,765,771원은 매수인이 인수하는 채무가 아니라 채권자의 배당 부족액입니다. 그러나 유찰로 가격이 낮아지는 것과 물건의 매입가치가 높아지는 것은 다릅니다. 취득 후 정상적인 주거·업무 이용이 가능한지, 추가적인 비용이 얼마나 발생할지, 실제 매도 가능한 가격이 얼마인지가 더 중요합니다.

종합 판단은 C등급(52점). 권리상 인수 예상 0원은 긍정적이지만, 임대관계와 용도 적법성, 일괄매각 토지 권리, 가격 적정성이 충분히 검증되지 않았습니다. 권리는 조건부 양호, 현황과 가격은 확인 전 보류. 이 물건은 감정가 할인보다 실제 이용 가능성과 취득 이후 부담을 먼저 검증해야 하는 경매입니다.