의정부지방법원 2026타경60038. 경기도 파주시 산남동 49-4 일대의 창고 및 토지를 대상으로 하는 경매입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조의 지상 2층 창고 등으로 이용되고 있고, 산남IC 북측 인근의 소규모 공장·창고·근린생활시설 혼재 지역에 자리합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2,982,938,350원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부에서 핵심은 2024.04.17 설정된 노원새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,016,000,000원이며, 그 뒤 설정된 손원경 근저당권 300,000,000원과 각종 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 과거 권리 이력이 복잡하고, 건물·토지의 공동담보 및 일부 지분매각이 얽혀 있어 매각 대상과 실제 이용 범위를 특정하는 작업이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

등기상 현재 말소기준권리는 노원새마을금고의 을구 20번 근저당권입니다. 손원경의 을구 23번 근저당권은 후순위이고, 2026년에 접수된 경매개시결정과 파주시 압류도 말소기준 이후의 권리입니다. 경매로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

특히 2020.03.18 접수된 파주시 압류는 말소기준보다 먼저 설정됐지만, 2020.05.08 해제되어 이미 말소됐습니다. 따라서 설정 시점이 앞선다는 이유만으로 현재 매수인이 인수해야 할 압류로 볼 수 없습니다. 과거 가압류와 선순위 근저당권들 역시 말소 내역을 확인할 수 있습니다.

② 가격 비교 — 29.83억이 싼지 아직 판단할 수 없다

최저매각가 2,982,938,350원은 감정가와 동일합니다. 이 물건은 아파트처럼 동일 평형의 거래가격으로 바로 비교할 수 있는 자산이 아니라, 창고 건물과 토지, 제시외 건물, 일부 토지 지분이 결합된 일괄매각 물건입니다.

동일 입지·용도·규모의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 특히 일부 토지의 지분매각은 전체 토지의 자유로운 이용·처분과 구별해야 하므로, 감정평가의 토지별·건물별 가격 배분을 검토할 필요가 있습니다.

회차별 금액은 주어진 배당 시뮬레이션 기준입니다. 실제 낙찰가와 배당은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당은 매수인 인수금과 구별됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,982,938,350원 가정)

신건 최저매각가에 매각된다는 가정 아래 집행비용 32,229,384원, 근저당권 채권액 합계 2,316,000,000원이 배당되고 소유자 잔여금은 634,708,966원으로 추정됩니다. 이 계산에서 채권 부족액과 매수인 인수금은 모두 0원입니다.

근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 실제 원리금·배당순위 및 집행비용은 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 산남동 산남IC 북측 인근으로, 주변에 소규모 공장·창고·단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다. 주거 중심의 아파트 시세로 평가할 유형이 아닙니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통환경은 보통입니다. 화물차 진출입 및 적재·하역 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 기호(2), 기호(3)은 일반철골구조 기타지붕의 지상 2층 건물로, 창고 등으로 이용 중입니다. 판넬 마감과 기본적인 위생설비가 확인됩니다.
• 토지. 창고용지 1,883㎡이며, 토지이용상황은 공업기타, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 643,500원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업 Zone)에 해당하고, 가축사육제한구역과 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 확인됩니다. 허가구역의 대상·기간·적용 여부는 거래 시점에 별도 확인해야 합니다.
• 건물표시. 공부상 가동호·나동호와 현장의 D동·E동 표기가 다릅니다. 실제 매각 대상 건물의 위치와 동일성을 대조해야 합니다.
• 환금성. 창고·토지 복합물건으로서 일반 주택보다 매수 수요층이 제한될 가능성이 있습니다. 특히 일부 지분매각과 제시외 건물 포함 조건은 재매각과 금융조달에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 대상 특정. 토지·건물·제시외 건물의 목록, 배치, 면적, 경계를 매각물건명세서 및 감정평가서와 대조하세요. 일부 토지 지분이 전체 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 건물 표기 대조. 등기상 가동호·나동호와 현장 D동·E동이 각각 어떤 건물을 가리키는지 확인하고, 건축물대장 및 현황도와 일치시키세요.
• 공동담보 확인. 노원새마을금고 및 손원경의 근저당권에 산남동 49-4 토지·건물과 산남동 49-6 토지의 김민정 지분이 공동담보로 기재돼 있습니다. 각 재산의 경매 포함 범위와 공동담보 관계를 확인하세요.
• 임차·점유 조사. 창고의 실제 운영자, 임차인, 사업자등록, 점유 시작 시점, 보증금 및 인도 협의 가능성을 점검하세요. 현재 인수액 추정만으로 임대차 위험이 없다고 볼 수 없습니다.
• 이용 가능성. 창고로서의 적법한 이용 상태, 건축물대장상 용도, 증축·제시외 건물, 소방 및 관련 인허가 사항을 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 및 토지거래허가 관련 사항이 예정한 사업에 미치는 영향을 확인하세요.
• 실거래 및 수익 검증. 산남IC 주변의 유사 창고·토지 매매사례, 임대수익, 공실 위험 및 보수비용을 비교해 입찰가 상한을 결정하세요.
• 배당과 세금. 파주시 압류의 말소 내역을 확인하고, 매각대금 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세·우선채권과 체납 공과금을 재점검하세요.
• 원본 서류 대조. 2026.11.04 매각기일 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장 및 건축물대장을 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 투자 위험 0”

파주 산남동 49-4 창고·토지 경매는 등기상 권리분석만 보면 비교적 정리 가능한 구조입니다. 말소기준인 노원새마을금고 근저당과 후순위 손원경 근저당 등은 매각으로 소멸하고, 과거의 파주시 압류도 이미 해제됐습니다. 주어진 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 본질적인 난도는 가격 적정성·매각 범위·점유현황에 있습니다. 감정가 약 29.83억 원의 창고·토지 일괄매각에 제시외 건물과 일부 토지 지분이 포함돼 있으며, 공부상 건물 이름과 현장 표기도 다릅니다. 임대관계도 추가 확인해야 합니다.

2회 유찰 시 매각가는 1,909,080,544원으로 낮아지지만, 그 자체가 시세 대비 저가 매수의 근거는 아닙니다. 정확한 토지·건물별 가치와 실제 사용 가능성, 현장 점유 및 임대수익을 파악한 다음에야 매수 가격을 판단할 수 있습니다.

결론은 권리상 조건부 통과, 가격·현황 검증 전 입찰 보류입니다. 인수채무보다 물건의 범위와 활용 가능성을 먼저 확인해야 하는 창고·토지 경매입니다.