의정부지방법원 고양지원 2026타경60220. 고양시 일산서구 대화동 성저마을 705동 305호에 나온 신건 경매입니다. 소유자는 김종국이고, 한강새마을금고가 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정한 뒤 임의경매를 신청했습니다. 이후 이 근저당권은 케이드래곤대부주식회사로 이전되었고, 근저당권부채권에는 우리금융캐피탈주식회사의 질권도 설정되었습니다. 후순위에는 주식회사가토대부의 근저당권과 전세권이 있습니다. 구조가 다소 복잡해 보이지만, 말소기준권리는 2024.07.26 한강새마을금고 근저당권이며 후순위 담보권과 전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 이 물건의 핵심은 등기부보다 최근 거래가격에 있습니다. 감정가는 389,000,000원이지만 최근 12개월 평균은 365,000,000원, 최신 거래는 340,000,000원입니다. 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균 393,750,000원만 보면 경매가격이 약간 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 최근 거래가격은 이전 시기보다 하락했고, 현재 최저가는 최근 시세를 오히려 웃돕니다. 유찰 없는 신건이라는 점을 감안하면 가격 경쟁력을 확인하기 어려운 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이전·질권이 있어도 중복 인수는 아니다

말소기준권리는 2024.07.26 접수된 을구 8번 근저당권입니다. 한강새마을금고가 김종국을 채무자로 하여 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리에 기초해 2026.01.27 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 앞서 설정된 농업협동조합중앙회·하나은행·신한은행의 근저당권들은 이미 말소되었습니다.

말소기준권리 이후에는 주식회사가토대부가 45,000,000원의 근저당권과 5,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 모두 후순위 권리로 매각에 따라 소멸할 것으로 분석됩니다. 특히 전세권의 등기상 존속기간은 2024.09.09부터 2026.09.08까지입니다. 존속기간이 경과했더라도 말소 등기 상태와 배당요구 등 절차상 권리는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

임차인·전세권 확인 — 신고 임차인 0명, 점유관계는 미상

확인된 신고 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 임차인이 실제로 존재하지 않는다거나 소유자가 직접 점유하고 있다고 단정할 수는 없습니다. 주식회사가토대부의 등기 전세권 역시 실제 주택임대차보호법상 대항력 있는 거주 임차인이 확인되었다는 의미는 아닙니다.

따라서 등기상 후순위 전세권의 소멸과 실제 점유자의 인도 문제를 구분해야 합니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서·현장 점유 상태를 대조하기 전에는 명도 부담이 없다고 평가할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래를 보면 신건 가격은 높다

성저마을(건영7)의 대상면적 84.88㎡에 대응하는 유사 면적 거래입니다. 확인된 거래는 총 8건이며, 최근 12개월 평균에는 4건이 반영되어 있습니다. 현재 가격 경쟁력을 판단할 때는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 우선해야 합니다.

최신 거래는 2025.12, 3층, 84.88㎡, 340,000,000원입니다. 경매 대상도 3층이므로 층수 측면에서 눈여겨볼 만한 거래입니다. 다만 개별 호수의 향·수리 상태 등은 확인되지 않아 같은 가격이 곧바로 대상 물건의 확정 시세라는 뜻은 아닙니다.

최근 12개월 평균은 365,000,000원이고, 감정가 및 최저가 389,000,000원은 이보다 24,000,000원 높습니다. 최신 거래와 비교하면 49,000,000원 높습니다. 특히 최근 거래군이 과거 거래군에 비해 13.6% 하락했다는 점은 신건 가격의 매력을 더욱 약화시킵니다.

③ 예상배당표 (매각가 389,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용을 먼저 공제하고 후순위 담보권자에게 배당하는 구조입니다. 다음 금액은 채권최고액·전세금 기준의 예상배당으로, 확정된 실제 채권잔액이나 법원의 최종 배당표와는 차이가 날 수 있습니다.

집행비용 6,246,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 실제 채권잔액·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 을구 8번은 케이드래곤대부주식회사로 이전됐고 근저당권부채권에 우리금융캐피탈주식회사의 질권이 설정되어 있으므로 실제 배당수령자는 별도 확인이 필요합니다. 후순위 근저당권부채권의 질권 역시 기존 채권과 중복 합산하지 않았습니다.

회차별 배당·인수 시나리오

유찰이 진행되면 채권자에게 돌아가는 배당액이 줄어들고 미배당 금액은 커집니다. 그러나 이 미배당 채권이 자동으로 매수인의 개인 채무가 되는 것은 아닙니다. 현 권리구조상 말소기준 근저당과 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 분석되므로, 제시된 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

다만 이는 확인된 권리 및 배당 가정을 기준으로 한 판단입니다. 실제 점유 임차인, 배당 외 인수권리, 관리비 등은 별도 검토해야 하며, 취득세·등기비용·명도비용 등도 위 실질취득 금액에 포함되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산서구 대화동 장성중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 연립주택·아파트단지·단독 및 다가구주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물 특성. 사용승인일은 1996.04.17이며 철근콘크리트벽식구조, 경사지붕의 4층 건물 중 3층입니다. 위생·급배수 설비와 열병합 지역난방이 있습니다. 건물 노후화에 따른 전유부분 수리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·도로. 인접지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다. 공시지가는 1,971,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역이며, 과밀억제권역, 상대보호구역, 외국인등 대상 토지거래계약 허가구역 등의 사항이 있습니다. 개별 거래와 이용계획에 미치는 제한을 확인해야 합니다.
• 공부 일치·위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 성저마을(건영7)은 248세대 단지입니다. 일반적인 대규모 아파트보다 매수층과 거래량이 제한될 수 있고, 사건상 용도와 감정상 이용상태의 차이도 매수자 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 12개월 거래 4건과 하락 추세 -13.6%를 감안하면 매도 시점·매도 희망가격에 대한 보수적 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 거래가격을 입찰 상한 판단의 출발점으로. 최근 평균 365,000,000원과 최신 거래 340,000,000원을 기준으로 대상 호수의 상태·층·향을 비교하세요. 현재 최저가 389,000,000원은 최근 평균의 106.6%입니다.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 신건 가격은 최근 거래가격보다 높습니다. 1회 유찰 시 311,200,000원, 2회 유찰 시 248,960,000원으로 제시된 회차별 가격을 참고하되 향후 유찰은 보장되지 않습니다.
• 등기부의 근저당권 이전 및 질권 확인. 한강새마을금고에서 케이드래곤대부주식회사로 이어지는 권리이전, 우리금융캐피탈주식회사 및 최용호의 질권 관계를 확인하고 배당표상 수령권자를 대조하세요.
• 전세권과 실제 거주자 구분. 가토대부의 전세권 5,000,000원은 후순위 소멸권리로 분석되지만, 이것만으로 실제 점유자가 누구인지 확인되지는 않습니다. 전입세대·현황조사·점유 상태를 확인하세요.
• 물건 용도 확인. 사건상 아파트와 감정상 연립주택 표기의 차이를 건축물대장·집합건물 등기·감정평가서 원본으로 대조하세요.
• 미납 관리비·명도비용. 관리비 체납액 및 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관리비를 확인하고, 실제 점유자에 따라 필요한 인도절차와 비용을 검토하세요.
• 취득·보유 규제. 개발행위허가제한지역, 토지거래계약 허가구역 등의 적용범위와 본인의 취득·이용 목적에 대한 영향을 확인하세요.
• 매각기일 전 원본 대조. 2026.11.04 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 및 기일 변경 여부를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원이어도, 가격은 합격이 아니다”

이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 후순위 근저당권과 전세권이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 근저당권의 양도와 질권설정이 여러 건 있어도 그 채권액을 별도로 중복 합산하는 것은 타당하지 않습니다. 등기상 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 현재 최저가 389,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 365,000,000원보다 높고, 최신 거래 340,000,000원과의 차이는 더 큽니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 393,750,000원에 기대어 저렴하다고 판단하면 최근 -13.6% 하락 추세를 놓치게 됩니다. 이 물건은 가격을 보수적으로 평가해야 하는 신건입니다.

또한 1996년 사용승인된 248세대 단지이고, 사건상 아파트·감정상 연립주택의 차이가 있어 환금성 검토가 필요합니다. 신고 임차인은 없지만 실제 점유·임대관계는 미상이므로 명도 위험 역시 완전히 해소된 상태로 볼 수 없습니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격상 보류입니다. 소멸권리 구조는 긍정적이지만, 지금의 최저가로는 최근 시세 대비 가격 메리트가 없습니다. 최근 거래가를 기준으로 매수가격을 재설정하고, 실제 점유 및 용도를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.