의정부지방법원 2026타경60174. 고양시 일산서구 일산동 후곡마을아파트 1306동 503호, 전용 57.76㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 이송민이며, 2022년 5월 13일 소유권을 취득할 당시 등기된 거래가액은 401,850,000원입니다. 같은 날 한국스탠다드차타드은행에 채권최고액 323,400,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 우리금융캐피탈의 근저당권 64,800,000원이 추가됐습니다.
현재 경매는 선순위 근저당권자인 한국스탠다드차타드은행의 신청으로 진행되고 있습니다. 말소기준권리 이후 설정된 우리금융캐피탈 근저당권과 경매개시결정은 매각 시 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리의 말소와 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 표시돼 있으므로, 입찰 전 점유자와 임차권 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
가격 판단에서는 과거 소유자의 취득가격보다 현재의 실거래 시세가 중요합니다. 최근 12개월 동일 평형 평균은 287,727,272원이며, 2026년 8월 최신 거래는 270,000,000원입니다. 감정가 그대로 입찰하면 최근 평균은 물론 최신 거래가격보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 1093 후곡마을아파트 제1306동 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 일산로 488 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 57.76㎡ · 지하 1층/지상 10층 중 5층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 |
| 사용승인 | 1994.12.16 |
| 단지 | 후곡마을(태영13) · 420세대 |
| 소유자 | 이송민 (2022.05.13 소유권이전 · 등기 거래가액 401,850,000원) |
| 이용상태 | 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 임대관계 | 미상 · 점유관계 추가 확인 필요 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 |
| 청구금액 | 321,095,100원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기 발급일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 점유는 확인
말소기준권리는 2022.05.13 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채권최고액은 323,400,000원입니다. 이후 2022.09.27 설정된 우리금융캐피탈 근저당권 64,800,000원은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
등기상 과거 한국주택은행과 하나은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 과거 원주세무서·원주시의 압류도 말소됐으며, 2024년 우리금융캐피탈이 신청한 별도 임의경매개시결정 역시 2025년 등기 말소됐습니다. 2024년 설정된 국세 압류 또한 2026.03.04 해제로 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기를 현재 인수할 권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 287,727,272원보다 높은 신건
후곡마을(태영13), 전용 57.76㎡ 동일 평형의 실거래 12건입니다. 전체 거래 평균은 288,750,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 더 최근의 흐름을 반영한 최근 12개월 11건 평균 287,727,272원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 57.76㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2026.08 | 57.76㎡ | 5 | 268,000,000원 |
| 2026.06 | 57.76㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 57.76㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 57.76㎡ | 7 | 305,000,000원 |
| 2026.04 | 57.76㎡ | 14 | 277,000,000원 |
| 2026.01 | 57.76㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 2025.11 | 57.76㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2025.11 | 57.76㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 57.76㎡ | 8 | 305,000,000원 |
| 2025.11 | 57.76㎡ | 8 | 305,000,000원 |
| 2025.08 | 57.76㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 비교 지표 | 금액 / 수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 신건 최저매각가 | 303,000,000원 | 감정가 100% |
| 최근 12개월 평균 | 287,727,272원 | 11건 기준 |
| 전체 실거래 평균 | 288,750,000원 | 12건 기준 |
| 최신 거래 | 270,000,000원 | 2026.08 |
| 최근 동일층 거래 | 268,000,000원 | 2026.08 · 5층 |
| 최저가 / 최근 평균 | 105.3% | 최근 시세 이상 |
| 최근 거래 추세 | -4.1% | 하락 추세 |
실거래 12건의 가격 범위는 260,000,000원~310,000,000원입니다. 그러나 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 시세를 판단하면 현재 시장의 약세를 놓칠 수 있습니다. 최근 12개월 평균은 287,727,272원이고, 가장 최근인 2026년 8월에는 270,000,000원과 268,000,000원에 거래됐습니다.
특히 이 경매물건과 같은 5층 거래가 268,000,000원이라는 점은 중요합니다. 물론 개별 세대의 향·내부 상태·수리 여부에 따라 가격 차이가 있지만, 신건 최저가 303,000,000원을 정당화하려면 별도의 가치 근거가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,042,000원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 323,400,000원 | 297,958,000원 |
| 2. 근저당 · 우리금융캐피탈 | 64,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 388,200,000원 | 297,958,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 90,242,000원 |
배당액은 채권최고액 및 추정 집행비용을 이용한 시뮬레이션입니다. 실제 확정 채권액과 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있으며, 당해세·최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
최저가 303,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 5,042,000원을 제외한 297,958,000원이 선순위 한국스탠다드차타드은행에 배당됩니다. 후순위 우리금융캐피탈에는 배당 가능한 잔액이 없고, 소유자 잔여금도 0원입니다.
채권최고액을 기준으로 계산한 전체 미배당액은 90,242,000원입니다. 그러나 이는 채권자에게 배당되지 못한 금액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 303,000,000원 | 90,242,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 242,400,000원 | 149,993,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 193,920,000원 | 197,794,880원 | 0원 |
유찰 시뮬레이션상 최저가가 242,400,000원 또는 193,920,000원으로 조정되면 최근 실거래 평균보다 낮아집니다. 다만 이는 각 회차의 가정가격으로, 실제 매각가격과 낙찰 여부를 보장하는 수치는 아닙니다.
매각가격이 내려가면 채권자 미배당은 증가하지만, 현재 확인된 말소형 근저당권의 미배당액이 매수인에게 전가되지는 않습니다. 세 회차 모두 추정 인수액은 0원입니다. 다만 실제 대항력 있는 임차인이 확인되는 경우에는 별도 분석이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산서구 일산동 신일중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트단지와 근린생활시설, 각급 학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1994.12.16 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 지역난방, 승강기, 급배수시설, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등이 구비돼 있습니다.
- 단지 규모. 후곡마을(태영13)은 420세대이며 동일 평형의 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격에 차이가 있고 하락 추세가 나타나므로 매도 시 회수 가능한 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 도로. 대상토지 남동측과 남서측으로 대로에 접하고 북서측으로 보행자전용도로가 접합니다. 단지 내부에는 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 개발행위허가제한지역과 학교 관련 교육환경보호구역 등의 제한도 확인됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역에 포함돼 있습니다. 입찰자의 해당 여부와 관련 제한을 사전에 확인해야 합니다.
- 공시지가. 2,245,000원/㎡이며 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재검토. 신건 최저가 303,000,000원은 최근 12개월 평균 287,727,272원의 105.3%입니다. 최신 거래가격 및 같은 5층 실거래 268,000,000원과 비교해 응찰가를 보수적으로 설정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -4.1%를 감안하세요. 과거 310,000,000원 고가 거래만을 기준으로 향후 가격을 예상해서는 안 됩니다.
- 점유자 조사. 임대관계 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 임대차 여부를 확인해야 합니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 확인. 임차인의 대항력, 우선변제권, 매수인 인수사항 및 매각 제외사항이 있는지 최종 문서를 대조하세요.
- 선순위 근저당 확인. 2022.05.13 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 우리금융캐피탈 근저당권은 매각 소멸 대상입니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다. 현재 추정 인수액은 0원이지만 별도 인수권리가 발견되면 다시 계산해야 합니다.
- 관리비 및 체납 확인. 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부와 공용부분 미납액을 확인하고, 실제 추가 취득비용을 입찰가에 반영하세요.
- 유찰 회차 재확인. 1회 유찰 시 242,400,000원, 2회 유찰 시 193,920,000원의 시뮬레이션이 있으나 실제 다음 매각기일과 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 말소형, 가격은 보류”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 한국스탠다드차타드은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서는 채권 미배당액이 발생하지만 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 감정상 임대관계가 미상이므로 점유와 임차 관련 조사는 완료돼야 합니다.
가격 측면의 결론은 더 분명합니다. 신건 최저가 303,000,000원은 최근 12개월 평균 287,727,272원보다 비싸고, 최신 거래가격 270,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세 -4.1%를 반영하면 현재 가격에서 적극적으로 입찰할 이유가 부족합니다.
단지 평균 유찰 횟수는 0.7회이므로 향후 유찰을 확신할 수는 없습니다. 그러나 유찰이 발생한다면 242,400,000원과 193,920,000원의 회차별 가격을 최신 시세와 다시 비교해볼 수 있습니다. 권리는 조건부 합격, 신건 가격은 보류. 이 경매의 핵심은 근저당의 미배당액보다 하락하는 실거래 시세와 실제 취득가격의 차이를 정확히 판단하는 데 있습니다.
