의정부지방법원 고양지원 2026타경60655. 고양시 덕양구 향동동에 있는 디엠씨중흥에스클래스더센트럴 206동 13층 1302호 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지상 24층 중 13층에 위치합니다. 소유자 전상훈은 2017년 7월 14일 매매를 원인으로 2020년 7월 10일 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 354,000,000원입니다.
같은 날 중소기업은행이 채권최고액 396,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 애큐온저축은행, 이대희의 근저당권이 추가되었고, 중소기업은행의 신청으로 2026년 3월 12일 현재의 임의경매가 개시됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 350,001,875원입니다.
눈여겨볼 부분은 두 가지입니다. 첫째, 2026년 10월 12일 등기된 230,000,000원 주택임차권의 실제 배당·명도 문제입니다. 둘째, 733,000,000원이라는 신건 최저가가 시장가격과 비교해 적정한지입니다. 권리가 소멸한다고 해서 가격까지 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 고양지원 2026타경60655 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 501 디엠씨중흥에스클래스더센트럴 제206동 제13층 제1302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 향동1로 20 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 24층 중 13층 |
| 소유자 | 전상훈 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2020.07.10 소유권이전 · 매매원인 2017.07.14 · 거래가액 354,000,000원 |
| 감정가 | 733,000,000원 |
| 최저매각가 | 733,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 350,001,875원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2020.07.10 을구 1번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 396,000,000원 |
① 권리 흐름 — 은행 근저당부터 임차권까지
말소기준권리는 2020년 7월 10일 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 애큐온저축은행 근저당권과 이대희의 근저당권, 현재 임의경매개시결정, 국세 압류 및 박건희의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
다만 애큐온저축은행의 을구 2번 근저당권은 2025년 12월 3일 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 240,000,000원 근저당권의 권리자 변경으로, 별도의 240,000,000원 채권을 하나 더 합산하는 것이 아닙니다. 실제 배당권리자 및 확정채권액은 권리이전 관계를 반영해 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 230,000,000원, 대항력 없음
확인되는 실제 임차인은 박건희 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 중복된 구조가 아니며, 임차보증금은 230,000,000원입니다. 2026년 10월 12일 주택임차권등기명령에 따라 건물 전부에 임차권등기가 이루어졌습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박건희 건물 전부 · 주거 |
230,000,000원 | 없음 | 순위 확인 | 없음 | 있음 2026.10.12 |
| 임차인 | 박건희 |
|---|---|
| 임차 부분 | 건물 전부 |
| 보증금 | 230,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2020.03.31 |
| 점유개시일 | 2020.04.28 |
| 확정일자 | 2020.04.17 |
| 주민등록일 | 2021.12.17 |
| 임차권등기 | 2026.10.12 · 을구 5번 · 2026카임5352 |
| 배당요구 | 있음 · 2026.10.12 |
| 대항력 판단 | 없음 · 주민등록일이 말소기준권리보다 늦음 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
이 임차관계에서 가장 중요한 사실은 점유개시일과 주민등록일이 다르다는 점입니다. 박건희의 점유개시일은 2020년 4월 28일이고 확정일자는 2020년 4월 17일로, 중소기업은행 근저당권 설정일보다 빠릅니다. 그러나 주민등록일은 2021년 12월 17일입니다. 주택임대차보호법상 대항력의 기본요건인 주택 인도와 주민등록이 말소기준권리보다 먼저 모두 갖추어진 것으로 볼 수 없으므로, 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 733,000,000원 가정)
신건 최저매각가 그대로 매각된다고 가정한 배당 계산입니다. 집행비용 추정액을 공제한 다음, 근저당권 설정순서에 따라 채권최고액을 기준으로 배당하는 시뮬레이션입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,730,000원 |
| 1. 을구 1번 · 중소기업은행 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 애큐온저축은행 설정분 새출발기금으로 권리이전 |
240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 3번 · 이대희 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 4. 을구 4번 · 이대희 | 30,000,000원 | 3,270,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 | 733,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 9,730,000원 |
| 근저당 채권최고액 합계 | 750,000,000원 |
| 근저당 예상배당 합계 | 723,270,000원 |
| 채권 미배당 합계 | 26,730,000원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 |
예상배당은 중소기업은행에 396,000,000원, 애큐온저축은행 설정 근저당에 240,000,000원, 이대희의 첫 번째 근저당에 84,000,000원을 배당하고, 이대희의 후순위 30,000,000원 근저당에는 3,270,000원만 배당되는 구조입니다. 그 결과 26,730,000원이 미배당으로 남습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 채권 미배당은 늘어난다
현재는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 유찰 시나리오에 따라 최저매각가가 하락하면 배당 가능한 금액이 줄고, 후순위 채권자의 미회수액은 증가합니다. 다만 후순위 근저당권과 대항력 없는 임차권의 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니라는 점이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 733,000,000원 | 723,270,000원 | 26,730,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 586,400,000원 | 578,136,000원 | 171,864,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 469,120,000원 | 462,028,800원 | 287,971,200원 | 0원 |
중소기업은행의 시나리오상 예상배당액은 세 회차 모두 396,000,000원이며, 신청 청구금액 350,001,875원을 충족하는 것으로 계산됩니다. 그러나 이는 채권최고액을 배당액으로 간주하고 우선채권을 별도 반영하지 않은 시뮬레이션이므로, 실제 채권확정 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 향동중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 상가주택 및 각급 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 24층 중 13층 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 대규모 부정형 토지의 아파트 건부지이며, 단지 내 도로가 인접 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역(향동보금자리)에 해당하며, 공공주택지구와 과밀억제권역 등의 규제가 적용됩니다.
- 추가 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제4구역·제5구역, 제한보호구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 건물 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이가 보고되지 않았으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2020.07.10 을구 1번 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 대조합니다.
- 임차인 주민등록 변동내역. 박건희의 점유개시일은 2020.04.28, 주민등록일은 2021.12.17입니다. 이전 주민등록이나 다른 대항력 발생 사유가 있는지 실제 서류를 확인합니다.
- 임차권등기와 배당요구. 2026.10.12 등기된 보증금 230,000,000원의 주택임차권과 배당요구 내용을 확인하고, 실제 배당순위 및 배당 가능성을 검토합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 사실과 실제 거주 여부는 별개입니다. 현재 점유자를 확인하고 인도명령 가능성, 이사 협의 및 명도비용을 검토합니다.
- 근저당권 이전. 애큐온저축은행의 을구 2번 근저당권이 새출발기금으로 이전된 사실을 반영해 실제 권리자와 채권잔액을 확인합니다. 권리이전액을 중복 합산하지 않습니다.
- 조세채권. 2026.09.23 국세 압류와 관련하여 법정기일, 당해세 해당 여부, 배당우선순위 및 실제 배당금액을 확인합니다.
- 배당표 검증. 채권최고액 750,000,000원과 실제 확정채권액은 다를 수 있습니다. 예상 미배당 26,730,000원을 확정 수치로 취급하지 않습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 733,000,000원을 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 및 최신 거래와 비교합니다. 과거 소유권 취득가액만으로 현재 시세를 판단하지 않습니다.
- 현장 확인. 건물 내부 상태, 수리 필요성, 공용부분 관리비 체납, 실제 점유관계 및 아파트 관리 상태를 확인합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가 관련 사항을 포함하여 용도지역·공공주택지구·보호구역 등의 제한과 거래 적용 여부를 확인합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 법원 사건진행사항을 확인하고 매각기일 변경이나 새로운 권리신고 여부를 점검합니다.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 매수가격은 다른 문제”
이 사건의 말소기준은 2020년 7월 10일 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 국세 압류, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이고, 박건희의 보증금 230,000,000원 역시 확인된 주민등록일에 비추어 매수인 인수 대상이 아닌 것으로 분석됩니다.
하지만 이 물건을 임차인 없는 단순한 경매와 동일하게 보기는 어렵습니다. 실제 임차인 1명이 있고, 임차권등기 및 배당요구가 존재하며, 세금 압류와 근저당권 이전도 확인됩니다. 배당표 역시 채권최고액 기준의 추정이므로 최종 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
또한 신건 최저가 733,000,000원이 적정한 매수가격인지는 최근 거래가격과 비교해야 판단할 수 있습니다. 유찰 시에는 586,400,000원과 469,120,000원의 시나리오가 있지만, 가격 하락 자체가 투자수익을 보장하지는 않습니다.
결론적으로 권리상 인수액은 0원으로 계산되지만, 임차권·조세채권·점유관계를 확인한 뒤 최근 시세를 기준으로 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이나, 가격 매력에 대한 판단은 아직 보류하는 것이 합리적입니다.
