의정부지방법원 2026타경60571. 경기도 파주시 야당동 ‘스페이스’ 102동 301호, 전용 56.595㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 장유근이며, 2022년 11월 28일 거래가액 213,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국민건강보험공단의 압류가 등기됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 그런데 이 사건은 등기부에 임차보증금 213,000,000원의 주택임차권이 남아 있다는 점에서 일반적인 압류·경매 사건과 다릅니다.

임차인 손양지는 2022년 10월 28일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 9월 26일입니다. 임차권등기는 2024년 9월 30일에 마쳤습니다. 이 날짜들이 2025년 8월 20일 말소기준 압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다. 다만 이 사건에서는 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 말소 동의 확약이 있어, 등기상 선순위 위험과 실제 매수인 인수액을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 의미

등기부의 흐름을 보면 2015년 설정된 삼성생명보험 근저당권은 2022년 10월 28일 이미 말소됐습니다. 과거 신탁등기 역시 말소 처리됐습니다. 따라서 현재 경매에서 주요하게 분석해야 할 권리는 손양지의 임차권등기, 국민건강보험공단 및 파주시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

* 실질 인수 0원은 위 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고, 약정에 따라 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 합니다. 확약은 손양지 임차권에 관한 것이며 다른 독립적인 점유자나 임차권이 확인되는 경우 그 위험까지 일괄 소멸시키는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 손양지 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 임차보증금 213,000,000원과 신청채권액 213,000,000원을 합산해 서로 다른 임차보증금으로 취급해서는 안 됩니다.

손양지의 임대차계약일은 2022년 9월 20일이며, 임차권등기는 2024년 9월 26일의 임차권등기명령을 근거로 같은 해 9월 30일 접수됐습니다. 배당요구가 확인되고 우선변제권 행사도 가능한 상태입니다.

여기서 중요한 구별이 있습니다. 우선변제권은 경매대금에서 배당받는 권리이고, 대항력은 미배당 보증금에 관해 매수인에게 반환을 주장할 수 있는 권리입니다. 이번 확약은 대항력을 포기하면서 우선변제권은 유지하는 내용이므로, 배당 부족액이 발생하더라도 매수인에게 동일 금액이 자동 승계되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 225,000,000원의 근거가 약하다

가격 판단에서 가장 주의할 점은 비교 가능한 실거래가 충분하지 않다는 것입니다. 스페이스102동에서 확인되는 거래 표본은 전용 56.6㎡, 3층의 2022년 11월 거래 1건, 213,000,000원입니다. 감정가 225,000,000원은 이 거래보다 12,000,000원 높습니다.

최저가의 비교 거래가 대비 비율은 105.6%입니다. 이는 신건 가격이 확인 거래가보다 높다는 뜻이지, 현재 시장가격보다 반드시 같은 비율로 높다는 의미는 아닙니다. 거래 시점이 2022년 11월이므로 현재 매매 시세의 상승·하락 여부를 이 한 건만으로 확정할 수 없습니다.

이 단지는 전체 8세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다. 단지 경매 통계에는 평균 유찰 1.5회, 낙찰률 0%가 표시되어 있습니다. 이러한 제한된 경매 통계를 미래 낙찰 가능성으로 단정할 수는 없지만, 환금성과 입찰 수요를 보수적으로 평가해야 할 근거로 볼 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)

위 표는 제공된 예상배당 산식의 결과를 표시한 것이며 법원의 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용 3,950,000원은 추정치입니다. 임차보증금과 주택도시보증공사의 신청채권이 동일한 213,000,000원으로 기재되어 있으므로 실제 배당에서는 대위·승계 관계와 중복계상 여부, 배당순위에 대한 확인이 필수입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

제시된 배당 시뮬레이션상 주택도시보증공사의 신청채권 213,000,000원 중 예상 배당액은 8,050,000원, 미배당액은 204,950,000원입니다. 다만 이 미배당액은 신청채권 관련 시뮬레이션 수치이며, 매수인의 임차보증금 인수액을 뜻하지 않습니다. 확약이 적용되는 손양지 임차권의 실질 인수는 0원*으로 별도 판단합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 구분하라

유찰이 발생할 경우, 단순히 최저매각가가 내려간다는 사실보다 확약 적용 여부에 따른 실제 취득부담의 변화가 중요합니다. 아래 표의 일반 인수 추정액은 확약을 반영하지 않은 원래의 대항력 인수 위험을 보여주며, 실질 인수액은 해당 확약이 적용되는 경우를 나타냅니다.

원래의 대항력 인수형 경매라면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득 총액이 보증금 213,000,000원 부근에서 유지되는 특성이 있습니다. 실제 제공된 시뮬레이션에서도 1회 유찰 시 인수 추정액은 36,320,000원, 2회 유찰 시 71,816,000원입니다. 집행비용 등이 반영돼 단순 보증금과의 합계에는 차이가 있습니다.

하지만 이번 사건은 대항력 포기·말소 동의 확약이 존재하기 때문에, 해당 임차권의 인수액은 각 시나리오에서 실질 0원*으로 판단합니다. 따라서 확약의 유효성과 매각조건을 확인한다면, 유찰에 따라 낙찰가가 낮아지는 효과를 매수인이 누릴 수 있는 구조입니다. 다만 확약 밖의 다른 점유·임차 위험이나 취득 부대비용까지 0원이 되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 야당동 소재 경의중앙선 야당역 남동측 인근입니다. 주변에는 연립·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 3층 301호입니다. 외벽은 외장 석재 및 드라이비트 마감 등이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4m의 포장도로가 개설되어 있습니다. 토지는 대체로 등고평탄한 유사 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용됩니다.
• 토지이용. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있으므로 입찰 시점의 실제 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 953,600원/㎡, 토지 전체 면적 540.0㎡로 표시됩니다. 이는 건물 전체 부지 관련 정보로, 해당 호실의 전유면적이나 개별 대지지분과 구별해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정자료에 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태와 불법 증축 여부는 현장 및 건축물대장으로 재확인하는 것이 좋습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로, 확인 가능한 실거래 표본이 1건에 불과합니다. 가격 비교의 불확실성이 크므로 인근 유사 물건과의 비교가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기 확약 원본. 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서의 원문을 확인하고, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영되었는지 점검하세요.
• 임차권등기 말소. 을구 3번 손양지 임차권이 배당 부족 여부와 무관하게 말소되는 조건인지 확인하세요. 확약 적용을 전제로 한 인수 0원 판단의 핵심입니다.
• 보증기관 채권관계. 주택도시보증공사의 청구액과 손양지의 보증금이 모두 213,000,000원인 이유, 보증금 대위·승계 관계 및 배당권자 지위를 확인하세요. 같은 보증금 채권을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 실제 거주자, 열쇠 인도, 인도명령 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 가격 검증. 2022년 11월의 213,000,000원 거래 한 건만으로 현재 시세를 단정하지 말고, 야당동 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 매도호가를 비교하세요.
• 유찰 시 인수 계산. 일반 대항력 인수 시뮬레이션의 36,320,000원 및 71,816,000원을 그대로 매수인 실질 인수액으로 적용하지 마세요. 확약이 유효하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
• 관리비 및 기타 비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 수리비, 명도비용 등을 별도 확인하세요.
• 규제 및 서류 대조. 토지거래허가 관련 지정의 현재 효력, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 확약서를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “인수는 확약으로 해소, 가격은 아직 검증 중”

이 사건의 가장 큰 특징은 선순위 임차보증금 213,000,000원입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 임차인이 있어 처음에는 부담스러운 대항력 인수형 물건처럼 보입니다.

그러나 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 해당 위험을 해소합니다. 따라서 확약 적용 시 실질 인수 0원*이라는 판단이 핵심입니다. 유찰 시에도 해당 임차권의 미배당액을 매수인이 추가로 인수하는 구조로 계산할 필요는 없습니다.

반면 가격은 매력적이라고 단정하기 어렵습니다. 신건 최저가 225,000,000원은 확인 가능한 2022년 11월 실거래 213,000,000원보다 높고, 최근 가격 추세를 검증할 만큼 거래가 충분하지 않습니다. 전체 8세대 다세대주택이라는 제한적인 거래 기반 역시 환금성 판단에 불리한 요소입니다.

권리상 확약 효과는 긍정적이지만, 신건 가격에는 보수적인 접근이 필요합니다. 이 물건은 보증금 인수 위험이 해소된다는 이유만으로 고평가해서는 안 됩니다. 확약 원본의 효력과 실제 점유 상태를 확인하고, 현재 시장에서 되팔 수 있는 가격을 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.