의정부지방법원 2026타경1910. 고양시 덕양구 오금동의 고양삼송한강듀클래스 6층 635호가 경매에 나왔습니다. 물건종류는 근린시설이며, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 이무영이고, 2022년 12월 하나은행 근저당권 설정 이후 김남태의 근저당권과 중소기업은행·신한자산신탁의 가압류가 차례로 붙었습니다. 이후 김남태의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
경매 권리분석에서 가장 중요한 말소기준권리는 2022.12.29 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 72,000,000원)입니다. 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 권리가 소멸한다는 사실과 낙찰가격이 적정하다는 판단은 별개입니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닌 업무·산업시설 성격의 물건이므로, 실제 이용 가능성과 매수 수요를 확인하지 않고 감정가만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1910 (임의경매) |
|---|---|
| 관할 | 의정부지방법원 고양지원 |
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 6층 635호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 삼막3길 5(오금동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 감정상 이용상태 | 공장(지식산업센터) |
| 건물 구조 | 프리케스트콘크리트구조 · (철근)콘크리트평슬라브 지붕 · 지하 2층~지상 9층 중 6층 635호 |
| 소유자 | 이무영 (단독소유) |
| 감정가 | 297,000,000원 |
| 최저매각가 | 297,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 김남태 |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기 발급일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김남태 근저당권 230,000,000원과 중소기업은행 가압류 144,228,842원, 신한자산신탁 가압류 110,186,800원은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 임의경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 분석 — 감정가와 실거래 시세는 다르다
현재 최저매각가격은 297,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 최초 매각 회차이므로 가격이 한 번도 낮아지지 않았습니다. 그러나 감정가와 실제 시장에서 거래되는 가격은 반드시 같지 않습니다. 특히 근린시설 또는 지식산업센터는 이용 목적과 매수 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않아 297,000,000원이 최근 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 주장해서는 안 됩니다. 실제 거래가격과 임대 수요를 확인한 후 입찰가격을 결정해야 합니다.
회차별 가격·채권 미배당 시나리오
예정된 매각 회차와 유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 각 회차의 매수인 인수액은 현재 확인된 권리관계 기준으로 0원으로 산정돼 있습니다. 채권 미배당금은 낙찰자가 떠안는 금액이 아니라, 배당으로 회수되지 못하는 채권자의 채권액입니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 채권 배당액 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 297,000,000원 | 292,042,000원 | 264,373,642원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 237,600,000원 | 233,473,600원 | 322,942,042원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 190,080,000원 | 186,618,880원 | 369,796,762원 | 0원 |
유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각가격 및 매각 일정이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 배당액은 집행비용 추정 및 채권최고액 기준의 단순화된 계산으로 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다. 실질취득에는 별도 취득세·등기비용·명도비용·기타 부대비용이 추가될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
채권자들의 기준 채권액 합계는 556,415,642원입니다. 매각가를 297,000,000원으로 가정하면 집행비용 4,958,000원을 제외한 채권자 배당 가능액은 292,042,000원입니다. 그 결과 264,373,642원의 채권 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,958,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김남태 | 230,000,000원 | 220,042,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 144,228,842원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한자산신탁 주식회사 | 110,186,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 556,415,642원 | 292,042,000원 |
집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 반영한 추정치입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 오금동 소재 지축중학교 북동측 원거리에 위치합니다. 주위에는 근린생활시설·아파트·임야 등이 혼재하며, 감정평가상 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로 접근성. 건물 부지는 서측과 남측의 왕복 4차선 도로, 동측의 왕복 2차선 도로와 접합니다. 차량 접근이 가능한 입지이나, 개별 호실의 물류 동선과 실제 사용 편의는 별도 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 지하 2층, 지상 9층 규모의 건물 중 6층 635호입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 물건종류는 근린시설로 표시되어 있어, 건축물대장상 용도·실제 사용현황·입주 가능 업종을 대조해야 합니다.
- 용도지역. 준주거지역 및 지구단위계획구역(삼송택지개발)에 해당합니다. 택지개발지구·과밀억제권역과 군사시설 관련 제한보호구역 등도 기재되어 있어, 이용계획 수립 시 개별 제한사항을 확인해야 합니다.
- 토지 관련 규제. 외국인 등 대상의 주택용도 토지거래허가구역 지정사항이 있습니다. 본건의 실제 용도와 거래 주체에 해당 규제가 적용되는지는 별도로 판단해야 합니다.
- 건물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다. 실제 내부 구조와 사용현황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설·지식산업센터 성격의 물건으로, 주거용 아파트와 같은 거래 수요를 전제로 해서는 안 됩니다. 최근 실거래가격과 매수·임차 수요를 확인하기 전에는 환금성이 우수하다고 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.12.29 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 김남태 근저당권 및 중소기업은행·신한자산신탁 가압류의 매각 소멸 여부를 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 신탁 이력 확인. 2022.11.17 신한자산신탁 명의 소유권보존등기 및 신탁원부 제2022-11768호가 존재했던 물건입니다. 신탁등기는 이미 말소됐지만, 소유권 이전 및 신탁재산 처분 이력을 원본으로 확인하세요.
- 임차인·점유 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대 관련 자료·사업장 점유 현황과 실제 사용자를 확인하고, 임대차계약 및 보증금 반환 관련 분쟁 가능성을 점검해야 합니다.
- 용도 적합성. 근린시설로 표시된 물건이 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있습니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용상태가 일치하는지, 낙찰 후 계획한 업종으로 사용할 수 있는지 검토하세요.
- 실거래 시세 확인. 같은 건물 또는 유사 지식산업센터의 최근 거래가격을 조사하세요. 현재 최저가 297,000,000원은 감정가와 동일하며, 최근 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다.
- 임대수익·공실 위험. 인근 유사 시설의 임대조건과 실제 임차 수요를 확인해야 합니다. 예상 임대수익이나 공실률을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 판단하면 위험합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 297,000,000원, 1회 유찰 가정 237,600,000원, 2회 유찰 가정 190,080,000원입니다. 가격이 낮아지더라도 시장가치에 대한 검증이 먼저입니다.
- 체납관리비·명도. 공용부분 관리비 등 승계 가능 부담을 확인하고, 실제 점유자가 있다면 점유 권원과 인도 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당 및 잔여 권리. 예상 채권 미배당액은 264,373,642원입니다. 채권 미배당액을 매수인이 직접 인수하는 것으로 해석해서는 안 되지만, 확인되지 않은 별도 인수권리와 조세 부담 여부는 점검해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각기일 2026.11.04 이전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 대조하고, 입찰 조건 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 가격과 용도는 검증이 필요하다”
이 물건은 말소기준권리가 명확한 후순위 권리 소멸형 경매입니다. 하나은행 근저당권을 기준으로 김남태 근저당권과 가압류 2건이 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단에서는 신중해야 합니다. 감정가와 최저매각가가 모두 297,000,000원인 신건으로, 시장가격 대비 할인 여부가 확인되지 않았습니다. 더구나 감정상 지식산업센터로 이용되는 비주거용 물건이어서 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성을 기대할 수 없습니다. 근린시설 표시와 실제 이용상태의 관계도 확인해야 합니다.
신청채권자를 포함한 채권자들에게 상당한 미배당이 발생하는 점은 매수인 인수채무와 구별해야 합니다. 반면 현재 점유·임대차 상황이 명확하지 않은 점은 매수인이 실제로 확인해야 할 별도 위험입니다.
결론적으로 등기권리 구조는 비교적 단순하지만, 실거래 시세·용도 적합성·점유관계 검증이 필요한 물건입니다. 현재 최저가만을 기준으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 권리 구조는 양호, 가격 판단과 입찰 결정은 보류. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율보다 실제 시장가치와 이용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
