의정부지방법원 2026타경2043. 경기도 고양시 일산서구 탄현동 탄현마을아파트 302동 901호, 전용 46.58㎡ 아파트입니다. 소유자 김교천 씨는 2017년 12월 거래가 193,000,000원에 이 물건을 취득했습니다. 이후 2024년 12월 서울보증보험주식회사의 가압류가 등기됐고, 2026년 4월 윤제영의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 현재 남아 있는 근저당권이 없다는 점은 단순하지만, 가압류보다 먼저 전입한 윤제영의 지위가 매수인에게 영향을 줄 수 있다는 점이 핵심입니다.

가격 역시 주의가 필요합니다. 이 물건은 감정가 213,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 그런데 같은 단지의 동일 전용면적 최근 실거래 평균은 203,000,000원이고, 2026년 10월 최신 거래는 183,000,000원입니다. 최저가만 기준으로 보더라도 저렴하지 않습니다. 선순위 임차보증금이 실제로 인수되는 구조라면 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가에 미배당 인수보증금을 더한 실질취득금액이어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 선순위 전입이 관건

현재 등기상 경매권리 분석의 출발점은 2024.12.26 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 청구금액은 34,630,380원이며, 해당 가압류와 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 한국주택은행·흥국생명보험·한국외환은행·중소기업은행 등의 근저당권은 이미 말소됐습니다.

그러나 등기상 소멸권리만으로 판단을 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서상 윤제영의 전입일은 2023.10.31로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 데다 실제 점유·주택 인도 및 임대차관계의 구체적인 내용도 확인해야 하므로, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단하는 것이 맞습니다.

② 임차인 분석 — 같은 사람이 임차인과 경매신청채권자

임차인으로 조사된 인원 1명 · 보증기관 대위·승계 신고 없음. 실제 임대차관계와 보증금은 별도 확인 대상입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균 2.03억인데 신건 최저가 2.13억

탄현마을(부영3)의 동일 전용면적 46.58㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 확인된 거래는 2026년 3월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 203,000,000원입니다.

최근 실거래 범위는 183,000,000원~230,000,000원입니다. 최저매각가 213,000,000원은 최근 평균 203,000,000원의 104.9%로, 최근 평균보다 높습니다. 특히 2026년 10월 최신 거래는 183,000,000원에 이루어졌습니다. 최신 거래가 1층 물건이라는 점은 감안해야 하지만, 이번 경매물건의 9층과 같은 층인 2026년 4월 거래도 208,000,000원이어서, 신건 가격에 뚜렷한 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)

현재 회차의 최저매각가로 낙찰되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용과 등기상 채권 및 신청채권을 우선 반영한 계산으로, 선순위 임차인의 보증금과 배당순위는 확정되지 않은 상태입니다.

집행비용 3,782,000원은 추정치입니다. 위 배당표는 임차보증금, 당해세 및 최우선변제 등을 반영하지 않은 조건부 계산입니다. 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험은 별개

유찰 시 최저매각가는 낮아질 수 있지만, 배당 부족과 매수인 인수 여부를 구분해야 합니다. 아래의 부족액은 배당 모형상 채권 미회수액이며, 이를 곧바로 매수인이 인수하는 금액으로 볼 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 상탄초등학교 서측 인근입니다. 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 아파트로, 기본 위생·급배수설비, 승강기 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다. 사용승인일은 1995.05.30입니다.
• 용도 및 규제. 제3종일반주거지역·탄현1,2,중산택지개발 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등이 중첩됩니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역도 포함돼 있어 거래 주체별 적용 요건을 확인해야 합니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,224,000원/㎡입니다.
• 거래·환금성. 탄현마을(부영3)은 475세대 규모이고 전용 46.58㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 사례는 있으나 183,000,000원~230,000,000원의 가격 차이가 나타나므로 층·향·수리 상태에 따른 개별 환금성 검토가 필요합니다.
• 건물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인 대상입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 윤제영의 임차관계 확인. 전입 2023.10.31이 말소기준일보다 빠릅니다. 임대차계약서, 실제 점유, 주택 인도 시점, 임차보증금 및 확정일자 유무를 확인해야 합니다.
• 신청채권과 임차보증금의 관계. 윤제영은 강제경매 신청채권자이자 조사된 임차인입니다. 신청채권 152,000,000원을 임차보증금으로 단정하지 말고 집행권원과 채권 발생원인을 별도로 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 2026.05.14 배당요구가 접수됐습니다. 배당요구의 대상채권, 우선변제권 성립 여부, 배당순위 및 배당 후 인수될 수 있는 금액을 구분해야 합니다.
• 실질취득금액 재계산. 대항력 및 보증금 인수가 인정되는 경우 낙찰가에 미배당 인수보증금을 더해 최근 평균 203,000,000원 및 최신 거래 183,000,000원과 비교해야 합니다.
• 신건 고가 입찰 경계. 최저가 213,000,000원은 최근 실거래 평균의 104.9%입니다. 보증금 승계 위험까지 해소되지 않은 상태에서 감정가 근처에 응찰할 가격상 근거는 부족합니다.
• 점유 및 명도. 윤제영의 실제 점유 여부, 임차인인지 소유자 관계인인지, 인도명령 가능 여부와 명도 협의 대상을 확인해야 합니다.
• 관리비·조세. 미납 관리비 중 승계 가능 항목, 당해세 및 우선배당 항목을 확인해 실제 자금계획에 반영해야 합니다.
• 매각 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 문건을 입찰 전에 최신본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “시세보다 비싼 신건, 진짜 변수는 선순위 전입”

이 물건의 판단은 두 갈래입니다. 먼저 가격입니다. 최저매각가 213,000,000원은 최근 실거래 평균 203,000,000원보다 높고, 최신 거래 183,000,000원과 비교해도 불리합니다. 신건 단계에서 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

더 중요한 것은 권리입니다. 서울보증보험주식회사의 가압류와 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 윤제영은 그보다 앞선 2023.10.31 전입자로 조사됐습니다. 신청채권자와 임차인이 동일하다는 특수성까지 있어 대항력 성립 여부, 실제 임대차보증금, 신청채권과 보증금의 관계를 확인하기 전에는 인수 위험을 제거할 수 없습니다.

만약 유효한 선순위 임차권이 없거나 배당 후 인수액이 없다는 점이 확인되면 등기상 권리구조는 비교적 단순해집니다. 반대로 유효한 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 승계된다면 유찰로 최저가가 낮아져도 실질취득금액이 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 현 단계의 결론은 가격 경쟁력 부족·임차인수액 미확정으로 입찰 보류. 보증금과 대항력부터 확정한 뒤 총취득비용으로 재평가해야 하는 물건입니다.