의정부지방법원 2026타경2067. 경기도 파주시 금촌동 800-8, 황골로 84에 있는 다세대주택 6층 601호입니다. 현재 소유자는 김정서이며, 2022년 4월 1일 거래가액 229,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 162,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 카드사·보증기관 등의 가압류와 압류가 이어졌고, 우리은행이 청구액 155,726,228원으로 임의경매를 신청했습니다.

핵심은 권리의 소멸과 채권자의 배당 부족을 구별하는 것입니다. 신건 매각가 204,000,000원을 가정하면 채권 전체의 예상 미배당액은 73,322,696원입니다. 그렇다고 이 미배당액이 곧 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 등기된 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 별도 인수권리가 확인되지 않은 상태에서 계산한 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임차인·점유관계가 불명확하고 당해세 배당 변수가 존재하므로, 입찰 전 확인을 거쳐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

이 물건의 말소기준권리는 2022.04.01 설정된 우리은행 근저당권입니다. 2024년 말부터 이어진 신한카드·롯데카드·경기신용보증재단·서울보증보험·제이비우리캐피탈의 가압류, 파주시·국·국민건강보험공단의 압류, 우리은행의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 등기된 권리입니다. 제공된 등기분석상 매각으로 소멸하는 권리에 해당합니다.

2015년에 설정됐던 가등기·가압류·근저당권과 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2017년 한국양계축산업협동조합의 임의경매는 당시 매각으로 종료됐으며, 그에 따라 관련 압류·가압류와 근저당권도 말소됐습니다. 2017년에 설정됐던 중소기업은행 근저당권 역시 2021.10.18 말소됐습니다. 따라서 과거의 권리 이력을 현재 매수인이 인수할 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 감정가 204,000,000원, 시세 판단은 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 204,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 예상 인수액 0원을 적용하면 최저가 기준 실질취득금액 역시 204,000,000원입니다. 다만 이는 추가 인수권리가 없다는 전제에서 계산한 금액으로, 취득세와 명도·관리비 등 별도 비용까지 포함한 총취득비용은 아닙니다.

소유자가 2022년 취득할 당시의 등기상 거래가액은 229,000,000원입니다. 그러나 과거 개별 거래가격이 현재의 시세를 증명하는 것은 아닙니다. 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 동일 건물 거래 수준을 확인하기 전에는 현 최저가가 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

③ 유찰 시나리오와 예상배당표

현재 회차와 유찰 시나리오의 예상 매각가·채권 미배당액은 다음과 같습니다. 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 산정됐지만, 이는 등재된 권리 및 현재 배당 가정에 따른 분석값입니다.

유찰이 진행되면 매각대금이 줄어들면서 채권자의 미배당액은 증가합니다. 우리은행은 현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서 신청 청구액을 충족하는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시나리오에서는 신청 청구액을 충족하지 못하는 것으로 산정됩니다. 채권자의 미배당 증가가 곧 낙찰자의 채무 인수를 의미하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)

집행비용 3,656,000원을 먼저 공제하는 추정 배당표입니다. 우리은행 배당은 채권최고액 기준이며, 세금의 우선변제와 실제 채권확정액 등에 따라 배당 순서·금액은 변동될 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 파주경찰서 북쪽 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어, 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 6층 건물 중 6층 601호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지·타일 마감 등, 창호는 플라스틱 새시창으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생설비·난방설비·승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문조사됐습니다. 실제 작동 상태와 유지관리 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로. 북쪽으로 약 12미터 포장도로, 동쪽으로 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 토지·용도지역. 제2종일반주거지역이며, 토지는 세장형으로 주상용 건부로 이용 중입니다. 중로3류 접면 및 가축사육제한구역·토지구획정리사업지구 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 외국인 등의 주택 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일 전 해당 기재 기간이 경과하므로 현재 지정·연장 여부와 취득자별 적용 사항을 별도로 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태를 직접 확인하는 것이 좋습니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 매각가격뿐 아니라 동일 지역 유사 물건의 거래 빈도, 금융기관 담보평가 및 실제 매수 수요를 함께 검토해야 합니다. 현재로서는 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 대항력 임차인이 있다면 예상 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 을구 11번 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서 및 최신 등기부와 대조하세요.
• 세금·공과금 확인. 파주시·국·국민건강보험공단 압류와 관련하여 당해세·우선변제 세금·공과금이 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 최근 실거래 확인. 금촌동 일대 유사 다세대주택의 최근 거래를 조사하고 위치·층·건물 연식·내부 상태를 반영해 응찰가를 설정하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 204,000,000원, 1회 유찰 시 163,200,000원, 2회 유찰 시 130,560,000원의 예상 가격을 비교하되, 유찰 이후에도 시세 확인 없이 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 현장 조사. 6층 601호의 누수·결로·외벽 마감·승강기 상태·주차 여건과 실제 점유 상황을 점검하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유관계에 따라 인도명령·명도 협의가 필요할 수 있습니다. 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부도 확인하세요.
• 토지이용규제 확인. 토지거래허가구역 지정기간이 경과한 기재사항은 최신 토지이용계획과 대조하고, 입찰 및 취득에 적용되는 제한을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 매각조건을 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 입찰가격은 신중하게”

이 물건은 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조라는 점이 긍정적입니다. 등기상 예상 인수액도 0원으로 계산됩니다. 하지만 채권 총청구액 273,666,696원에 비해 신건 매각대금으로 지급할 수 있는 채권 배당액은 200,344,000원으로, 73,322,696원의 채권 미배당이 예상됩니다. 별도로 세금 압류에 따른 배당 변수가 있으며, 실제 임대관계도 아직 명확하지 않습니다.

무엇보다 감정가 204,000,000원이 현재 시장에서 경쟁력 있는 가격인지는 검증되지 않았습니다. 과거 거래가액이나 낮아질 수 있는 유찰가격만을 근거로 입찰하는 것은 위험합니다. 이 물건의 우선 과제는 실점유·임차권 확인과 최근 시세 검증입니다.

종합 판단: 등기상 권리 소멸 구조는 양호하지만 임대관계 미상·세금 배당 변수·시세 검증 부족을 고려하면 보수적 접근이 필요합니다. 현 단계에서는 신건 가격에 서둘러 응찰하기보다 핵심 사실을 확인한 후 입찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.