의정부지방법원 2026타경1743. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 수아주위드펫 1층 101호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 현황은 제2종근린생활시설로, 약국 용도로 이용 중입니다. 소유자 박태웅은 2024년 5월 매매를 통해 취득했으며, 당시 거래가액은 1,078,000,000원입니다. 이후 하나은행의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
권리관계의 중요한 부분은 임차인 이유진의 상가건물임차권등기입니다. 등기된 임차보증금은 100,000,000원이고, 2026.04.03 임차권등기가 접수됐습니다. 이 등기는 말소기준인 2024.05.14 하나은행 근저당보다 후순위입니다. 그러나 임차인의 사업자등록 신청일은 근저당 설정 전이고 점유개시일은 그 후이므로, 실제 점유·사업자등록과 대항력 성립 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1743 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 728 수아주위드펫 1층 101호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 서오릉로 640 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(제2종근린생활시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 7층 / 지상 20층 건물 중 1층 101호 |
| 사용승인일 | 2023.10.04 |
| 현황 이용상태 | 제2종근린생활시설 · 약국 용도 |
| 소유자 | 박태웅 (2024.05.08 매매, 거래가액 1,078,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,090,000,000원 / 1,090,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 687,221,320원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 임차보증금 100,000,000원 · 대항력 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
말소기준권리는 2024.05.14 접수된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그보다 뒤에 등기된 이유진의 상가건물임차권과 하나은행의 임의경매개시결정 역시 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 등기 자체의 소멸과 임대차보증금 반환채무의 인수 여부는 별개입니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 매수인 부담이 달라질 수 있으므로, 임차권등기의 순위만으로 보증금 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억과 대항력 확인
| 임차인 / 점유 | 임차보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유진 건물전부 · 임차권등기 |
100,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 신고 |
| 임차인 | 이유진 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2024.04.22 |
| 사업자등록 신청일 | 2024.04.25 |
| 점유개시일 | 2024.05.20 |
| 확정일자 | 2026.01.15 |
| 임차권등기 접수 | 2026.04.03 |
| 임차보증금 | 100,000,000원 |
| 등기상 차임 | 월 5,000,000원 |
| 임차 부분 | 건물전부 |
| 배당요구 | 신고 · 2026.04.03 |
| 대항력 / 우선변제 | 확인 필요 / 확인 필요 |
상가 임대차의 대항력은 건물 인도와 사업자등록 요건을 함께 검토해야 하므로, 기재된 점유개시일이 실제 인도일이라면 근저당보다 후순위로 판단될 가능성이 큽니다. 그러나 실제 점유관계와 사업자등록의 효력은 확인되지 않아 대항력 미상으로 판단을 유보합니다.
임차인 이유진은 보증기관의 대위변제·승계 신고자가 아닌 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 따라서 보증금은 100,000,000원으로 파악되며 중복 합산할 사유는 없습니다.
③ 가격 분석 — 10억 9,000만원, 적정성 검증이 먼저
감정가는 1,090,000,000원이며 신건 최저매각가도 동일합니다. 소유자 박태웅의 등기상 취득 거래가액은 1,078,000,000원입니다.
| 감정평가액 | 1,090,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 1,090,000,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 100% |
| 등기상 취득 거래가액 | 1,078,000,000원 |
| 동일 상권 비교 시세 | 별도 확인 필요 |
| 시세 대비 가격 매력도 | 판단 보류 |
등기상 과거 취득가격은 참고할 수 있지만, 그것만으로 현재 시세를 결정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닌 1층 근린생활시설입니다. 실제 매매가격은 상권의 유동인구, 임차인의 영업 지속성, 임대수익, 공실 가능성, 해당 점포의 위치와 전면 접근성 등에 영향을 받습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,090,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,300,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 236,700,000원 |
위 표는 하나은행 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 이유진의 보증금 배당은 포함되지 않았으며, 당해세·최우선변제 등도 미반영되었습니다. 따라서 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
하나은행의 경매 청구액은 687,221,320원이며, 배당 시뮬레이션에서는 채권최고액 840,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 실제 배당채권액은 확정된 채권신고 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 권리 확정이 우선
| 매각 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수(가정) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 1,090,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 872,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 697,600,000원 | 151,776,000원 | 0원 |
제시된 시뮬레이션에서는 유찰 후 매각가가 낮아져도 매수인 인수액을 0원으로 가정합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금이 실제로 인수되는 경우에는 계산이 달라집니다.
또한 2회 유찰 시 발생하는 151,776,000원의 미배당액은 시뮬레이션상 하나은행 채권과 관련된 부족액입니다. 이를 임차보증금 인수액으로 혼동해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 도래울로 및 삼원로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 사용승인일은 2023.10.04이며 철근콘크리트구조입니다. 승강기, 위생·급배수, 소화전 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측·남동측·북측으로 각각 약 38m, 23m, 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 공공주택지구(원흥공공주택지구), 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사되었고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설의 거래 가능성과 매각 소요 기간은 해당 점포의 영업상황·임대수익·상권 수요에 영향을 받으므로 별도 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 이유진의 실제 점유개시일, 사업자등록 내역, 주민등록 여부, 임대차계약 내용을 대조하여 하나은행 근저당보다 우선하는 대항력이 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 상가건물임차권등기명령 관련 서류와 배당요구 내역을 검토하고, 임차보증금 100,000,000원의 반환·배당·인수 관계를 확정해야 합니다.
- 사용 용도. 감정평가상 약국으로 이용 중인 근린생활시설입니다. 임차인 조사상 주거 기재와의 차이를 실제 현장점유 및 인허가 자료로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물 및 인근 상업용 점포의 최근 매매사례, 임대료, 공실 현황을 확인한 뒤 가격상한을 판단해야 합니다.
- 배당 변동. 임차인 배당과 당해세·최우선변제 등이 현재 예상배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 채권액을 재검토해야 합니다.
- 명도·영업. 영업 중인 점포의 인도 가능 시점, 시설물 소유관계, 영업시설 처리 및 점유 이전 문제를 확인해야 합니다.
- 관리비. 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류 및 감정평가서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “보증금 인수 없음”은 다르다
이 물건은 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 등기된 상가건물임차권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 권리 흐름은 비교적 명확합니다.
그러나 가장 중요한 쟁점은 이유진의 임차보증금 100,000,000원입니다. 사업자등록 신청일은 근저당 설정보다 앞서지만 점유개시일은 그 이후로 기재되어 있습니다. 임차인의 대항력을 확정하기 위해서는 실제 인도 및 임대차 관련 사실관계 확인이 필요합니다.
가격 측면에서도 신건 최저매각가 1,090,000,000원이 현재 근린시설 시세보다 저렴하다고 판단할 만한 거래 근거가 확인되지 않았습니다. 따라서 권리관계가 정리되더라도 가격 검증 없이 곧바로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.
