의정부지방법원 2026타경2609. 경기도 파주시 파주읍 봉암리에 있는 탑스빌3, 4층 건물 중 3층 302호 다세대주택입니다. 사용승인일은 2021.11.19.이며, 현재 소유자는 신윤재입니다. 2023.07.13. 거래가액 315,000,000원으로 소유권이전등기가 이뤄졌고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 272,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이후 서울보증보험주식회사의 가압류, 우리은행의 임의경매개시결정, 파주시와 국가의 압류가 차례로 등기됐습니다. 이들 등기상 권리는 모두 말소기준권리보다 후순위여서 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 본건은 단순한 무임차·무점유 물건과 다릅니다. 서로 다른 전입일을 가진 임차인 3명이 기재되어 있고, 그중 황창복은 배당요구도 신청했습니다.

따라서 핵심은 두 가지입니다. 먼저 실제 임대차관계와 점유 상태를 확인해 인수금액 0원 추정이 타당한지 검증해야 합니다. 그다음 최저가 320,000,000원이 현재 다세대주택 시장에서 적절한 가격인지 별도로 판단해야 합니다. 과거 소유권이전 거래가액 315,000,000원은 참고할 수 있지만, 현재 시세를 증명하는 최근 실거래가로 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 우리은행 근저당이 기준

말소기준권리는 2023.07.13. 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 그 이전의 농협은행 신탁등기는 2023.07.13. 이미 말소됐고, 이후 발생한 서울보증보험 가압류와 각종 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 전원 후순위 전입, 하지만 보증금은 미상

임차인으로 기재된 사람은 황창복, 이대우, 김성훈 총 3명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고자는 포함되어 있지 않습니다. 세 사람 모두 신고된 전입일이 말소기준권리인 2023.07.13. 이후라는 공통점이 있습니다.

대항력 판정은 기재된 전입신고일과 2023.07.13. 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 확정일자·보증금 및 선행 임대차관계는 확인이 필요합니다. 전입일 기준 후순위라는 사실이 실제 점유·명도 문제가 없다는 의미는 아닙니다.

일반적인 주택임대차의 대항력은 주택 인도와 주민등록 등 요건을 바탕으로 판단합니다. 기재된 전입신고일만 놓고 보면 세 사람은 말소기준권리보다 후순위이므로, 이 임차인들의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닌 것으로 추정됩니다.

그러나 보증금 액수가 확인되지 않았고 확정일자도 불명확합니다. 실제 계약관계, 더 이른 점유·전입의 존재, 소액임차인 최우선변제 요건, 배당요구의 효력 등은 별도의 문제입니다. 특히 여러 사람이 같은 호수에 전입한 이유와 각자의 점유 및 임대차관계를 확인하기 전에는 인수 0원을 확정적인 결과로 취급하지 않는 것이 타당합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 320,000,000원의 적정성은 미확정

현재 매각은 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 320,000,000원입니다. 소유자 신윤재의 2023.07.13. 소유권이전 당시 거래가액은 315,000,000원입니다.

하지만 이 과거 거래가격은 현재의 매매시장 수준과 동일하지 않습니다. 이 물건은 대단지 아파트가 아니라 파주읍 봉암리 소재 다세대주택이고, 같은 건물이나 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 대조해야 매각가격의 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제한 후 우리은행 근저당권과 서울보증보험 가압류 채권에 금액을 배분하는 구조입니다.

우리은행 근저당권의 채권최고액은 272,800,000원이고, 서울보증보험 가압류 청구금액은 63,360,000원입니다. 배당 추정상 우리은행에 272,800,000원, 서울보증보험에 41,920,000원이 배분되며 서울보증보험 채권의 미배당액은 21,440,000원입니다.

주의할 점은 우리은행의 경매 신청 청구액이 265,298,144원인 반면, 위 추정표는 채권최고액 272,800,000원을 배당 상한으로 적용했다는 것입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라지므로, 표의 금액이 우리은행에 그대로 확정 배당된다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 배당 부족은 커진다

최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 신건에서는 채권자 미배당액이 21,440,000원, 1회 유찰 시 84,544,000원, 2회 유찰 시 135,027,200원으로 증가합니다.

하지만 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 전혀 다른 개념입니다. 위 시나리오에서는 후순위 금전채권이 매각으로 소멸하므로 회차별 매수인 인수액을 모두 0원으로 추정했습니다. 이는 확인되지 않은 별도 법정 부담이나 점유관계까지 0원이라는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 두원공과대학교 파주캠퍼스 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 대학교 및 농경지가 혼재하는 지역입니다. 대단지 아파트 중심 주거지역과는 시장 특성이 다릅니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 경의중앙선 파주역이 소재하며, 감정평가상 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 4층 건물로 해당 물건은 3층 302호입니다. 외벽은 벽돌 및 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시창호 등으로 구성되어 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로 및 토지. 사다리형 토지에 조성된 주거용 건부지이며, 북측으로 폭 약 7m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역 및 규제. 계획관리지역으로, 가축사육제한구역·상대보호구역·군사시설 관련 제한보호구역 및 외국인 등의 주택 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정 사항이 기재되어 있습니다. 실제 취득자에게 적용되는 허가 여부와 지정 기간은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 건축물 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 현장 상태와 공적 장부의 일치 여부는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 다세대주택은 아파트보다 개별 건물의 품질과 입지에 따른 가격 편차가 커질 수 있습니다. 본건의 적정 매각가격과 향후 매도 가능성은 인근 유사 규모·연식의 실거래 및 매물 상황을 확인한 후 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 임차인 3명의 실제 계약관계 확인. 황창복·이대우·김성훈의 보증금, 확정일자, 임대차계약 당사자, 점유 공간과 실제 거주 여부를 확인해야 합니다. 신고된 전입일이 후순위라도 이 조사 절차를 생략해서는 안 됩니다.
• 배당요구 및 최우선변제 검토. 황창복의 2026.10.19. 배당요구 내용과 나머지 임차인들의 배당요구 여부, 각 임차인의 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 배당 여부에 따라 채권자별 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 매각물건명세서 원본 재확인. 임차인의 대항력과 배당 관련 기재, 매수인에게 인수되는 권리 또는 특별매각조건이 있는지 확인해야 합니다.
• 관리비 고지액 검증. 확인된 4,074,724원의 청구기간과 항목별 내역을 받아 공용부분 관리비 및 법률상 승계 가능한 금액을 구분해야 합니다.
• 조세 압류 우선순위 확인. 파주시 압류와 안산세무서장 처분에 따른 국가 압류의 실제 채권액, 세목, 법정기일을 확인해야 합니다. 현재 배당표는 이러한 조세채권의 우선배당을 확정적으로 반영한 표가 아닙니다.
• 우리은행 실제 채권액 확인. 채권최고액 272,800,000원과 신청 청구액 265,298,144원은 다릅니다. 배당기일 기준 실제 확정 채권액과 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 현장 점유·명도 확인. 복수 전입자의 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 살펴야 합니다. 후순위 임차인이라도 이사·인도 협의와 관련한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 최근 시세 검증. 탑스빌3 및 파주읍 봉암리 일대의 유사 다세대주택 거래를 확인해야 합니다. 2023년 소유권이전 거래가액을 현재 시세로 대체하거나 최저가가 감정가와 동일하다는 이유만으로 가격 적정성을 인정해서는 안 됩니다.
• 규제와 이용 가능성 확인. 계획관리지역, 상대보호구역, 군사시설 관련 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역의 실제 적용 내용을 관련 행정기관에서 확인해야 합니다.
• 회차별 자금계획 수립. 현재 최저가 320,000,000원, 1회 유찰 가정 256,000,000원, 2회 유찰 가정 204,800,000원을 기준으로 취득 부대비용 및 잠재 명도비용을 별도로 검토해야 합니다. 유찰 시나리오는 예정된 매각 결과를 보장하지 않습니다.

맺으며 — “후순위 임차인 3명, 인수보다 확인이 먼저”

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.13. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 서울보증보험 가압류와 파주시·국가 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

임차인 황창복·이대우·김성훈 역시 기재된 전입일을 기준으로 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 매수인 보증금 인수금액은 0원으로 추정됩니다. 이 점은 본건의 긍정적인 권리 요소입니다.

하지만 임차인 3명의 보증금과 확정일자가 모두 미상이고, 황창복의 배당요구가 존재하며, 4,074,724원의 관리비 고지도 확인됩니다. 여기에 현재 최저가 320,000,000원을 뒷받침할 최근 실거래 비교까지 확정되지 않았으므로, 권리상 인수 추정액만 보고 입찰 안전성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

배당 추정에서는 현재 신건 기준 21,440,000원이 미배당되지만, 이것이 곧 낙찰자 부담으로 넘어가는 것은 아닙니다. 반면 실제 임대차관계, 점유·명도, 관리비 및 현재 시장가격은 낙찰자의 실질 부담과 회수 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

종합 판단은 C등급, 신중 검토형입니다. 권리상 후순위 구조는 유리하지만, 임차인 세부 확인과 관리비 부담 범위, 최근 시세 검증이 끝나기 전에는 현재의 최저매각가를 매력적인 가격으로 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 실제 인수위험·점유관계·시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.